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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》北市搞容積銀行，被啃食完才來做莊

台北市公共設施保留地、道路用地、歷史建築，過去因政府財政困難，幾乎沒有資金可進行徵收，地主只能枯等持有土地等同廢地，2008年北市開放容積移轉，讓廢地瞬間變黃金，加上房價狂飆推波助瀾，形成「建商狂買、中人賺很大」的情形，不過，北市府已經確定推動容積銀行，由政府做莊賣給建商容積，試圖扭轉資訊不透明的負面現況。
台北市自2008年開始開放道路、公園綠地容積移轉以來，市府已經核給18公頃建築容積作為對價關係，其中近3年更核定了52件約市值350億元的容積價值。
台北市都發局局長邊泰明舉例，以信義路五段的移入基地來說，從其他行政區移出的道路用地土地公告現值約6億元，但移入信義區後換算樓地板面積市值高達23億元，中間價差非常驚人。
他指出，未來容積銀行執行方式將在建商申請開發時提出需求，並請3家以上估價師進行估價，再透過都市設計審議確認量體，最後收取代金。
未來代金會先扣除建築成本，並保留1成5至2成利潤給建商，因此市府未來出售1坪容積增額樓地板面積，至少有6~7成利潤。
邊泰明也說，全市仍有592公頃可增加容積的可開發土地，換算下上看1兆6億元的代金收入，可作為未來開發公共建設，如公營住宅的經費，一旦「台北市容積移轉審查許可自治條例（草案）」通過，3年後為落日期限。
法令發佈後、落日期限前，建商移入容積至少須50％向市府繳納代金取得，而另外50％則可採現行取得方法移入。
日前等同容積銀行首例的「南山廣場」地上權案，64億元容積代金目前則是納入作為「都市更新基金」。
好房News記者蔡佩蓉／台北報導

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +最新消息 》桃縣府減徵地，航空城捷運過關

環保署環評大會今討論桃園航空城綠線捷運案，桃園縣政府為避免被打入二階環評，主動將位於市區因徵收反彈大的G09、G10及G11等3站，原共要徵收147名地主用地，現以取消車站、縮減捷運車站出入口等方式，減少徵收95%，只有7名地主徵收，且其他車站若被排除桃園航空不用區段徵收，桃園縣政府也同意會再跟地主溝通，降低衝擊，環評大會因此審議通過此案。

環保署環評大會去年退回專案小組再審的「桃園航空城捷運綠線開發案」，專案小組最後仍維持原建議，做成進入二階或補充資料通過兩案併陳，將問題再丟回環評大會討論，支持捷運儘速動工的居民，在國民黨桃園選區立委陳根德、楊麗環、廖正井帶領下，和反對開發捷運的環團及在地恐被捷運徵收的居民，壁壘分明。

楊麗環說，施工影響生態保育及文化古蹟的部分，桃園縣政府已多次溝通做修正，希望不要進入二階環評。支持居民指桃園市人口大幅增加，桃園中正路、介壽路交通擁擠，盼捷運儘快動工。居民張馨方說，很遺憾縣府沒有積極溝通，讓市民過了痛苦的一年，希望政府積極跟民眾溝通。

桃園縣政府所提方案，將爭議最大位於市區的G9、G10、G11站做調整，其中G9車站撤掉，G10縮減徵收改為只有1個出入口，G11站則是移到公有地，徵收戶數由147名減到只有7名地主。

其他車站例如G14站因位於桃園航空城範圍內，恐面臨區段徵收問題，但如果營建署審議剔除此車站範圍，居民盼能夠比照G10等站協調減少徵收，會中也成了環委關注焦點，在桃園縣副縣長黃宏斌在會中允諾，並做成環評決議後，同意此開發案。

黃宏斌說，此開發案還要將細部計畫送交通部審議，預計最快1年後動工，2019年完工，目標是日運量50萬人次，減輕桃園市區交通負荷。

桃園航空城捷運綠線全長為17.2公里，設13座車站（含地下車站8座、高架車站5座），興建總經費約600億元。

對於捷運施工可能影響桃園市中正路古蹟景福宮，開發單位承諾施工前會做建物調查、施工中也會加強建物監測及支撐保護、灌漿等導保護措施，未來營運時對景福宮的振動量是55.3分貝，低於建物輕微損害標準80分貝。捷運施工期間，開發單位允諾交通最擁擠的桃園市中正路，會採用潛盾施工及站區側邊開挖，以維持原有車道數通行，仍可維持現況E級的道路服務水準。
﹝洪敏隆／台北報導﹞

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》奢侈稅，行政院版過關

上週奢侈稅八大版本交鋒，最後是行政院版勝出，財政部長張盛和重申，房市已到強弩之末，大幅翻修對房市衝擊過大，縮小修法尺度，「有利房市軟著陸」。
張盛和說，房市明顯有泡沫化疑慮，但是「還沒有破」，政府不會希望奢侈稅變成壓垮房市的最後一根稻草。他認為，泡沫最好是自然「消風」，不是被政府戳破。
初審通過特種貨物與勞務稅條例修正案的行政院版，維持目前兩年閉鎖期不變，稅率也未調整。主要修正重點包括：
一、擴大不動產奢侈稅課徵範圍至非都市土地的工業區用地；
二、通過「避免誤傷條款」，針對非屬短期投機且經財政部核定的案件，可免予課徵奢侈稅；
三、訂定「自用住宅防弊條款」。
其他七大立委修法版本內容五花八門，審查會議中支持行政院版本的委員不少，認同張盛和「宜修不宜廢」、「小修比大改好」的委員也居多數，政院版順利過關。
張盛和表示，從329推案量、中古屋成交量來觀察國內不動產銷售狀況，可發現價格都已達到高檔，房價欲振乏力，包括雙北與高雄等高房價地區，有些「假豪宅」成交價只有開價的六到七成。目前的房市不適合再下重手，只能讓它「慢慢軟著陸，而不是戳破泡泡」。
張盛和說，行政院提出的奢侈稅修正版本是在不影響目前房市下，再往公平方向邁進一點，不會讓房市有太激烈的震盪。
【網路地產王/綜合報導】

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》離台68年日本「灣生」繪圖尋故居

〔自由時報記者黃明堂／台東報導〕1926年在台灣出生的日本人鈴木寅夫，20歲那年回到日本，近90歲的他，思念童年故居，憑記憶手繪68年前的住家街廓圖（如圖，記者黃明堂攝），越洋輾轉送進台東戶政事務所，課員蘇家鑫鍥而不舍幫他找到舊家園，他預計4日偕同也在台東出生的妹妹返故居尋根。

憑兒時記憶畫出街道圖
這位日本「灣生」（在台灣出生的日本人）鈴木寅夫，輾轉透過台北亞士都大飯店向台東縣政府請求協尋故居，蘇家鑫上週五接下任務，查詢到日治時代地址是「台東街旭村9番」，調閱日治戶籍，確實有此戶籍，且就是鈴木一家。
不過，鈴木寅夫傳真的手繪記憶拼圖，是方正格局的日式街道圖，數條街道均無路名，有兩大關鍵地標是「旭村小學校」及「神社」，但2座地標建築如今都不存在。
蘇家鑫查訪得知，「旭村」包括目前的大豐地區到康樂共6里，接著問到此帶唯一日治設立的小學校就是現在的豐里國小，但校址已變遷，連校方都不知前校址。
台東戶政員訪查出原址
蘇翻查豐里國小畢業紀念冊，找到鈴木寅夫名字後，同時找到「侯慶銓」同學，出示鈴木的記憶拼圖，成為破解謎團的有利線索。
侯慶銓是退休教師，就住在鈴木舊居附近，雖不認識鈴木，但一看手繪圖，馬上認出。侯慶銓說，豐里街是日本時代的移民村，專供移台日本人居住，他家就在移民村外圍。
鈴木手繪圖的故居是在「青年會館」旁，蘇家鑫實勘訪問得知日本青年會館的建築還在，已殘破荒廢，豐里街大致還保有狹窄方正的日治社區特色，但地貌改變，尚難完全指認出鈴木的家是在哪一塊。
蘇家鑫說，雖沒見過鈴木寅夫本人，但一位近90歲老人家還能準確畫出68年前的故居鄉里場景，且左鄰右舍的姓氏完全無誤，這種對兒時故鄉的思念情懷，令他感動，更願意全力以赴，協助他找到故居。

由 Blogger 於 4/04/2014 10:43:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》代金換容積，挹市庫做建設

中國時報【陳芃╱台北報導】
容積買賣目前由市場主導，交易價格、交易量不透明，政府也無法有效取得公共設施保留地。台北市長郝龍斌18日宣布，北市將推動成立「容積銀行」，出售容積給有需求者，並以市價計算「代金」，市府再將收入用於重大公共建設。
市政會議昨天通過「台北市容積移轉審查許可自治條例（草案）」修正案，郝龍斌說，月底將送議會審議，通過後就能上路。目前設定捷運站周邊800公尺，和信義計畫區、大彎北段等整體開發區或都市更新區，都可做容積接收基地，未來市府會把得到的款項用於取得公設保留地或重大公共建設。
北市於民國97年開放捐綠地、道路用地換容積以來，僅取得約6公頃的公設保留地，但核准的容移面積卻達18公頃。都發局長邊泰明舉例，某內湖建案從大安、中正區的道路用地取得容積，換算下來竟是「1坪換9坪」，多出的樓地板面積價值約9億，相當驚人。
未來容積銀行上路，將有3年緩衝期，之後有需求者都須繳代金換容積。
金額由3家以上估價業者評估，再扣掉營建、管銷成本和合理利潤，實際須繳納部分約占50%25至60%25。
邊泰明說，根據估算，北市的都更、整體開發區還可容納約592公頃的容積量，如果都能透過容積銀行，市府至少可獲得1兆以上的收入，很有「潛力」。
不動產開發商業同業公會全聯會祕書長于俊明表示，容積銀行的計價方法、審議基地接受量的方式都要夠明確，才能讓業者預估成本。他也認為，傳統捐地換容積制度應和容積銀行併行。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，容積銀行立意良善，但議會是否能通過將是關鍵。他也說，像捷運當初由國家出資興建，周邊房屋更新時，市府應考慮將部分獎勵容積「歸公」，或要求業者回饋，以用於興建青年住宅等。

由 Blogger 於 4/04/2014 07:33:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》《台北筆記》容移利益 應歸公眾

容積移轉的利益有多大？
位於北市信義區基隆路、松高路口，一處約一四一七坪基地，從道路等公設用地取得一三六四坪土地面積，獲准可移入三十二．七％容積，即約二五九七坪樓地板面積，以一坪一○三萬元計算，移入容積價值二十六億七千多萬元，但土地取得的經費卻僅十一億七千多萬元，就這樣移出、移入，賺了十五億。
這就是現行制度下，容積移轉的利益所在，在道路、公園等公設用地供過於求下，價格會被掮客壓低，甚至低於土地公告現值，但移入的地區土地價值高，一出一進，容積價值就這樣翻漲好幾倍，形成暴利。
所以，現在應該進一步討論的是，這十五億的價值應該歸誰擁有？從自由經濟的買賣市場邏輯下，這十五億元利益當然歸於買方與中間商，因為他們有本事購買到價格低廉的商品，有資本拿到價格高的市場增值。
但問題是，容積是公共財，移轉過程中所產生的可建面積增加，就會產生一定的環境負荷量，這些都必須由公眾集體承擔。也因此，公共財所產生之利益就應歸於公共利益所有，但現在卻歸買方與中間商，這就是社會的不公平、不正義。
如何解決長期以來的不公平、不正義，就是政府該做的事，必須找出現行制度問題，提出新的解決方案；簡言之，就是如何把這十五億元，在提供買賣雙方合理的利潤下，其餘歸於公眾，取之於民、用之於民，投入公共建設提升環境品質，興建公營住宅扶助弱勢，推動都市更新帶動資產價值等，政府責無旁貸。（記者陳曉宜）

由 Blogger 於 4/04/2014 07:37:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》〈新北市〉48瓶頸巷道，今年再拚「10條通」

〔自由時報記者賴筱桐／新北報導〕新北市不少地區既成巷道受限市府財政無法徵收，部分民眾在私有地搭建臨時建物，成為道路瓶頸點，工務局去年起針對四十八處道路瓶頸點，透過與地主協議價購，選定十七條可行性高的巷道，去年打通七條，其餘十條預計年底前陸續清除，盼還給用路人暢行無阻的空間。
既成巷道部分搭建物
民眾抱怨，以前街道巷弄瓶頸點，在新北市升格後仍無法解決，有些個案一拖就是幾十年，一來影響周邊景觀，二來危及消防或公共安全，阻礙交通動線，間接成為都市毒瘤。
工務局新建工程處副總工程司鄭立輝指出，目前新北市未開闢加上未徵收的道路共八千四百條，若每條路平均以一億元的土地徵收價格計算，市府財源困窘，根本沒辦法負擔這筆「天價」，一○二年編列「公用建設用地基金」預算十億元，用來解決瓶頸道路問題，希望用最少經費達成最大效益。
新建工程處處長詹榮鋒表示，打通瓶頸道路可改善市容觀瞻，加速提升都市建設，解決部分老舊社區連通出入及消防安全問題，去年透過市議員、區公所及里長彙整意見，擇定四十八處瓶頸點，以公告現值加四成的方案執行疏通計畫，目前已有十七案完成協議，去年好不容易打通七處。
這七處包括樹林區啟智街卅二巷、樹林區三龍街一五五號通往三俊街一九九巷、汐止區復興路二號、汐止區新台五路二段一二六巷、中和區大仁街十巷、中和區大勇街廿五巷十五弄及中和區秀朗路三段六十巷至七十巷十四弄等。
阻礙交通動線 影響公安
市議員李翁月娥認為，市府以公告現值加四成的協議價購方案，仍遠低於市價，現今新北市寸土寸金，地主難免認為權益受損，執行過程勢必遭遇阻礙，有待市府展現智慧及溝通能力。
鄭立輝解釋，現行法規規定，一般土地徵收須用市價，且不能只徵收一個點，必須包含整條既有道路，目前只能先用協議價購、類似民間買賣的方式推動，未來會持續與地主溝通。

