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「容積銀行」替公設找錢 「容積」應該拿來賣嗎？

替公設找錢經建會提議「容積銀行」，為弭平公共建設預算缺口，經建會副主委黃萬翔提議要設「容積銀行」，透過出售捷運和高速公路沿線的建物建築容積來籌措經費。容積銀行制度目前正由內政部研擬，預定6月10日召集地方政府研商「公共建設影響範圍容積討調整運作要點」。

一旦形成政策，新北市籌建中的三環三線捷運，將成優先適用對象。據了解，近期三環三線中的萬大線已被要求重新進行財務規畫，要納入容積出售計算自償金額，未核定的汐止民生線、三鶯線也要納入容積銀行制度中。

據了解，容積銀行機制正由內政部營建署研擬，營建署已初步提出草案。這在經建會稱容積銀行制度，在內政部改稱為「增額容積」。

政府估算，明年延續性的重大公共建設需要2,600億元經費，但經建會至今只取得1,200億元預算額度，資金缺口相當龐大。各項建設中又以交通建設所需經費最大，為避免房市炒作，行政院已不准國有財產局再賣地，為了籌措財源，黃萬翔靈機一動想到—雖然不能賣地面，應該可賣地面上的空間（容積）。

黃萬翔說：「容積是政府的財產，是有價的。」只是過去一直沒有這種觀念，容積都無償贈送，當作獎勵用，例如蓋停車場可以送容積、都市更新可以送容積。但容積既然是政府有價物，當然可出售，籌措公設經費。
他指出，開通一條捷運線後，周邊的地價、房價立刻上漲約三成，這不是現有住民的功勞，而是全國百姓的納稅錢堆出來的，好處不該由沿線地主獨享。

黃