由 Blogger 於 4/04/2014 08:59:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》永然理財節稅課程，剖析稅制

工商時報【台北訊】
財政部針對房屋稅、土增稅、交易所得異常者加強查核，擁有財產及理財業者，都必須對資產先行規畫，莫等稅制又改，風險驟臨。
永然法律研究中心有鑒於此，於2月25日起開辦「財產移轉理財節稅規劃」課程，由稅務專家黃振國針對最新稅制之節稅運用，及102年度財政部法令彙編規畫案例做詳細的解析。
另外，有鑒於工業用地需求殷切，永然於2月27日邀請土地開發專家舉辦「工業用地建築申請實務及土污問題」研習會，針對現金買賣仲介工業用地設廠問題最多及最易忽略的「建築申請」及簽約前須作之「土污調查檢測」，精闢指導實務重點，包括：容積率、建蔽率計算及最小設廠面積與建照申請實務、道路寬度、通行糾紛及建築線指定問題、仲介土地及地政士簽約對土地「污染評估調查」及「檢測資料」之認知及預防買賣糾紛、買賣應否實施環境影響評估等。
洽詢電話：（02）2356-0809
網    址：www.law119.com.tw。

由 Blogger 於 4/04/2014 09:02:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》既成道路解套〉捐地換容積移轉

〔自由時報記者周敏鴻／桃園報導〕縣府工務局副局長郭振寰表示，既成道路由工務局轄下的「既成道路認定小組」，邀集相關單位會勘認定，認定後地主就不能私設圍籬或剷除，但可以捐地換取「容積移轉」，地主權益不致受損。
早期，私人土地若被認定是既成道路，地主可以捐出用地來抵稅，郭振寰說，如今地主只能捐地換取「容積移轉」，也就是將既成道路的用地捐給政府，換得相對的「容積移轉」，可注入其他建築使用土地，增加建築物總樓地板面積。

建商收購用於建案
坊間有建商收購「容積移轉」，用在新建案上，以增加新建案的總樓地板面積，地主可將「容積移轉」轉賣給建商。
郭振寰強調，在土地買賣的過程中，買家一定要仔細查看標的物土地，如果土地上明明有道路、或土地硬生生切斷兩端相連的道路，就可能是既成道路，買賣之前要弄清楚，才不會花大錢買地，換來一肚子氣。

由 Blogger 於 4/04/2014 09:44:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》聰明比價，細心驗收年前成家5 招必勝

記者朱語蕎／專題報導、攝影
今年過年特別早，建商卯足全力搶攻下半年市場，推案量達到最高峰，而第4季也是傳統購屋旺季，不少人有買新房、搬新家的計劃，盼趕在農曆年前找到新家。搬新家固然喜悅，但煩瑣的購屋流程讓不少人膽怯，《宅富》教你五大購屋招式，讓你買房無往不利。
購屋可分為預售屋和成屋，預售屋指房屋尚未興建，或正興建中，看不到實際屋況，僅能靠現場模型或樣品屋感受未來格局，購買預售屋雖看不到實況，但因付款方式輕鬆，裝潢時可客變滿足需求等優點，依舊受不少民眾喜愛。

1.保留DM和平面藍圖
購買預售屋最擔心實際交屋和購買時不符，現在建案廣告推陳出新，建案影片細膩度可比真實電影，常讓人陷入過度美好的想像，為避免日後糾紛，最簡單的方式，就是在簽約後保留所有廣告DM和平面藍圖、建材配備表等，其中，建材表會詳列建材品牌和規格，民眾在交屋時可逐一比對，確保品質，通常建商會在建材表加註「建商保有更換建材權力」，也會在建材品牌上，寫明使用哪些品牌替代，這些都是未來驗屋時的重點。不少人購買預售屋，是希望能在興建期間客變，若有計劃施行客變，可向建商索取平面圖和水電配置圖，客變的黃金期是在建物結構完成到購買戶別樓底板完工前，時間約3~6個月，建商會寄送通知書知會，這時民眾就可按照需求挑選所需建材，或進行格局變更，例如：衛浴或廚房位置變動、插座位置、打通房間數等，客變費用通常是「退料不退工」，僅退建材費用，不退工錢。

2.陽台外推、二次施工都違法
新房子公設比高，實際坪數比權狀面積小得多，不少建商會以二次施工或陽台外推方式，增加室內坪數，日前才有新板特區豪宅被檢舉公設二次施工遭現場拆除，不論業者如何解釋，都屬違法行為，若遭檢舉，可立即拆除或罰款，此外，近期不少建案也遭檢舉開放空間違法圈地私用，民眾在簽約時，別忘查看公共空間平面圖，或向縣市政府索取。

3.新版奢侈稅上路 避稅花招不安全
奢侈稅實施已屆2年，新版本法案也於12月中展開，買賣房屋稅則多又雜，奢侈稅是近年最受討論的一項，奢侈稅針對持有未滿2年非自用住宅移轉，課徵10~15%25稅金，目的在抑制短期炒作，不少賣方擔心被課奢侈稅，想辦法鑽取漏洞，像是要求延後過戶、以租代買、房屋信託等花招，民眾買賣房屋前，得先釐清內容規章。
奢侈稅牽動房產市場神經，民眾買賣房屋也變得戰戰兢兢，若賣方持有不滿2年轉手，通常會把奢侈稅成本加溢在房價上，有些甚至會和買方簽訂以租代買模式，等待奢侈稅到期再轉手，或以信託登記給買方，以規避稅金，但永慶房屋總經理葉凌棋強調，這些方式對於買方而言相對沒保障，且經過2年磨合，國稅局大多已一一破解。
以延後過戶來說，用「預告登記」最常見，但現在國稅局已與地政機關密切合作，加強稽查2年內交易且簽定「預告登記」案件，被查獲逃稅還得多繳罰金；此外，近期發生賣方因信任仲介口頭告知，房屋不需被課奢侈稅而賣房，但最後卻仍遭課稅的糾紛，葉凌棋建議，民眾若在2年內轉手，還是先行文到國稅局詢問最為保險。

4.善用網路資源 比價議價好方便
現代人生活脫離不了網路，網路也成了買房重要利器，從購屋前查看區域環境就可善加利用，最方便的就是使用GOOGLE街景地圖，現在許多房仲業者也推出APP軟體，隨時都能查看周邊區域行情。
隨著實價登錄上路，民眾可方便查詢各區路段行情，內政部的不動產交易實價查詢服務網，除了路段房價外，還可進一步設定屋齡、產品、樓層等細節，若再搭配在地房仲提供的房價行情，就可馬上了解區域概況。而買房最擔心的環境市容，現在也有業者推出APP街景服務，台灣房屋的「看屋地圖」就結合嫌惡設施標記，查詢時可設定避開加油站、殯儀館等設施。
至於想了解房屋是否是海砂屋、幅射屋，也可從網路資料搜尋，若擔心買到非住宅產品或房屋已設定抵押權，則可調閱謄本或地籍圖，確認房屋使用狀況和產權，這些都可從網路輕鬆取得。

5.驗屋要細心 瑕疵保固有1年
簽約下定後，建議可在工程期不定期到工地監工，而到了尾聲驗屋的步驟，雖然過程繁瑣，卻是最重要的一環，攸關日後居住品質，若民眾驗屋時發現瑕疵，可立即要求建商補強，不過，若經修繕仍不滿意，依照內政部「預售屋買賣定型化契約」第19條規定，除有輻射鋼筋、海沙屋或其他應修繕的重大瑕疵外，買方不得要求金融機構終止撥款予賣方。
也因如此，實務上常發生相關糾紛，不過這項條文也是避免建商收了錢後倒閉，明定應將買方所繳價金交付信託，降低預售屋風險而訂定，信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德表示，建商通常會在契約中，保留房產總價的5%25作為尾款，若民眾驗屋發現問題，或建材與合約不符，可要求建商限期改善，買方可在驗收合格後，再支付尾款。

由 Blogger 於 4/04/2014 10:02:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地買賣 》北市背書保護區可開發，建商不怕沒土地蓋房子啦！

【住展房屋網/台北報導】爭論已久的「內湖慈濟園區」（保護區變更）開發案，隨著張金鶚裁示將全案納入內湖區「通盤檢討」，抗爭愈演愈烈。雖然張金鶚澄清，將該案納入內湖都計通盤檢討，是綜合都委會委員的意見；唯住展企研室認為，若「內湖慈濟園區」都計變更案通過，這將意謂著，往後大家都可以大買便宜的保護區土地來蓋房子，建商也不必擔心買不到土地啦！

「內湖慈濟園區」原址早就被劃為保護區，但慈濟買下後，慢慢在保護區內興建低密度建物，接著再進一步要求變更開發，欲申請設立「慈濟內湖社會福利園區」，興建約十層樓高大樓。然而，大湖地區居民，過去曾飽受水患之苦，惟恐這塊保護區被破壞後，淹水噩夢捲土重來。

慈濟與反對的居民在經過長年拉鋸後，該開發案近日再排入都委會審查，都委會決議，在「不違背內湖通盤檢討案下，可先進行個案變更」，當下副市長張金鶚同意都委會決議，並裁示排入通盤檢討案中。北市都發局科長邵琇珮則表示，預計最快在今年6月，就會對內湖通檢案進行審查，慈濟案將會一併檢討。

在整個過程中，整個北市府執政團隊在行政流程上，暗地為變更案背書，因為一塊不能開發、且有水患疑慮的保護區，竟能不必環評，只要通盤檢討過關後就能變更開發，實在讓人匪疑所思。

即使張金鶚澄清，他將「內湖慈濟園區」變更開發案納入通盤檢討，是依照都委會成員的決議；但我們反問張金鶚，您身為都市計畫、地政系頂尖教授，怎會不知「劃定保護區的意義？」甚至睜一隻眼、閉一隻眼，就同意都委會讓全案排入通盤檢討？保護區的問題是通盤檢討可以解決的嗎？

住展企研室進一步指出，倘若這宗變更開發案可行，那就代表著台北市府團隊昭告天下：「台北市內所有保護區土地都有機會變更開發」。從一般民眾，乃至於建商，都可以便宜買進保護區土地，然後要求台北市府納入通盤檢討，過關就能開始興建一棟棟高樓，建商再也不必憂愁台北市沒土地可以蓋房子！

當然，有人一定會反駁，慈善機構變更保護區，與建商營利目的不同，不可一慨而論。但事實上，無論蓋的大樓名義是什麼，本質上都是在破壞保護區；一旦大自然反撲，不會因為破壞保護區的主事者是慈善機構而休止。

「內湖慈濟園區」保護區變更案惡例一開，劃定的保護區等於白劃，都市計畫的精神將蕩然無存；乾脆一點，就把台北市保護區土地都改成建地，這樣市府團隊護航起來就省事多了。大家一起來保護區蓋房子、炒地皮，獨樂樂不如眾樂樂，豈不快哉？

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

由 Blogger 於 4/24/2014 10:10:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地開發 》了解畸零保留地

畸零保留地　reserved fractional lot。
如果申請建築基地的相鄰土地屬於畸零地，而且是惟一可以協議或合併的土地時，依規定就必須與該畸零地協議調整地形或合併使用，至可以建築之最小面積；如果畸零地地主不願協議時，可以申請調處，調處三次不成可以申請地方政府徵收後辦理出售。
但是因為牽涉到土地私權關係，政府通常是不可能辦理徵收出售，這時候就必須在申請建築所有基地範圍內，先預留分割畸零保留地，做為未來該筆相鄰畸零地可建築使用之最小面積，分割之畸零保留地不可以計入法定空地範圍內。

由 Blogger 於 4/24/2014 06:08:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地開發 》國產署標畸零地 1坪43.3萬

中國時報【陳可文╱澎湖報導】
澎湖土地飆瘋了！國有財產署標售馬公市區臨碼頭5.4坪畸零地（見圖，陳可文攝），底價每坪高達43.3萬元創天價貴得令人咋舌，國有財產署解釋是反映市價，但最後流標。

澎湖快速發展，房地產率先反應於市場經濟，仲介業一家家地開、民宿及飯店一棟棟地蓋，直接炒熱房價、地價，初估短短3年內漲幅超過5成。

上個月國有財產署澎湖辦事處公開標售馬公市3筆土地，開出底標價格貴得嚇人。臨馬公港旁畸零地5.4坪，每坪43.4萬元；中正路郵局旁巷仔內105坪土地，每坪29.2萬元；近郊西澳段17.79坪土地，每坪也要9萬元。

公家標地開出天價，鄉親看傻眼，房地產市場價格大地震，不僅成大夥茶餘飯後最夯話題，同時痛批國有財產署帶頭起了最壞示範，破壞行情攪亂市場機制。

果不其然，3筆土地最後乏人問津均流標，鄉親指著大罵：畸零地前後沒有出路、車輛不能通行的巷仔內土地，怎麼可能開出每坪3、40萬元天價，政府是不是在坑人？

國產署澎湖辦事處主任張誌明澄清表示，臨馬公港畸零地屬商業區，民眾陳情要求標售；至於標售土地底標價格是政府相關規定訂定，高低全依照市場行情，雖然這次沒有人來投標，半年後將重新再查估，核定新底價後再公開標售。

由 Blogger 於 4/24/2014 05:40:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地開發 》土城重劃區整型14日動工，建案開價衝上每坪50萬

地方中心／新北市報導
「新北市閃耀五星」之一的土城暫緩發展區及附近地區土地重劃開發工程14日舉行動工儀式，市長朱立倫表示，緩暫區限建40多年，市府3年內完成解禁及都市計畫，相信2015年完工後，對帶動大土城區的發展遠景可期。據悉鄰近捷運站周邊的建案，房價愈開愈大膽，已有每坪40至50萬元的行情開出。

朱立倫表示，這地區在民國59年就被列為暫緩發展區，到80年代又被持續暫緩，40多年一下子就過去了，但對地方發展的限制卻影響深遠。新北市升格後，100年起市府著手努力解除限制，去年確定都市計畫案，今年正式動工，預計1年半後可以完工。

朱立倫說，土城暫緩發展區市地重劃列為「新北市閃耀五星計畫」之一，其他四星包括，八里台北港區段徵收已於今年年初完工、三重二重疏洪道市地重劃及新莊知識園區區段徵收預計近期陸續完工、新店中央新村北側區段徵收也正加緊開發中，預計五星計畫這一、二年都可完工，除展現市府團隊的效率及成果，也解決地方多年來的發展瓶頸。

土城暫緩發展區市地重劃開發規劃十分完善，朱立倫表示，相信完工後，周邊將展現全新景象，全區45.49公頃，其中16.32公頃為公共設施，學校、公園、停車場等設備齊全，可創造282億元的都市價值，其他29.17公頃供商業、住宅區等民間開發，預計可容納1萬3,000人，並帶動工商投資及創造大量就業機會，對大土城地區的發展相當關鍵。

朱立倫說，這地區開發完成，因地理位置相當理想，周邊配合捷運板南線及土城延伸線、萬大－中和－土城線，及北二高(未來開闢清水交流道)、65線快速道路等交通路網十分便捷，加上鄰近的土城醫院也在興建中，生活機能齊全，相信將是新北市未來的發展之星。

地政局表示，土城暫緩發展區市地重劃開發定位為「樂活、悠活、宜居之綠色生態城市」，總開發經費為29.04億元，預計設立學校、公園、兒童用地及綠地等公共設施共15處。另外，在景觀空間設計上有公館溝、大安圳及柑林埤三大河川串連區內公園綠地，並整治兩側河岸及綠美化工程，形成這一區特有的三綠軸的都市景觀。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地開發 》 土城暫緩發展區，動土開發

預計明年底完工
〔自由時報記者劉彥甫／新北報導〕新北市土城暫緩發展區及附近地區市地重劃區昨舉行開工儀式。全區四十五．四九公頃土地，包含十六．三二公頃公共設施，新北市地政局預估，明年底完工後，商住混合區可帶動投資與就業機會，周邊房價也已上看每坪五十萬元。

地政局表示，全區四十五．四九公頃土地，包含十六．三二公頃公共設施、二十九．一七公頃的商業、住宅區等民間開發，未來不但可容納一萬三千人入住，暫緩發展區周邊的捷運土城延伸線、萬大線，以及未來可能開闢土城清水交流道的國道三號高速公路、台六十五線快速道路等交通路網，讓暫緩發展區交通可快速四通八達。

此外，土城暫緩發展區開發定位為「樂活、悠活、宜居之綠色生態城市」，預計設立學校、公園、兒童用地及綠地等公共設施共十五處。景觀空間設計上還有公館溝、大安圳及柑林埤三大河川串連區內公園綠地，並整治兩側河岸及綠美化工程。

新北市政府地價評議委員會委員方振茂說，暫緩發展區具有十六公頃綠地，再加上未來土城醫院落成，暫緩發展區的生活機能將大幅吸引民眾關注。目前發展區周遭新建案房價已上看五十萬元，中古屋甚至將普遍上漲五萬元，發展區完工後一定會再漲。

周邊里長憂心開發效應
不過，發展區周邊的青雲里里長廖特青提到，里內目前已有約三千四百人，一旦發展區部分區域劃歸青雲里，最少會增加一千名移入人口，人口增加，滋事機率隨之上升，警力未必能同步成長，里內巡守隊的管理範圍不但得變大，環境維護的成本也得調高，更擔心房價上漲後，土城人再也買不起土城，反而是投機客從中得利。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地開發 》軍用地大解禁 土城、龍岡、豐原房市新寵，年漲逾2成

記者顏真真／台北報導
台灣地狹人稠，可供開發土地有限，近年政府不斷釋出公有地，帶動區域發展，房仲業指出，像是新北市土城區彈藥庫周邊、桃園縣龍岡地區受惠於軍方用地解禁，市容煥然一新，新推案猶如雨後春筍般冒出，活絡房市，近1年房價漲幅逾2成；台中縣市合併後，原台中縣府所在地的豐原區，區內精華地段「豐原營區」確定釋出，將規劃為「國際金融園區」，將於2015年完工，再為當地房市注入活水。

新北市土城區因毗鄰新北市最高房價的板橋，近期更在比價效應、新建案拉抬及軍地變更住宅用地三大題材帶動下，近1年房價漲幅超過2成。全國不動產企研室主任張瀞勻分析，捷運板南線沿線的新板特區、西門町及台北車站，一直到南港區皆為房價上看百萬的精華地段，唯獨土城房價仍在３字頭，在比價效應下，吸引許多台北客群進駐。而政府為改善市區土地開發飽和問題，釋出土城彈藥庫及周邊的「土城暫緩發展區」，使得房價走勢蠢蠢欲動。

全國不動產土城捷運加盟店店東張岳峯也指出，尤其土城彈藥庫此一超級嫌惡設施搬遷後，周邊占地45.49公頃的「土城暫緩發展區」也隨之解禁，將規劃為29.17公頃住宅區、商業區及16.32公頃公園綠地，加上土城地區過去5年幾乎沒有新推案，直到2013年華固建設、宏璟建設陸續插旗推出百億建案，帶動當地房價走揚，目前新建案開價已達６字頭，當地房市後勢看漲，目前捷運土城站和海山站周邊中古屋電梯大樓成交均價每坪約38-40萬元，中古屋公寓每坪約30-35萬元。

往南走，位於桃園縣中壢、平鎮及大溪交界的龍岡地區早年軍眷色彩濃厚，較著名的眷村社區為忠貞、華勛，近年公有地逐步釋出，建商進駐開發土地、興建大樓，嶄新的市容讓停擺多年的房市注入活水。全國不動產中壢中原加盟店經理王寶潔分析，近年因中壢可供開發土地日漸稀少，龍岡地區仍有素地可規劃，像是近期即將徵地的多功能體育園區占地約74公頃，目前規劃體育場館、商業區、住宅區及公設綠地，周邊農地價格從每坪4-5萬上漲至16-17萬元，近4年漲幅高達4倍，且建案「遠雄龍岡」一期、二期陸續推出後，推案價超越區域行情，加上帶動當地住宅房價，近1年漲幅逾1成5，目前新成屋電梯大樓每坪約19-21萬元，中古屋電梯大樓每坪約10-12萬元。

以被列為「台中12大旗艦建設」之一的「豐富專案」，位於豐原大道和中正路路口，原為陸軍台中區聯合甲型保修廠和新嚴營區，縣市合併後，台中市政府積極推動此區開發計畫，打造成有別於豐原車站舊商圈的「國際金融區」。

全國不動產豐原豐東加盟店店長蔡福益認為，「豐富專案」範圍約6.5公頃，其中4公頃為軍方土地，預計 2015年完工後，將有20間以上的銀行入駐，而豐原曾被封為儲蓄率最高的區域，區內不乏口袋深的購屋人，特別偏愛透天別墅，以地坪30坪的新成屋透天別墅為例，目前成交總價約2000-2500萬元，待「豐富專案」於2015年完工、2016年後完成區段徵收後，將再度活絡當地房市。

由 Blogger 於 4/24/2014 05:20:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地開發 》土城、龍岡、豐原軍用地解禁，帶動當地房市活絡

近年來政府不斷釋出公有地，以帶動區域發展，其中新北市的土城區彈藥庫周邊、桃園縣龍岡去，以及台中市豐原區，都有了不同面貌。全國不動產表示，這些開放都將替當地房市注入活水。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，像是新北市土城區彈藥庫周邊、桃園縣龍岡地區受惠於軍方用地解禁，市容煥然一新，新推案猶如雨後春筍般冒出，活絡房市，近一年房價漲幅逾二成！而台中縣市合併後，原台中縣府所在地的豐原區，區內精華地段「豐原營區」確定釋出，將規劃為「國際金融園區」，將於2015年完工，再為當地房市注入活水！

新北市土城區因毗鄰新北市最高房價的板橋，近期更在比價效應、新建案拉抬及軍地變更住宅用地三大題材帶動下，近一年房價漲幅超過二成！張瀞勻表示，捷運板南線沿線的新板特區、西門町及台北車站，一直到南港區皆為房價上看百萬的精華地段，唯獨土城房價仍在３字頭，在比價效應下，吸引許多台北客群進駐。而政府為改善市區土地開發飽和問題，釋出土城彈藥庫及周邊的「土城暫緩發展區」，使得房價走勢蠢蠢欲動！

全國不動產土城捷運加盟店店東張岳峯表示，尤其土城彈藥庫此一超級嫌惡設施搬遷後，周邊占地45.49公頃的「土城暫緩發展區」也隨之解禁，將規劃為29.17公頃住宅區、商業區及16.32公頃公園綠地。目前新建案開價已達6字頭，當地房市後勢看漲，目前捷運土城站和海山站周邊中古屋電梯大樓成交均價每坪約38-40萬元，中古屋公寓每坪約30-35萬元。

而往南走，位於桃園縣中壢、平鎮及大溪交界的龍岡地區早年軍眷色彩濃厚，較著名的眷村社區為忠貞、華勛，近年公有地逐步釋出，建商進駐開發土地、興建大樓。全國不動產中壢中原加盟店經理王寶潔指出，近年因中壢可供開發土地日漸稀少，龍岡地區仍有素地可規劃，像是近期即將徵地的多功能體育園區占地約74公頃，目前規劃體育場館、商業區、住宅區及公設綠地，周邊農地價格從每坪4-5萬上漲至16-17萬元，近四年漲幅高達4倍。目前新成屋電梯大樓每坪約19-21萬元，中古屋電梯大樓每坪約10-12萬元。

被列為「台中12大旗艦建設」之一的「豐富專案」位於豐原大道和中正路路口，原為陸軍台中區聯合甲型保修廠和新嚴營區，縣市合併後，台中市政府積極推動此區開發計畫，打造成有別於豐原車站舊商圈的「國際金融區」。全國不動產豐原豐東加盟店店長蔡福益表示，「豐富專案」範圍約6.5公頃，其中4公頃為軍方土地，預計 2015年完工後，將有20間以上的銀行入駐！蔡福益也指出，豐原曾被封為儲蓄率最高的區域，區內不乏口袋深的購屋人，特別偏愛透天別墅。

台灣本來就是個地狹人稠的島嶼，精華地段寸土寸金，且近年房市上演資金行情，市區可開發土地稀有且珍貴，因而政府積極尋找素地，也讓土城彈藥庫、龍岡眷村區及豐原營區揮別長久以來的軍方色彩，市容丕變，為當地房市注入活力。

由 Blogger 於 4/24/2014 05:18:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +都市更新 》內政部：90案會卡住！952件都更案可繼續

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】都市更新條例違憲條文2014年4月26日失效，立法院確定修法不及。內政部依行政院長江宜樺「調整施行細則銜接」指示，2014年4月22日晚敲定「新遊戲規則」，現行1042件都更案，只有還在第一階段「事業概要」(即已舉辦公聽會，確定都更範圍與原則)的已申請尚未核准90案會卡住，其餘952件都更案都可續走。
都更主要程序，包括：都更事業概要、都更事業計畫及權利變換計畫三階段。大法官釋字第709號解釋，現行都更條例事業概要十分之一同意門檻過低，以及部分資訊通知、揭露程序違憲。
都市更新主要程序包括都市更新事業概要、都市更新事業計畫及權利變換計畫等三階段，內政部表示，為避免都市更新條例修法不及致目前推動中之都市更新案件受違憲條文失效影響，內政部已修正都市更新條例施行細則部分條文規定，根據釋字第709號解釋意旨，針對⋯⋯資訊公開、確保民眾知悉都市更新相關資訊、都市更新事業概要應經適當組織審議、給予民眾適時陳述意見之機會、都市更新事業計畫應經聽證程序及核定之計畫應送達相關當事人等事項，納入都市更新條例施行細則中規定，以使都市更新案均能符合釋字第709號解釋所要求之正當行政程序；但有關都市更新事業概要同意比例過低而違憲部分，內政部表示，此部分因涉及法律之實體規定，仍須透過立法院修正都市更新條例相關條文才能解套。
內政部特別強調，因都市更新條例部分條文將在本月底因違憲而屆期失效，為避免空窗期延宕，經法制單位及地方政府研商後透過修正都市更新條例施行細則規定，以符合憲法要求的正當行政程序，以降低因修法未及完成而影響都市更新案件的整體推動。
受影響的90案，將等立院完成修法後，再由各地方主管機關通知申請人補正同意比例後，才能續審；另一影響是在立院完成修法前，並無法再受理新都更案，實際影響有多少？仍得視立院何時完成修法而定。
為免都更條例修法不及致影響進行中案件，內政部已修正都更條例施行細則，依據大法官解釋意旨，納入了資訊公開、確保民眾知悉都更資訊、都更事業概要應經適當組織審議、給予民眾適時陳述意見機會、都更事業計畫應經聽證程序，及核定的計畫應送達相關當事人等事項。
至於都更事業概要同意門檻過低違憲部分，因涉及法律實體規定，仍須透過立院修正都更條例相關條文才能解套。換言之，在2014年4月26日前已申請尚未經地方主管機關核准的90件事業概要案，各地方主管機關將暫緩審議；等立院完成修法、申請人補正同意比例後再續審；2014年4月26日以後也將暫不受理新案，要等立院修法後再接案。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +政府機關 》13戶政事務所，可申辦39項業務

〔自由時報記者游太郎／花蓮報導〕花蓮縣政府為提升服務品質，即日起整合縣府五個局處業務，民眾可以到花蓮縣十三個戶政事務所申辦稅務、地籍證明、工商業登記、查閱土地使用等卅九項業務，盼讓民眾免除舟車勞頓之苦並節省金錢、時間。

縣府民政處指出，這項便民措施即日起在全縣十三個戶政事務所實施，較大的戶政所設置專櫃負責，其餘則在一般櫃台即可辦理，收件後立即轉至各局處列管承辦。

稅務方面包括退稅查詢、使用牌照稅欠稅查詢及補發繳款書、使用牌照稅當期轉帳納稅繳納證明、使用牌照稅繳納證明、身心障礙免徵使用牌照稅查詢、轉帳納稅約定查詢、土地增值稅處理情形查詢、預估重購土地退還土地增值稅額、土地增值稅物價指數查詢、房屋稅課稅明細表、房屋稅當期稅籍證明、房屋稅欠稅查詢及補發繳款書、房屋稅當期轉帳納稅繳款證明、房屋稅繳款證明、地價稅課稅明細表、地價稅欠稅查詢及補發繳款書、地價稅繳納證明、全國財產總歸戶清單之申請、綜合所得稅資料查詢清單之申請、地價稅適用自用住宅用地稅率申請及地價稅當期轉帳繳款證明申請等二十一項。

地政則有第二類土地登記謄本及地籍圖謄本核發等二項。

工商方面有設立登記申請、所在地變更申請、營業項目變更申請、負責人變更申請、停業申請、復業申請、歇業申請、名稱變更申請、資本額變更申請、合夥人變更申請、負責人更名申請、門牌整編申請、其他事項申請及組織變更（獨資便合夥）申請等十四項。

此外，還包括都市計畫查閱土地使用有無妨害都市計畫申請及原住民取得技術士證照獎勵申請等。

由 Blogger 於 4/24/2014 02:48:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》淡海新市鎮開發，環評項目沒交集

【台灣醒報記者邱惠恩台北報導】深怕環保署對淡海新市鎮二期開發環評「範疇界定」放水。30多位淡海市鎮居民、反徵收自救聯盟成員，23日夜宿環保署前，24日一早發表聲明，希望逐一審查環評項目，並加入社會經濟影響評估；另外，支持開發荒涼已久的淡海二期市民也到場發聲。現場20餘名警察則持警盾牌坐鎮，以防衝突。

淡海新市鎮擁有大屯山火山爆發所形成地景，從東到西、由山到海，地型如同人手掌橫放的景象、山谷相間。1990年政府分三期推動淡海新市鎮開發案，20多年來，第一期還未開發完全，營建署就著手進行第二期開發，目前正進行二期環評的「範疇界定」，也就是訂出開發時需要哪些環評「項目」。

【環團批環評過於草率】 淡海二期反徵收自救聯盟成員王鐘銘指出，並非反對開發，只希望開發過程更加謹慎，過去許多開發案爭議點都在於開發單位想趕時間、省略程序，但是大屯山爆發後留下的地景，包括景觀及遊憩的「景觀美質」、「生態」、「社會經濟影響」評估項目更顯重要，開發單位喊出「生態城市」的開發遠景，對於前述的評估項目卻以兩三句話帶過。

淡海二期反徵收自救聯盟也強調，當地實施土地「區段徵收」，損害原地土的權益。淡海居民淑媛阿嬤說，開發後，已逾60歲的年紀如何再賺錢支付新大樓的管理費、解決購屋金不足的問題；反徵收自救會幹事盧正忠認為，開發案破遷拆毀上千汙社、迫遷人口數也有千人，應該要舉辦公聽會，釐清區段徵收的影響、效益、必要性。

【居民支持荒地開發】 淡海新市鎮居民張小姐拿出當地支持開發的居民簽署，也秀出當地照片，指出淡海二期當地不是荒地就是廢棄工廠、養豬場，反對開發的團體所說的農地、古蹟都不復存在，因為政府開發而有禁限建法令之故，居民無法更動自己的土地，請環保團體莫再阻擋。

新北市淡水區區公所區長蔡葉偉指出，淡海二期一區的休耕戶達335戶、休耕農地約157.7483公頃，若要拿到休耕費需除草清空農地，但上了年紀的農民因為無體力除草整理，變利用除草劑、殺蟲劑等噴灑、再放火燒地，很難保育自然生態或物種，另外，當地沒有一棵老樹或古厝登記列入政府保存項目，與環團所說39次登記在案的史前遺址有很大的出入。

  

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地變更 》 「通盤檢討」掩護「個案變更」 慈濟內湖案催出都計異形

本報2014年2月24日台北訊，洪郁婷報導
守護內湖溜地（行水區），長期監督慈濟內湖案的內湖保護區守護聯盟，17年來的堅持努力，恐將在24日的都委大會化為烏有。

23日上午，守護聯盟來到台北市政府陳情，抗議前次都委會主席，台北市副市長張金鶚為慈濟護航，前次大會中有7位委員支持納入通盤檢討，4位委員支持個案變更的，張金鶚逕自做出「慈濟內湖開發案納入內湖區通盤檢討，此案得先行審議」的決議。

陳情民眾憂心一旦24日第658次大會確認上次會議記錄後，「假通檢，真個變」的都市計畫異形即將誕生。守護聯盟請求都委會修改並刪除上次大會二項結論，並依法駁回慈濟內湖案個案變更。「先行審查」問題出在哪裡？

前內政部都委楊重信指出，慈濟案雖納入內湖區通盤檢討，但張金鶚為慈濟下的但書「先行審議」，使慈濟內湖開發案得以在通盤檢討情況下優先審議個案。楊重信認為慈濟應認賠土地投資失敗，自行撤回此案，讓此保護區作為生態復育園區，造福社會以符合慈濟的為善精神。

這是台北市政府和慈濟對保護區的「集體霸凌」，地球公民基金會董事長廖本全表示，做慈善不應是取得變更保護區的開發門票。一旦破壞體制創造新例，後續就是保護區的變更沒完沒了。南港內湖區議員高嘉瑜憂心此案一旦通過，保護區將全面失守，內湖地方居民的水患噩夢恐再現。

蠻野心足律師陸詩薇表示，通盤檢討之後尚需送內政部核定公告，難道都委會能預知通盤檢討結論，預知內政部核定公告結論，陸曉薇認為都委會做出先行審議的決議是「預設立場」、「未審先判」。

內湖保護區守護聯盟在市府外等待許久，盼將陳情書交給台北市長郝龍斌，最後由市長辦公室秘書長陳慶安出面接受陳情。24日上午9點，第658次都委會將在台北市政府西南區8樓召開，內湖保護區守護聯盟邀請民眾到場關心此案。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》清境變更風景區，必要性說不清，60%25土地山崩順向坡

本報2014年4月24日台北訊，特約記者廖靜蕙報導

《看見台灣》從空中看見清境農場，讓整片山頭毫無限制的觀光發展造成的違建、濫墾一覽無遺，並且引發社會極度震驚，原想輕鬆旅遊、欣賞美景，竟是付出國土破碎的代價。這些原申請為農舍的建築，到底該怎麼管理最有效？南投縣政府提出都市計畫變更解套，環保團體則認為，一旦變更都市計畫，根本就是廬山翻版，恐怕又得天災來解決！

南投縣府2013年3月11日函送「新訂清境風景特定區計畫」申請書，以台14甲線為軸線，周圍面積約497.89公頃，依據都市計畫，由區域計畫土地變更為風景特定區。經過幾次文書往返，內政部區域計畫委員會提出9大問題，要求修正資料後，辦理行政程序審查會議、現勘及專案小組審查會議。昨（23）日召開第二次區域計畫委員會專案小組會議辦理意見徵詢。

南投縣政府表示，台灣有三大高山農場，清境農場為開發最密集地區，加上近年來廬山災害、霧社水庫淤積，因此考量天然災害逐漸逼近，土地管制有其必要性及急迫性，依據都市計畫法規定提出「新訂清境風景特定區計畫」，認為透過都市計畫管制方式，可落實國土保育政策、管制人為不當開發、強化中部山域特色、提振公共服務水準。管理不力或缺乏政策工具？

解決清境農場濫墾違建只能靠都市計畫來解決嗎？營建署綜計處代表即問，是管理問題還是法令工具不足？

南投縣政府件建設處處長曾仁隆說，民宿業者都是依照非都市計畫申請農舍，變更都市計畫後，保護區內的民宿一律拆除，環境敏感區也有相關的要求。另一方面，因不能農業使用，將高山農業完全排除；排水方面目前只有簡易自來水設計水保計畫，未來則可要求申請人依地質法、水保法提水土保持計畫。都市計畫提供較多的管理選項。

曾仁隆重申，不是為了清境就地合法，無論是否變更都市計畫，都須拆除3.6萬平方公尺、約10000坪樓地板面積。

3月底地調所公布地質敏感地區圖之後，南投縣政府可據此進行分區分級管制，包括地質敏感區若未能通過審查，就必須拆除。拆除的方式包括以地易地，另覓非地質敏感區土地以地易地，或以社區容積率收入，提供舊合法的建築物補償。

南投縣政府雖於兩年前進入《都市計畫法》申請程序，依據第81條，凍結核發建照，新違建即報即拆，至今累計11件，但依法只能兩年。誤解地質資料  崩塌區可蓋民宿

不過資料當中，規劃單位在解讀中央地質調查所的資料，有所誤解，使得地調所幾次澄清。

規劃資料上說，6成土地劃定在「潛在」崩塌區以及順向坡，因此不會從完全限制或禁止開發的角度思考；地調所代表澄清，區位所在的崩塌區，現場確認有地表變形，雖未到裸露的程度，但確定有崩塌；最終核定，山崩區和順向坡區都是確切的，而非「預測性質」。

地調所表示，無論如何分區，都必須進行地質調查，有些風景區坡地超過55度，申請都市計畫先進行區域地質調查，收集資料，先把地形坡度問題，高山板岩，岩體破碎以及向緣侵蝕的問題，有些法規也都有要求某些地區不得開發。評估之後，對照分區再重新看看有沒有調整的必要。

對於氣候變遷調適策略，地調所代表認為，規劃單位應對說明氣候變遷的成因，收集參考國家災害防救科技中心資料，特別是過去發生的災害資料，才能發展調適策略。人口容受力應包含觀光人數

依據簡報說明顯示，規劃團隊依台灣人口數，計算當地可涵養的人口數為3238人，目前常住人口1300人，因此認為還有容納量；對此，有委員提醒規劃單位，當地是觀光區流動人口比常住人口多，仍會帶來的用水、環境污染、承載量的問題，不容忽視，應將常住人口與觀光人數一併計算出可承載的數量，才符合環境承載容量的意涵。

依據規劃單位所言，去年清境旅遊人口約150萬人，換算下來每天平均約4110人；若再加上常住人口，則每天都有5410人；規劃計畫期待能調整為100萬人，換算下來每天約2740人，若再加上常住人口，則每天都有4040人。

委員表示，南投縣政府對於環境容受力的說明，流於道德勸說，不需要都市計畫即能進行。對於規劃單位規劃140公頃開發面積，目前開發現況，並以區域計畫分區圖，以及都市計畫分區圖，標示民宿分布以及數量，幫助委員會進一步了解都市計畫變更之必要性。解決清境問題不是變更土地利用

規劃單位認為，清境現況演變至如此，有其歷史脈絡可循，包括政府為了安置榮民發展高山農業，以及921地震後刻意行銷。不過規劃單位卻漠視聳立於清境巨大的建築量體，大多都是外來者投資，照顧當地居民的政策初衷早已變調。

文化大學景觀學系退休教授楊重信表示，如果沒有那麼多違章建築，會變更都市計畫嗎？為何縣政府十幾年來都不訂？明顯就是就地合法。既然問題發生了，就面對它解決問題，而非藉機擴大開發。而非演變到無法收拾才說非都市計畫無效。應釐清本案之合法性、正當性；以最低發展為規劃前提，遊客量管制，擬出對社會有益的規劃。

楊重信說，《都市計畫法》第12條特定計畫區計畫是為「保持優美風景」，強調保持而非發展，應提出具體可行的計畫，而不是以變更都市計畫來解決管理單位未善盡職責、失職的問題。就地合法　錯誤示範破壞國土有利可圖

依據都市計畫法第20條「主要計畫在區域計畫地區範圍者，內政部在訂定或核定前，應先徵詢各該區域計畫機構之意見。」

地球公民基金會董事長廖本全認為，變更都市計畫，意味著區域計畫土地減少，應得到區域計畫土地主管機關（區委會）委員的同意，「怎麼會是依據都市計畫法來決定區域計畫委員該怎麼做？」認為這個程序是有問題的。

對於南投縣政府說本計畫為「管制型都市計畫」，廖本全批為「就地合法型」，只顯示了管理單位失職、失控，也示範破壞國土是有利可圖的，而且破壞到一個極致就可以翻身；都市計畫不能解決問題，只會製造更多問題。

他提到1993年任職營建署時，承辦廬山都市計畫通盤計畫業務，和清境變更都市計畫意圖是一樣的。當時即有委員告訴他，廬山的問題只有颱風可以解決。2008年辛樂克颱風重創台灣以及廬山，有媒體問下一個廬山在哪裡？他回答就在清境。執法不力　非法令工具不足

地球公民基金會研究專員呂翊齊指出，本案之必要性及合理性薄弱，唯一必須透過都市計畫解決的問題只有將違法民宿劃為風景區，放寬容積率與建蔽率讓違法民宿就地合法。

非都市土地並非缺乏法源，更非無管制功能，例如農舍可蓋多大、如何使用，法律規範的清清楚楚。而無論是水源總量控管、污水處理設施、交通抒解、超限查定、水保處理、地質評估、國土侵佔等問題，皆和都市計畫無關，早就該處理。

呂翊齊指出，未來民宿區正全數被劃為風景區，若依據都市計畫法施行細則，風景區並未限制農業行為及設施，無法解決高山農業問題；區內屬於退輔會的林業用地（將劃為保護區）與遊憩用地（將劃為遊憩區），原本就不是違法旅宿與農業聚集區，轉為都市計畫後頂多維持現狀，並不能導正環境困境。「廬山」真面目

1986年，南投縣轄內的廬山溫泉區，因非法違建浮濫，縣府制訂「廬山風景特定區」都市計畫首次就地合法，但違法旅館不減反增。

-1993年通盤檢討，二次就地合法。

-2008年9月辛樂克沖毀三棟飯店。

-2009年莫拉克再次重創廬山。

-2011年第二次通盤檢討，將立即危害土地變更為保護區。

-2012年因深層地滑，南投縣府正式廢止廬山溫泉區，全區遷移。
（資料整理：地球公民基金會）

【參考資料】
內政部區委會：申請「新訂清境風景特定區計畫」案

由 Blogger 於 4/24/2014 01:50:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +房市消息 》房屋稅最高至3.6% 財委會通過初審

立法院財政委員會今天(23日)初審通過「房屋稅條例」修法，將非自住房屋稅從1.5%提高至3.6%，財政部也將在1個月內訂定自住和非自住的定義。
財政部長張盛和表示，由於房屋稅是依月計算，因此只要修法三讀通過，就可以立即實施。他認為提高非自住房屋稅將可配合特銷稅(奢侈稅)抑制房價，能夠打擊短期投機和長期囤房的投資客。
台灣現行住家用房屋稅率為1.2%至2%，而且沒有分自住或是非自住，只分自住和營業用；換句話說，若房子租給別人，一樣屬於住家用房屋，多數地方政府都是課1.2%的最低稅率。
為擴大自用住宅和非自用住宅的稅率差距，提高房屋的持有成本、抑制炒作，財委會23日初審通過「房屋稅條例」修法，將非自住房屋稅率下限提高至1.5%，最高不超過3.6%。財政部也將在1個月內訂定自住和非自住的定義。財政部初步規劃，像是一對夫妻買給直系親屬的房產，應可以歸納為自住用。
財政部長張盛和表示，提高非自住房屋稅將配合特銷稅抑制房價，能夠打擊短期投機和長期囤房的投資客。
 財政部粗估，如果以全台目前15%的非自住用房屋計算，稅率若都調高至2%，稅收應可以增加新台幣9億。不過，他也強調，房屋稅調高和特銷稅一樣，用意不在稅收成長，而是希望房市更健全。

由 Blogger 於 4/23/2014 10:44:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》未辦繼承登記，北市432億元不動產「沒人要」

【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】 北市有高達432億元不動產沒人要？北市府地政局清查逾期未辦理繼承登記的土地、房屋，發現有1萬多筆土地、1800多棟房舍未辦理登記。地政局提醒，逾期未辦理繼承登記者，將列冊管理15年，一旦過了法定公告期限，將拍賣歸公。 地政局統計至今年2月底，未辦理繼承登記的土地總計1萬2638筆，持分土地高達173餘萬平方公尺，房舍則有1816棟，若依照公告現值計算，單土地總值就超過432億萬元。 以全市6個地政事務所來看，「沒人要」的土地以士林、北投區居多，總計3632筆；轄區包括大同、萬華、中正區等地的建成地政事務所，則是「沒人要」的房舍最多，總計519棟。 祖產沒人要，大致有四種情況，包括繼承糾紛、沒有後代、繼承人不在台灣，還有人不清楚祖先留有土地。

松山地政事務所課長吳恩寰表示，有人因持分土地面積不大，或價值不高，不一定申請登記。

士林地政事務所課長陳淑屏指出，沒辦理繼承登記的土地，不少是畸零地、道路用地，甚至小到幾平方公尺也有；部分土地雖位在天母、士林等精華地段，有時因繼承人分割談不攏，延誤繼續登記時機。 地政局科長葛澤桓表示，民眾若因繼承訴訟等不可歸責原因，以致無法如期登記者，可檢附相關證明文件，向土地所在地的地政事務所申請暫緩列冊管理。

由 Blogger 於 4/23/2014 10:25:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +房市消息 》房地產交易要慎防詐騙集團！

( 本報訊 ) 詐騙集團出沒，黑手伸進房仲業！詐騙集團涉嫌利用派人應徵房仲業務員，取得屋主證件與所有權狀，再找路邊女攤販充當人頭屋主，騙取不知情的梁姓購屋男子1000萬頭期款。
聯合報報導，一名男子2010年9月持偽造身分證，到台北市應徵成為房仲業務員，隨後鎖定北安路新大樓一樓店面託售案，由同⋯⋯夥化名到店佯稱要投資，趁機取得王姓女屋主的身分證和土地所有權狀，另找中壢的梁姓買主，以3100萬元成交，再出價2萬元雇請在中壢擺路邊攤的夏姓女子出面，假扮屋主與梁男簽約，騙得梁男頭期款1000萬元，

直到要辦理交屋登記時，梁男才驚覺受騙，報警處理，不過，由於詐騙集團使用假名，現仍逍遙法外，僅充當人頭的夏女落網，地方法院判刑1年8個月，緩刑3年，不過，高院昨改判取消緩刑。
其他附近的房仲業者表示，冒牌業務員曾前去面試，但是，「大概2、3天而已，我們就找不到他，結果他居然就在友店出現，又過了一陣子之後，就聽到好像有些事發生，他收了錢之後，人就不露臉了」；而雇用冒牌業務員的房仲加盟店則因不堪虧損倒閉。

由 Blogger 於 4/23/2014 03:29:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +房市消息 》房產業：房價所得比計算應釐清

〔中央社〕房價所得比15倍，政府趁勢準備再祭打房措施。房地產界認為，政府應該釐清房價所得比15倍究竟如何計算出來；若政府準備再針對豪宅課重說，不會影響絕大多數屋主。

房價所得比15倍引起社會震驚，行政院長江宜樺甚至提出希望房價所得比由15倍降到10倍，同時應以租稅和其他不動產的措施，將囤房族手中多餘房屋釋出市場，增加供應；並在大台北淡海、林口等地興建合宜宅或只租不售的社會住宅。

遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，房價所得比15倍確實很高，但這個數字到底是如何計算，值得進一步確認；對於政府有意大量供給合宜宅或只租不售的社會住宅是正確的走向。

房仲業也認為，政府應該釐清房價所得比15倍的計算方式，以免進一步造成社會更多誤解；而且房價所得比10倍是2009年金融風暴時的數字，經過 5年到如今的15倍，若要退回到當年的10倍，社會動盪和金融財政體系能否承擔，值得考慮。

房仲指出，從長時間曲線來看，房價上升速度確實比薪資上升快得多，但也不需要拿台灣的房價所得比與香港、新加坡、日本去比，畢竟彼此的經濟條件大不同；反而政府提出多興建合宜宅和社會住宅是非常正確的方向。

至於豪宅稅本來就有特定的族群，房仲說，台北市有清楚的豪宅認定標準，但全部僅數千戶，即使再擴大豪宅範圍也不會影響絕大多數的屋主。

由 Blogger 於 4/22/2014 02:44:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +容積移轉 》市價徵收公保地 市府：可用容移代金

〔自由時報記者郭安家／台北報導〕台北市長郝龍斌昨赴議會進行「台北容積移轉制度檢討、聯合開發案現況及未來檢討」專案報告，他表示，未來市府取得容移代金充裕後，將以市價徵收公共設施保留地，且不限類別；台北市都發局長邊泰明強調，位於開發基地內的公保地將優先徵收。

建立公開透明 容積鑑價機制
市府徵收公保地的財源來自建商購買區域增額容積的代金，不過市議員林晉章、洪健益等都指出，依現行法令，這些代金不能挪做其他區域市政建設；此外，市府應建立公開透明的容積鑑價機制，避免再發生美河市鑑價低圖利財團。

邊泰明解釋，容積是公共財，市府希望代金能廣泛使用，也正和中央溝通法令；市府未來也將委託三家估價師鑑價，扣除建商管銷成本折算容積代金，最後還有府級審核機制，避免人謀不臧。

現行法令僅開放寬度十五公尺以上道路容積移轉，該類容積價格約為公告現值一八○％，但仍有建商、投資客購買其他公保地，如十二公尺道路約為公告現值五十％、六公尺約為公告現值十五％。容積銀行上路後，有落日條款，允許三年內十五公尺道路容積可用於開發基地。

開發基地內公保地 優先徵收
郝龍斌昨報告，市府取得代金後，未來將不再限制取得公共設施保留地類別，讓更多地主可獲得補償。
邊泰明說，市場公保地賣價約公告現值十五％，投資客還會壓低買價，大賺中間利潤，新制對地主較有保障；未來公保地將不會以十二公尺、六公尺等順序徵收，而是視該公保地是否位於開發基地，有無徵收迫切性。

外界質疑為何北市還可以增加容積？邊泰明說，捷運、污水下水道等基礎建設完成後，加上少子化因素，讓環境容受力增加了。 

由 Blogger 於 4/21/2014 10:39:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +都市更新 》修都更條例 建商籲勿溯既往

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
大法官2013年判定都巿更新條例部分條文1年內完成修法，否則失效，由於4月26日是最後期限，立法院加速也恐將來不及即時修法完成。建商預期，除上兆元產值的都更案將受衝擊，接下來不免將出現一波「都更宅」脫手潮。建商呼籲，大法官釋憲失效條文應不溯既往、或另訂落日條款，讓「頭洗一半」的都更案能繼續走下去。

大法官去年4月宣告都更條例違憲條文，最重要是指審議攸關都更戶權益的「都更事業概要」，無要求政府主管機關辦聽證會的法源；未確保都更計劃送達都更戶手上，讓住戶有機會充份表達意見；申請都更的條件，訂為土地、建物所有權人十分之一以上同意，門檻比率也過低。

麗寶建設機構副總經理何昭宏建議，萬一26日都更條例修法不及，建議已掛號送件的都更「事業概要」，應不溯既往、或另訂落日條款，才能降低衝擊到最低。

至於手中有3處華山都更案，1處八德路，1處北投大業路都更案正進行中的台開公司，副總經理陳當勝表示，都更條例釋憲條文若未即時完成修法，將衝擊全台上千個都更案；其中，台北市「事業概要」已申請、已核准件數達455件。

大華建設手中擁有忠孝東路安東路SOGO復興館捷運站口、市民大道承德路和太原路口、以及五常街等3處都更案，副總經理陳志誠表示，華建將且戰且走，3案完全依法進行，不會強求。

都更達人-新台灣開發整合公司總經理游榮富表示，就算本周立院鬆綁都更條例可不溯既往，高齡都更宅的身價也已不復以往，大概已比兩年前炒到最高點的價格，已「落價」3成左右。因為台北市府針對低中樓層老舊公寓1坪換1坪的獎勵措施，訂有104年落日條款，對於「未來進行式」的高價老舊高齡都更宅來說，身價已不像以往那麼夯

由 Blogger 於 4/21/2014 05:49:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地買賣 》新北重劃新都心，塭仔圳紓解高房價

雙北房價居高不下，根據內政部營建署統計新版房價所得比，台北高達15倍已經超越香港，就連新北市的新莊副都心，房價也喊到7字頭，但就在離新莊副都心、路程不到兩分鐘的泰山塭仔圳重劃區，房價從3字頭起跳將在年底動工，結合未來機場捷運站，還有輔大學區以及醫療機構，塭仔圳將成為另一個交通轉運樞紐，預計109年完工，大片綠地加上休閒娛樂場所，可望成為未來移居大台北的另一個新都心。

新莊副都心成功重劃，新北市的都市藍圖，規劃越來越完善，在一片新藍海經濟特區中，泰山塭仔圳面積最大，比新莊副都心大四倍，未來將以公辦市地重劃方式，打造住商8：2的優質環境，新北市城鄉發展局課長 李擇仁：「北邊的地方，大概是會延續整個新莊副都心的一個商業的一個發展氛圍，那中間的地區，能夠結合輔仁大學，以及輔大醫療專用區的一個發展，結合成發展成一個大學城的角色，南側的地區其實我們是，希望能夠發展成為一個中低密度一個，比較高品質的住宅區。」

位於新莊和泰山交界，塭仔圳將擺脫鐵皮工廠，以及老舊社區的形象，468公頃的都市計畫區面積，有輔大醫院還有三個機場捷運站，未來交通轉運生活機能發達，卻有著較低的房價，渴望化解大台北地區，高房價的困境，房產雜誌社長 陳高超：「這塊地隔一個64號道，旁邊就是，我們現在的副都心，那副都心現在的房價也是7字頭，隔兩分鐘到原來的副都心過來，這裡還可以看到，35萬到38萬的行情。」距離台北市中心20分鐘車程，房價卻是台北市的1/3，未來還有大片綠地，結合休閒娛樂等場所，打造適合移居的住宅環境，讓塭仔圳成為北台灣另一個，閃耀新都心。

由 Blogger 於 4/20/2014 07:20:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地買賣 》淡海二期「範疇界定會議」 替代方案不見誠意

「淡海新市鎮二期計畫」於去年7月確定需進入二階環評。為了確認屆時在二階環評內要審查哪些項目，27日於環保署舉行「範疇界定會議」，由開發單位內政部營建署進行簡報與收集意見，到場關注的正反兩方居民眾多且踴躍發言，讓會議無法一次開完，下次會議將於3月10日下午繼續舉行。

此次營建署將計畫刪去二期二區的範圍，並把計畫更名為「淡海新市鎮後期發展區開發案」。目前只對一區提出計畫，而二區的狀態則為曖昧的「暫緩」，有需要仍可進行計畫，並沒有確定放棄。

但營建署提出兩個替代方案，分別為不開發、維持現狀的「零方案」，與原計畫加上技術配套措施，遭批誠意不足。

中科三期爭議後，近期有不少環評案件遭環保署送入二階環評，進行更嚴格的審查；自去年7月以來，18件環評案就有11件進到二階環評。而展開二階環評前召開的範疇界定會議，是用來界定屆時在二階環評中要評估的事項與範疇。

按照規定，將討論出3點：（一）確認可行之替代方案、（二）確認應進行環境影響評估之項目；決定調查、預測、分析及評定之方法、（三）其他有關執行環境影響評估作業之事項。

原計畫開發範圍為二期一區與二區，總計1168公頃。當時提出的4點開發目的有：一、促進產業，提供就業機會；二、儲備都市發展用地，提昇居住環境品質；三、交通建設與土地開發一次到位；四、建構生態城市典範。

雖然打著將讓淡水成為「生態城市」的遠景，但此計畫當時遭大會送進二階的理由有二，一為對環境有重大影響之虞，二為除了對環境資源及環境特性有顯著不利影響外，當地眾多居民的遷移、權益也明顯受損。

而營建署目前提出新的主方案為僅開發二期一區的663公頃，其中除了保留發展區、河道綠帶、濱海公園、綠地外，其餘的523公頃都將進行整地工程，佔近8成。原方案回魂、零方案 兩個替代方案皆難接受

營建署所提出替代方案卻只有不開發、維持現況的零方案，與維持原一區加二區的開發計畫加上技術配套措施兩案，遭民間質疑敷衍了事。

環境法律人協會成員曾雨涵指出，替代方案只是將原案增加技術配套並無意義，其實卻沒有回應到原來的爭點，如衝擊環境與大批居民迫遷等問題。曾雨涵強調，如果用技術就能解決這些問題，當時也不會被送入二階了。

支持淡海二期的民眾在會場中大喊「拒絕零方案，淡水要發展」，更指出對於當地長期的垃圾山與年久失修的老屋、違建相當頭痛。不開發的「零方案」恐將無法進行整修擴建區域內，因淡海新市鎮計畫「禁限建」20多年的老舊屋舍與鐵皮屋違建，且零方案也等同關閉了原計畫增加就業機會等發展的目的，民眾自然難以接受。

但淡海二期反徵收自救聯盟成員王鐘銘與台灣農村陣線研究員林樂昕指出，在營建署自己的網頁上便有一份淡海二期二區開發案的計畫書，內容相形之下較此次計畫書多元靈活。

以開發方式分析為例，除了區段徵收，還列出了一般徵收、公辦自辦都市更新、公辦自辦市地重劃、開發許可、容積移轉等方式，並詳述各項優缺點。不知為何營建署要隱晦避談這份計畫，反而只提出目前這兩個難以選擇的替代方案，讓支持民眾誤認想要發展地方、想要解決「禁限建」20多年的老舊屋舍與鐵皮違建，唯有進行區段徵收才行，卻不知還有更多更好的選擇。

王鐘銘指出，若要解決禁限建的問題，除了可以撤銷計畫，將權利還給新北市政府來管理與規劃，也可以另擬新計畫。但若營建署不願作為，便只能持續管制直到開發為止。

除了民間團體要求營建署應該要認真提出更多替代方案，主席簡連貴也結論，營建署還要再提出二到三個更多元、將二區也納入計畫、以農業生活為主等替代方案。

下次的會議將在3月10日舉行，對如何進行文化資產、環境監測、土地使用、民間參與等評估項目繼續討論。

【參考資料】

-營建署淡海新市鎮二期二區計畫會議簡報資料

-「淡海新市鎮後期發展區開發案」環境影響評估範疇界定會議議程

-淡海新市鎮後期發展區開發案環境影響範疇界定會議(更名)

-「淡海新市鎮後期發展區開發案」環境影響評估範疇界定指引表

由 Blogger 於 4/20/2014 06:59:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +房市消息 》高房價嚇到英媒！BBC：月薪9萬買不起台北郊區中古屋

財經中心／綜合報導
有越來越多台灣民眾大嘆買不起房，這樣的現象就連英國媒體BBC都注意到了，並對此進行報導。報導中採訪到一個夫婦加起來月薪達到9萬的家庭，但他們沒辦法在台北郊區買到開價千萬的中古屋；和台灣政府口口聲聲強調努力打房對照，BBC這篇報導無疑是狠狠呼了政府一巴掌，居住正義更是蕩然無存。

BBC引用數據指出，光是台北房價，近4年來就漲了5成，漲幅排名亞洲第4，而台北市的新成屋平均每坪要73萬，但台灣人的薪水卻已13年沒增加。

「現在年輕人收入都不高啊！那如果說要養房，我覺得有點困難。」「大學生底薪好像只有22K，這樣感覺負擔房價還是有點困難。」年輕人談到買房就相當焦慮，但這不是沒道理，因為台北市的房價平均是2000萬，一個中等收入家庭要14年才買得起，而且這14年不可以有任何娛樂開銷，連生病、生小孩都不能。

BBC這篇報導看在政治大學地政系教授張金鶚眼中，無疑給滿口「居住正義」的政府當頭棒喝，「政府在選舉前特別強調居住正義這樣一個角度，可是事實上可以看到，選舉過後好像就過眼雲煙。」張金鶚更呼籲，應該正視台灣房地產泡沫現況，否則年輕人不管多努力工作，恐怕永遠都買不起房。
（新聞來源：東森新聞）

由 Blogger 於 4/20/2014 10:05:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地開發 》 騙！台北曼哈頓一場空，斷送社子島經濟命脈

政治中心／台北報導
台北市長郝龍斌任內要將社子島打造成台北曼哈頓政見確定跳票！

台北市議員何志偉指出，面積高達294公頃的社子島地區是北部都會區最大的未都市化處女地。

台北市長郝龍斌曾在競選政見中提到要將社子島地區建造成台北的曼哈頓，但郝龍斌剩下一年任期，包含淡水河沿岸及社子島開發案，因為開發進度延宕，都市計畫之細部計畫及土地使用分區管制尚未通過，導致工商業無法新設登記，斷送社子島經濟命脈，剝奪在地青年打拼的機會!

何志偉除呼籲市政府儘速修改要點，開放工商業新設登記，避免讓郝龍斌要將社子島建設成台北曼哈頓政見跳票外，何志偉也要求國民黨台北市長擬參選人丁守中、連勝文兩人要重視社子島開發案的具體政見，但目前看來，兩位擬參選人對社子島的建設均無具體政見出現，根本是漠視在地居民生存權!

何志偉表示，社子島開發案目前仍在環評階段，之後還有都市計劃的細部計劃及土地使用分區管制的規劃，工商業才能依土地分區新設登記，就算沒爭議，最快也要到114年才會完成填土墊高。雖然現在產發局有「本市社子島地區於規劃開發前工商業暫行查報作業要點」但依照產發局及都發局函釋得知，該要點並不包含新設，簡言之，民眾想要在社子島新設登記是無法可循的。歷經數十年的停滯，導致社子島地區的經濟活動處於低度成長的狀態。何志偉批判市政府的消極作為已經違反憲法賦予人民的生存權及平等權。

何志偉點出，以北市平地11687公頃計算產業密度，103年3月，全北市平均每公頃有18.9家，社子島卻僅0.6家，相較於玉山，社子島連便利商店都沒有，市府漠視民眾生活機能，根本是台北都會地區被遺忘的黑暗大陸，社子島1萬800人口該何去何從%3f

據此，市議員何志偉為創造在地經濟正常發展、就業機會及稅收，具體要求產發局及都發局等單位，儘速研擬法規，以變通方式輔導社子島工商業新設登記，不應以任何方式阻礙。另外，社子島居民需要市長候選人的關愛，希望「丁、連」及所有藍綠候選人踹共，顧選戰也要顧民生，儘速提出對社子島的具體政見，共同為社子島發聲!

由 Blogger 於 4/20/2014 01:47:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地開發 》社子島環評未過，商業投資卡關

台北市長郝龍斌，3年前為了拼競選連任，曾經承諾要把社子島打成台北曼哈頓，但卡在環評遲遲沒過，至今社子島地區只能作住宅，根本不能合法設公司或開店，有老闆聽了市長承諾，興高采烈來這裡設點投資，結果鎩羽而歸。

大門深鎖的平房，看起來冷冷清清，原本謝先生想在社子島這裡開公司，找好地點，辦公桌椅也都就緒，後來才發現，根本無法申請商業登記，更別說開門作生意。

顧問公司業者謝郭仁：「都發局是說我這個地址不符合規定，都市開發細案沒出來，他是禁止這邊社子島的土地使用，你沒辦法使用的話，沒有辦法劃分這是什麼區域。」

謝先生好無奈，明明台北市長郝龍斌3年前競選連任時，承諾要把社子島打造成台北曼哈頓，成為新興商業區，但實際狀況，至今社子島依舊是台北最少公司或商店的地區。

北市議員（民）何志偉：「在這裡連一間便利商店都沒有，遠在玉山他們的生活機能，可能都比社子島還要更好，在整個台北市一萬多公頃，（平均）一公頃就18.7間商業登記，在社子島卻只有0.6間。」

議員痛批社子島淪為三等公民，原因就卡在社子島開發環評遲遲不能過關，土地限制只能當住宅，因此無法進行商業登記、也申請不到營業執照。

北市商業處科長林建%3f：「登記來講他都是合法，但是他有沒有在這邊經營營業的話，有沒有違反相關的規定，像土管土地分區使用的規定，這又回歸到土地使用分區的部份。」

北市都發局科長傅舜華：「登記跟所謂的營業是兩件事情，現在進行環境影響評估的作業程序，所以目前細部計畫還沒完成公告實施，所以在還沒完成公告實施之前，所以現在社子島土地使用分區管制，還沒有相關的管制規定。」

議員找市府要幫民眾解決困擾，雖然相關局處都派代表到場，但大家互踢皮球，據了解，3月才進行第一階段的環評，預計最快要114年才能完成，郝市長的台北曼哈頓豪語，確定跳票了。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +房市消息 》 重劃區鍍金 信義計畫區房價差最多

工商時報【記者方明╱台北報導】
重劃區是房價保證？根據實價登錄資料統計，雙北市9大重劃區住宅房價高於區域行情，其中更以信義計畫區高出同一行政區房價55.8％最多，而同樣有大型政府機關進駐的新北市新板特區及新莊副都心，房價也有有47.8％及38.5％的價差。

不過，淡海新市鎮因目前交通建設尚未到位，重劃區房價低於當地行情6.9％，住宅單價也是各重劃區最低。

住商不動產統計實價登錄資料顯示，雙北市9大重劃區中，信義計畫區每坪單價152.5萬元最高，而該行政區行情則為97.9萬元，重劃區住宅高出區域行情55.8％，為各重劃區中價差最大的區域。此外，新板特區及新莊副都心在新北市政府與行政院第二辦公室進駐後，也拉高當地重劃區房價，上述2重劃區均價分別為64.6萬及51.5萬元，也高出同一行政區房價47.8％及38.5％。

而南港經貿園區、大直重劃區、三峽北大特區、林口新市鎮，房價也較當地高出2.9％∼21％不等的價差；僅淡海新市鎮因目前交通建設尚未到位，重劃區均價19.7萬，低於行政區行情6.9％，住宅單價也是各重劃區最低。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，重劃區以完善規畫、高生活品質與發展潛力備受購屋人喜愛，不過，從實價登錄資料看來，生活機能與發展完整性是重劃區成功與否的一大關鍵。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +房市消息 》傳再祭打房 營建股鎮定

（中央社記者韋樞台北18日電）傳政府打算用加重不動產持有稅方式打房，以抑制囤房炒作高房價問題，營建股聞訊表現鎮定，跌幅有限，個股中僅亞昕、和旺跌幅稍重。

報載台北市副市長張金鶚將與財政部長張盛和雙張會晤，打算加重不動產持有稅以抑制囤房炒作造成高房價問題。營建業者表示，從稽查地主的土地買賣價格來解決高房價問題，比較實際。

房仲業表示，囤房者有可能利用人頭設定房屋為自用住宅，無法精準打擊投資客，不過最終還是要看政府的打房措施內容到底為何？又不傷及一般市民百姓，市場自然會找到「因應之道」。

房仲業指出，不論政府未來祭出何種重稅措施，但台北市房屋市場的基本形勢是「需求大於供給」，正常的房屋，只要屋主略降價一些，買方很快就接手，除非房屋市場逐漸變成「供給大於需求」，房價才有可能鬆動。

營建股歷經過去打房措施如奢侈稅，台北市隨後實施豪宅稅，政府又再宣布加強查紅單、每年調高土地公告現值，但台北市的房價仍不斷上漲。

營建股今天表現相當鎮定，雖然開高盤後翻黑，但跌幅約0.4%25，個股跌幅逾1%25者不多，大型建商的華固最低78.3元，成交量1300餘張；中型建商亞昕下跌約1.5%25，股價最低22.75元，成交量900餘張；和旺下跌約1.2%25，股價最低26.35元，成交量600餘張。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +房市消息 》麗寶董座：房市下挫，剝削要合情理

中國時報【陳宥臻╱台北報導】
財政部長張盛和與台北副市長張金鶚，商討加重不動產持有稅，重量級建商麗寶機構董事長吳寶田昨指出，近來房市交易量已經出現金融海嘯以來新低，尤其中古屋交易最慘，「政府要剝削，也要合情合理」。

吳寶田對於政府要加稅，先解釋房地產持有稅要加重，居住者和擁有者要多負擔，政府要考慮民眾的承擔能力，畢竟建商是加工業，最多持有房屋的還是人民。

吳寶田鮮少對房市市況公開講話，但他昨日提到，據他觀察，近來房市成屋交易量已經出現新低，尤其是中古屋交易銳減，新成屋交易量則是尚可。

根據此說法，可回推到3月全台主要都市的成屋買賣移轉棟數，較去年同期幾乎呈2位數衰退，尤其台北市3月僅2756棟移轉，是自92年公布以來，歷年3月最低量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，3月成屋交易年減，主要是去年房市熱絡，今年是回到正常水準，尤其奢侈稅上路後，雙北市交易量有下滑，其他地區影響不大。

至於未來若增加不動產持有稅，曾敬德認為對市場影響不大，因為房地分開計稅，怎麼調都有限。

吳寶田昨也對年輕人領22K，哀怨買不起房，以過來人經驗分享。他回憶，自己剛在工地上班月領2000元，年薪等於只有2.4萬，他存了10多年，才買了總價50多萬元的第1間房，且當時房貸利率超過10％。年輕人應該要有信心，提升自己的價值，由小房換大房，一定可以圓夢。

麗寶關係企業名軒開發總經理李木鐸昨日指出，今年名軒的推案總銷金額約80億元。名軒今年在台北市文山區、新北市蘆洲區、新莊區、宜蘭礁溪和桃園南崁都有推案，景美女中對面也推出新案「十七邑」，預計6~7月申請使用執照，單戶總價約5000~6000萬元。

另外，名軒也前進宜蘭礁溪，推出溫泉宅，創下當地最高價。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》台北市限高區容積用不完，擬放寬建蔽率

〔自由時報記者郭安家／台北報導〕中山、大同區因松山機場航高限制，都更案容積用不完，北市都發局長邊泰明表示，除航高區，還有總統府、古蹟及歷史建物、芝山岩周邊三區，容積用不完，市府正在做增額容積的模擬分析，可放寬區域建蔽率，讓大樓寬一點消化容積，將研擬周延辦法通案處理。

台北市議會法規會昨討論《台北市容積移轉審查許可自治條例》修正案，與會的市議員葉林傳日前提出將航高限制區容積納入公共設施保留地容積移轉，但該修正案及容積銀行制度仍未將其納入考量，引起現場市議員疑惑。

邊泰明說，松山機場有飛機起降進場面、轉接面航高限制，影響周邊容積用不完，但北市道路用地容積已高達五百七十公頃，再開放容移會影響環境容受力；此外，該區各基地所屬土地使用分區、都市計畫範圍、容積不一，都發局已針對廿個基地做模擬分析，釐清到底受多少影響，那些區域沒影響。

邊泰明坦言，為維護總統府基本意象，周邊萬華區的基地也受高度限制。此外，古蹟、歷史建物區因整體文資意象，周邊都更案難闢高樓，如龍山寺後方都更案沒申請容積獎勵、容積移轉，興建十二層樓依然影響天際線；而「芝山岩周邊地區景觀維護計畫」又限制周邊樓高，都更住戶與附近居民持不同意見。都發局將研究上述四類區域，擬通案處理原則。

市議員黃珊珊追問：「山坡地山線區容積又要如何處理？」邊泰明回應，山線區容積移出後影響範圍更廣，目前還未詳細計算衝擊，還得分析研究；邊泰明說，若山區容積移出，那保護區容積是不是也可以？問題不是那麼簡單，需通盤考量。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》文萌樓，擬劃出都更範圍

〔自由時報記者宋小海／台北報導〕市定古蹟文萌樓都更案昨舉辦公聽會，文萌樓屋主代理人林麗萍表示不願參與都更，從事妓權運動的日日春關懷互助協會也附和，應劃出都更範圍，但建商劃出都更，對持有土地的台銀並不公平。

文化局科長林長杰表示，文化局不希望文萌樓淪為地皮炒作工具，對所有權人表態退出都更案，樂觀其成，但能否退出仍需由都更程序決定。

前身為公娼館的文萌樓，因被併入都市更新引起爭議，最後建商採行「將文萌樓捐贈給市政府作公益設施以換取容積獎勵」方案，建商與地主可共分約二億元容積獎勵，而文萌樓產權交由市政府重新整理。

林麗萍表示，她想自行出錢整修文萌樓，擬將文萌樓無償供社會大眾使用；日日春執行長鍾君竺表示，文萌樓是公娼抗爭基地，在意文萌樓的社會教育能否保留，如不能就該把文萌樓劃出都更。

建商「聖得福公司」執行長洪正雄表示，文化局、屋主與日日春都無權決定文萌樓能否退出都更，仍希望屋主出售或交換文萌樓使用權，由建商再轉贈北市府保存古蹟，近期會再與劉姓屋主律師等各方人士持續協商。若屋主仍拒溝通，「就把古蹟容積獎勵取消掉」。

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》 內政部：服貿未開放陸資投資不動產

內政部次長陳純敬今天(17日)表示，政府開放中國大陸地區人民或陸資來台取得不動產都有嚴格規範，凡涉大陸黨政軍背景者，都不允許。

他也強調，兩岸服務貿易協議並未開放陸資投資台灣不動產，所以不會發生陸資炒房的情況。

兩岸服務貿易協議引發外界諸多疑慮和誤解，內政部次長陳純敬17日舉行記者會時表示，政府在2002年根據「兩岸人民關係條例」，有條件開放大陸地區人民來台購買不動產；2009年配合陸資來台投資政策，進一步開放陸資企業來台申請取得不動產。

不過，他強調，兩岸服貿協議並未開放陸資來台投資不動產。

陳純敬指出，目前大陸地區人民要在台灣取得不動產，必須先向地方政府申請，初審通過後，再報請內政部函請陸委會、國安局、國防部等相關機關審查，若背景敏感、對國安有疑慮者，一律不予許可。

陳純敬說，自2002年開放大陸地區人民來台購買不動產迄今，許可陸資來台購置不動產共136件；其中，127件作為住宅使用，9件做業務使用，佔國內不動產供需市場比例極小。

此外，為避免陸資來台炒作不動產，政府規定大陸地區人民只可取得1戶自用住宅，且3年內不得移轉；並自今年元旦起，規定陸資來台購置不動產實施總量管制。

--由 Blogger 於 4/17/2014 07:08:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》都更條例意見紛歧，恐來不及修

立法院內政委員會今天(17日)續審都市更新條例部分條文修正草案，仍無法送出委員會，要趕在違憲條文失效前通過修法的機會已微乎其微。內政部次長林慈玲表示，部分涉及程序問題的條文可用施行細則取代，但有關都更計畫同意門檻，則一定要通過修法，否則估計會有90幾個都更案無法動彈。

大法官會議在去年4月26日宣告現行「都市更新條例」部分條文違憲，要求在1年內檢討修正，這些違憲條文即將在26日失效。

立法院內政委員會17日延續審查各版本的都更條例部分條文修正草案，但朝野立委對於申請都更的同意比例門檻等多項條文仍意見紛歧，沒有太多進展。

代理審查會主席的國民黨立委邱文彥表示，由於部分爭議條文仍無法取得共識，且下週將由民進黨立委陳其邁輪值內政委員會召委，他認為要趕在違憲條文失效前通過修法的機會恐怕微乎其微。

內政部次長林慈玲表示，對於涉及程序問題的違憲條文，行政部門打算以修改施行細則的方式因應；但較實質的部分，如都更計畫同意比例的門檻，就一定得修法。

林慈玲並指出，若涉及同意門檻的條文失效前未完成修法，將有90幾個都更案受到影響，卡在那裡無法動彈。

--由 Blogger 於 4/17/2014 07:06:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》容積銀行，議員質疑：代金無法管

【聯合報╱記者高詩琴／台北報導】
北市府擬設立容積銀行，作莊賣增額容積。昨天都市發展局到市議會進行容積銀行報告，不少議員針對未來代金的利用、3年落日條款有質疑，另也對現行15公尺以上道路用地，才能開放容移有意見。
市府市政會議3月通過「容積移轉審查許可自治條例」草案，若草案通過，現行建商捐公共設施保留地換容積的方式，將在3年緩衝期後，走入歷史。
發展局指出，全北市待取得的公共設施保留地共有1132公頃，若以公告現值估算，取得經費約有一兆6億元。市府財力有限，未來將分批取得，初期以道路、公園綠地等用地為主。
發展局表示，賣容積的代金將運用在接受基地所在行政區，進行公營住宅、公共設施等。
未來有潛力接受增額容積的地區以市地重畫及策略性開發地區為主，如士林生物科技園區、內湖五期、大彎南北段、南港經貿區等，總容積率可望再增加四成。
議員吳思瑤質疑，代金將成為發展局的「小金庫」，但如何監督管理，制度還沒明確；洪健益認為，應該要入法。
對目前規定，15公尺以上的預定道路開闢地，才能開放給建商購買以轉移容積。議員葉林傳、梁文傑都質疑為何要有這限制？
發展局長邊泰明表示，業者當然希望放寬15公尺的限制，但發展局不同意。主要擔憂一下子市場上有很大的供給量，價格會下降，中間商會增加收購轉賣，導致民間炒作情況變嚴重。
且若民間取得的容積增加，「3年落日條款可能就落不了」，屆時無法保障過去已取得用地的私地主，引發的反彈影響政策的執行效果。

--由 Blogger 於 4/16/2014 09:00:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地買賣] +土地消息 》示範區取得土地爭議，條文剔除徵收

示範區取得土地爭議 條文剔除徵收
針對學者、專家在自由經濟示範區公聽會中提出的疑慮，國發會主委管中閔今天(17日)表示，土地取得問題已獲得部會共識，特別條例將剔除「區段徵收」及「一般徵收」文字；另外，動保及農業部分也將和農委會開會檢討。管中閔強調限縮程度不會影響示範區的效益，下週內將全數檢討完畢。
自由經濟示範區5場公聽會已開完，管中閔日前在立法院經濟委員會表示，將針對專家、學者有疑慮之處大幅限縮。
管中閔17日與內政部及經濟部官員取得共識，在示範區內土地取得部分，刪除最讓外界疑慮的「區段徵收」及「一般徵收」文字。
管中閔表示，凡是在公聽會中提出的疑慮，包括農業、動保及土地3大塊，政府都會檢討，因為公聽會不是「開假的」。其中，土地部分已檢討完畢，刪除土地徵收不會影響示範區的運行。
管中閔說，18日將繼續和農委會開會討論農業及動保議題，他明確表示動保一定會大幅限縮，預計1個星期內全部檢討完畢，再將修改後的文本送至行政院。
管中閔強調，檢討進度越快越好，立委也希望能盡快進行示範區特別條例的逐條審查。

--由 Blogger 於 4/17/2014 07:02:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地買賣

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》農業用地免徵遺產稅，列管5年內遭拍賣應補稅

依據遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，遺產中作農業使用之農業用地，由繼承人或受遺贈人承受者，免徵遺產稅，財政部高雄國稅局表示，為確保農業用地繼續作農業使用，在5年列管期間內被法院拍賣，應補繳稅賦。

財政部高雄國稅局指出，遺產中作農業使用之農業用地免徵遺產稅，但遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定在但書中明定，承受人（繼承人或受遺贈人）自承受之日（被繼承人死亡日）起5年內，未將該土地繼續作農業使用，除因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變為非農業用地者外，應追繳應納稅賦。

高雄國稅局表示，近期查獲一個案例，被繼承人在99年4月死亡，繼承人辦理遺產稅申報時，主張農業用地作農業使用，經稽徵機關核准自遺產總額扣除其土地價值之全數，免徵遺產稅；但該農地在列管繼續作農業使用期間內被法院拍賣，即繼承人將土地移轉予他人，應予追繳應納稅賦。

高雄國稅局進一步說明，依據上開法令「承受人......未將該土地繼續作農業使用」已包含繼承人將土地所有權移轉，並不論其移轉予第三人之原因為買賣、拍賣、贈與或信託，皆屬喪失所有權，對該土地已無任何權能，自無從再將該土地繼續作農業使用，當應追繳應納遺產稅。

高雄國稅局特別提醒，在農業用地5年列管期間，稽徵機關會定期抽查是否繼續作農業使用，如發現農地有違規使用、廢耕或移轉等情形，稽徵機關會通知納稅義務人限期恢復作農業使用，如能於期限內恢復所有權並繼續作農業使用，將不會被追繳遺產稅。

--由 Blogger 於 4/16/2014 09:08:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地消息

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》城鄉業務法令彙編，納常用業務與規定

新北市城鄉局為提升民眾對於城鄉業務法令在執行與適用上的瞭解，彙編集成「城鄉業務法令彙編」，將「都市計畫」、「綜合規劃」、「都市設計」及「開發管理」等四項常用的業務執行與認定規定納入，自即日起可自新北市政府網頁首頁下載。

城鄉代理局長邱敬斌表示，市府藉由網路輕鬆取得以上資訊，能有效提升民眾對於自我權益的了解，往後民眾洽辦相關業務時，可利用公開資訊事先明瞭「訣竅」所在，節省詢問時間及減少疑義。

邱敬斌指出，「都市計畫」、「綜合規劃」、「都市設計」及「開發管理」等四項常用的業務執行與認定規定納入，彙整係收編在業務執行上，民眾常用及易產生疑義之業務解釋，例未完成整體開發地區申請建築、申請市場多目標之權責機關、公益性設施計入疑義及容積移轉等。

--由 Blogger 於 4/15/2014 06:52:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地消息

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》同是中和中正路，都更容積差很大

〔自由時報記者翁聿煌／新北報導〕同住中正路，同路不同命，都更容積差很大！
緊鄰國道預定用地住宅 容積率只有二百％
新北市中和區，位於國道三號中和交流道至錦和路之間的中正路段住宅區，因為道路兩側緊鄰一條狹長的高速公路已徵收預定用地，所以建築容積率只有二百％，與其他面向一般道路用地的中正路住宅區建築容積率可達三百％，差距極大，引發民怨。

城鄉局︰確認不再使用 會依法變更為一般道路

城鄉局計畫審議科長邱信智說，經與高公局確認原本徵收的中正路用地不再使用，會依法變更為一般道路，解決兩側道路受影響住戶的容積限制問題，將專案檢討讓當地住宅區土地建築容積率回復臨一般道路土地相同。

新北市議員江永昌接獲位於國三高中和區中正路四百六十號至五百六十四號民眾陳情，想要都市更新發現社區雖面臨中正路，但在都市計畫圖上，兩側各有一段寬約一至兩公尺、長兩、三百公尺的已徵收「高速公路預定地」，依法若建築物緊鄰高速公路，所獲得建築基準容積只有二百％。

江永昌說，加上都市計畫法修法後，明年七月一日起，未來都市更新區域法定總容積最高可為基準容積的一．五倍，中正路其他路段容積率可增加為四百五十％民眾土地若因面臨高速公路用地，容積使用率仍只有二百％，更加不公平。

邱信智說，民國八十年時，高公局在當地興建中和交流道的匝道工程，曾考慮要在中正路興建通往交流道的車行匝道，因此在中正路兩側徵收道路及部分的住宅用地，事後工程計畫變更，但在都市計畫圖上，還保留兩塊狹長的高速公路用地，才影響到兩側住宅都市更新的容積率。

他指出，通常在真正的高速公路兩側的住宅區，都會保留計畫道路，以免影響到「裡地」的住宅區容積率，中和區中正路為特殊個案，城鄉局也正在辦理中和區的都市計畫通盤檢討，經與高公局確認原本徵收的中正路用地不再使用，會依法變更為一般道路，解決兩側道路受影響住戶的容積限制問題。

--由 Blogger 於 4/15/2014 04:53:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地消息

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》宜縣全面清查農舍用地，違者改課地價稅

據統計，最近4年來，宜蘭以每年6百到9百間的速度，興建農舍。其中，農地違規使用、或是興建與農業經營項目無關設施的情形相當普遍，宜蘭縣地方稅務局指出，為求課稅公平，即日起依規定全面清查，如有違規，立即改課地價稅。

宜蘭縣政府地方稅務局指出，自民國89年「農業發展條例」放寬自然人可購買農地後，宜蘭縣境農舍就如雨後春筍般興建，為免民眾在興建與農業經營無關的農舍後，卻仍依稅率較低的田賦課稅，影響租稅公平，稅務局全面加強清查轄區農舍用地使用情形。

稅務局表示，凡農舍未經許可二次施工、違規填土、變更為非農業使用，或是興設庭園景觀等與農業經營無關的休閒設施，都不符合「土地稅法」課徵田賦規定，應改課徵基本稅率為千分之10的地價稅，如果符合自用住宅用地要件，可申請適用自用住宅千分之2優惠稅率，核課地價稅，減輕稅負。

--由 Blogger 於 4/15/2014 07:28:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地消息

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》慈濟內湖保護區開發案闖關失敗

〔自由時報記者郭安家／台北報導〕慈濟基金會斥資約十三億元買內湖保護區，申請變更為社福專用區，全案昨進入台北市都市計畫委員會審議，經五小時討論闖關失敗，在多數委員建議下，大會主席、副市長張金鶚裁示，將透過內湖都市計畫區通盤檢討，檢視該變更案是否合理。

環團抗議 要求納入通盤檢討
慈濟開發案日前通過都委會第九次專案小組會議，昨大會審議；環保團體上午至市府前抗議，指都委會為單一開發案耗費十六年討論，爭議不斷，浪費社會成本，為何不納入內湖區通盤檢討，較符合程序。下午大會擠滿上百人旁聽，連香港社運者梁文韜都到場質疑開發。

內湖保護區守護聯盟常務理事洪美惠、前綠黨召集人潘翰聲、台灣蠻野心足生態協會律師陸詩薇指出，慈濟不是政府，卻發起保護區主要計畫變更案，接著市府從寬認定《都市計畫法》第廿七條，定義其屬國防經濟需求；主計通過後，才要討論是否須環評，日前專案小組評估容積率放寬，卻不談環境容受力。

慈濟昨也修改計畫，容積率從一六○％降至一○○％，允許使用項目扣除餐飲、零售，保留寄宿住宅、社福設施等九項，回饋計畫的滯洪沉砂池容量從一三一二立方公尺增為三○二○立方公尺。慈濟基金會也說，該案不須納入內湖通檢，因保護區原功能消失，新設計更有社會價值，並稱近十年也有五十件保護區個案變更。

慈濟師姐昨在都委會發言呼籲，鄉親不要再困惑，舉頭三尺有神明，應營造有愛社區。慈濟志工陳志文說，政府社會資源會比慈濟好嗎？有居民擔心慈濟開發不安全，但以內湖區房價，居民到別的地方住是沒有問題，為何還在這裡，相信慈濟會用心規劃。

將辦理通檢再拉回都委會續審
昨天下午都委會經過五小時發言、討論，現場十一位委員中七位主張全案納入內湖通檢。張金鶚說，須找到折衷點，市府將辦理通檢公開展覽，該案通檢後，經討論有共識，可再拉回都委會續審。

文化大學環境設計學院院長楊重信昨說，一九九一年起，慈濟在全國各地買廉價的四十公頃農業地、廿公頃工業區、八公頃保護區等，接著都市計畫變更土地高達八十公頃，做不良示範，都市計畫被摧毀、支離破碎；買不能開發的土地，就是錯誤投資，要自行承擔，為何還要動員所有力量闖關？

反開發民眾質疑通檢形同過水
雖然慈濟開發案進入內湖區通檢，但有在地反開發案民眾質疑，全案不用經過通檢三、五年完整的審查程序，經委員共識後，又可分案拉回都委會續審，形同過水假通檢，也不符程序。

--由 Blogger 於 4/12/2014 08:58:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地消息

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》公設保留地，議員促不徵收就解編

〔自由時報記者謝武雄／桃園報導〕桃園縣尚未徵收的公共設施保留地高達一七七七公頃，多位縣議員昨天質詢說，民眾的土地被劃為公園、廣場、道路用地已經夠委屈了，但政府三、四十年來卻遲未徵收，要求縣府加快整理腳步，因應少子化趨勢，尚未徵收的學校用地也應該檢討解編。

縣府城鄉發展局長吳啟民表示，這幾年進行都市計畫通盤檢討時，都要求各目的事業主管單位檢討尚未徵收的公共設施土地，是否還有保留的必要？同時配合中央全面檢討尚未徵收的公共設施保留地方案，縣府已經針對縣內三十七個都市計畫進行通盤檢討。

縣議員謝彰文、趙正宇、陳宗義、徐景文等人昨關心未徵收公共設施保留地議題。謝彰文說，以往的都市計畫，有權勢者的土地就劃為商業區、住宅區，無權無勢者的土地就被劃為公園、廣場、道路，政府長期不徵收，嚴重剝奪地主的權益。

謝彰文表示，都市計畫法明定，都市計畫的實施進度以五年為一期，最長不得超過二十五年，但坊間公共設施保留地動輒三十年未徵收，甚至四、五十年未徵收比比皆是，這對地主太不公平。

趙正宇說，少子化的結果，學校用地應該要全面檢討，趕快還地於民，未徵收的公共設施保留地，地主有權具結做其它用途，縣府應該告知地主這項基本權益。

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》 新北都計整併邁向國際大都市，專家學者提建言

(記者黃秀麗新北報導)103年4月11日新北市政府召開「大漢溪兩側城鄉發展地區整體空間發展框架專家學者座談會」，由副市長許志堅親自主持，特別邀請楊重信教授、簡連貴教授、錢學陶教授、張桂林教授、洪啟東教授，以及新北市政府參議李得全、新北市政府城鄉發展局代理局長邱敬斌等幾位國內都市計畫領域的翹楚，由國際城市之觀點看雙北都市機能互補與競爭，在會議中進行精彩熱烈地討論，激盪出許多有別於傳統規劃的建議，供市政府作為後續辦理都市計畫檢討的參考。

考量全球城市競爭趨勢，未來大臺北首都圈將由以臺北市為中心之單核心，朝向併入大漢溪以北都心、大漢溪以南都心等三核鼎立之複都心形式發展。據新北市政府委託規劃單位調查研究，倘若合併計算臺北市及新北市之人口數、土地面積，以及二市之捷運交通建設、區域大型公共設施等，大臺北首都圈將達到國際城市之規模，極具有國際競爭力。

新北市政府於改制為直轄市後，即竭力推動大漢溪以南、以北都市計畫整併案，其中將大漢溪以北包含蘆洲、新莊、五股、三重、泰山、樹林(三多里)、龍壽迴龍、樹林、樹林(山佳))等九處都市計畫區合併為一個主要計畫，大漢溪以南則包含板橋、板橋(浮洲)、永和、中和、土城、土城(頂埔)、新店、新店(安坑地區)等八處都市計畫區合併為一個主要計畫，透過擴大都市計畫檢討尺度範圍，從全市性的整體思考提出各地區未來空間發展構想與策略，並包括土地使用分區與公共設施的檢討，奠定都市計畫整併作業的法制基礎，作為完整都市功能實質內容檢討的基礎。

座談會與會各專家學者分別從各自研究領域所擅長的都市容受力、跨域合作、容積調配、法令制度建立等方面提出建言，並對新北市即將發布實施的「都市計畫法新北市施行細則」內因應全球化發展、氣候變遷、高齡少子化等現象所制定的規範，表達肯定與支持，並期許新北市能成為全國各縣市之典範。
(自立晚報2014/04/11)

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》都審變革擴大審查容移案

中國時報【陳芃╱台北報導】
北市每年數百件大小開發案，都靠各種審議會把關。都發局近日修正「台北市都市設計審議及土地使用開發許可審議委員會」的審議規則和設置辦法。有鑑於涉及容積移轉的案件越來越多，新制規範容移比例達20%25，或容移後樓地板面積增加達1000平方公尺的開發案都須送審，等於要擴大審查容移案。

都市設計制度實施超過30年，都審是檢視各開發案量體、與周邊關係的關鍵。都發局這次大幅修正審議規則，在須送都審的條件中，原有一項是「容移比例達基準容積20%25『且』接受容移增加的樓地板面積達1000平方公尺之開發案」，現在裡頭的「且」修正成「或」，即符合2項條件中的1項，就得送審。

都發局都市設計科正工程司林芝羽表示，過去都審1年大概審400件案子，近年因容移案多，審議量也跟著成長。像今年才過完第一季，就審了約200案。部分小基地容移案增加的樓地板面積不到1000平方公尺，但比例已達20%25，可能造成環境負荷過重，現在就須經過都審把關。

新的審議規則也明確規定可經「書面審查」，或走「簡化審議程序」的條件，讓開發規模較小、沒有爭議的案子盡快通過。若是都更案，原本在都審各階段共可申請90天展期，修正設計、準備下一階段的審議。新制考慮都更審議程序較長，展期天數放寬至180日。

委員組成的規定也有變動。林芝羽說，原本將財務、土地開發、法律等專家列為當然委員，現在改為有需求再聘請；但都市計畫、都市設計和建築設計的專家學者，各增加1至2名，著重審查開發配置的合理性。

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[土地 e 平台 · 土地消息] +土地消息 》地籍清理標售亮點，中都土地再登場

【大成報記者吉雄世/高雄報導】臺灣光復之初，人民因不諳法令或因主管機關人員法制觀念未臻健全，致有以日據時期會社、組合、神明會或其他不明主體之名義申報登記之土地，亦有依日據時期土地登記簿記載內容轉載於光復後土地登記簿者，因該等情形存在已久，且無法以現行法令解決，造成部分土地閒置浪費，已影響民眾權益及土地開發利用，故有全面進行清理之急迫性。為有效解決問題，內政部96年制定通過「地籍清理條例」，並自97年開始施行，共清理公告14種類型土地，其中「神明會名義登記土地」、「日據時期會社、組合名義登記土地」、「非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記土地」及「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符土地」4類土地又可藉標售來解決地籍問題。
 高雄市政府地政局謝福來局長表示，高雄市目前有1批代為標售土地，即將於4月8日開標，此批共計標售27筆土地，分屬「日據時期會社、組合名義登記土地」、「非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義登記土地」及「土地總登記時登記名義人之姓名、名稱或住址記載不全或不符土地」類型。
 該批土地標售總底價約新台幣4,750萬2,900元，其中標售底價及詢問度最高的是三民區新都段259地號，面積106.97m2，權利範圍全部，所有權人登記為和興公司，該筆土地使用分區為第四種住宅區，換算面積約32.36坪，且地形經重劃整理相當平整，鄰近市府精心打造兼具遊憩及生態保育功能的中都濕地公園，為優質居住環境，非常適合建築使用。底價次高的是鳳山區鳳山段縣口小段32地號，面積96m2，權利範圍全部，所有權人登記為台灣商事株式會社，由於該筆土地使用分區為商業區，換算面積約29坪，位於鬧區中正路上，已蓋有一棟三層樓建築物。另有1筆旗山區?碡坑段198地號土地，在旗南三路旁，該筆土地上亦蓋有二棟二層樓建築物及一間鐵皮屋，這二筆由於屋主發現土地無法辦理過戶，希望藉由地籍清理購買取得，使產權可以完整登記。除此之外本批尚有其他筆土地，都可以參考。
 高雄市政府地政局提醒社會大眾，地籍清理代為標售作法，可解決長期懸而不決之地籍問題，使民眾得以妥善利用土地資源或減少土地爭訟情形，對於活絡土地利用及本市不動產發展均有相當大助益，也呼籲對此次代為標售標的有興趣的民眾能踴躍參與投標，相關代為標售資訊刊登於高雄市政府地政局網站，或歡迎來電洽詢。

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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》北市未辦繼承登記房地432億逾期將遭拍賣

【網路地產王/綜合報導】有人怨台北市房價太高買不起，但台北市府地政局清查逾期未辦理繼承登記的土地、房屋，竟發現有1萬多筆土地、1800多棟房舍未辦理登記，等於沒人要。按公告現值計算，這些房地價值逾432億元，一旦超過登記時效，將遭拍賣。

地政局統計至今年2月底，未辦理繼承登記的土地總計1萬2638筆，持分土地高達173餘萬平方公尺，房舍有1816棟，若依照公告現值計算，單土地總值就超過432億萬元。地政局表示，逾期未辦理繼承登記者，將列冊管理15年，過了法定公告期限，將拍賣歸公。

以全市6個地政事務所資料加以分析，未登記繼承的土地以士林、北投區居多，總計3632筆；大同、萬華、中正區等地的建成地政事務所，則是以未登記繼承的房舍最多，總計有519棟。

官員表示，祖產沒人要，大致分4種情況，包括繼承糾紛、沒有後代、繼承人不在台灣，還有人不清楚祖先留有土地。也有人因持分土地面積不大，或價值不高，不一定申請登記。

士林地政事務所課指出，沒辦理繼承登記的土地，不少是畸零地、道路用地，甚至小到幾平方公尺。部分土地雖位在天母、士林等精華地段，有時因繼承人分割談不攏，延誤繼續登記時機。地政局表示，民眾若因繼承訴訟等不可歸責原因，以致無法如期登記者，可檢附相關證明文件，向土地所在地的地政事務所申請暫緩列冊管理，以確保權益。

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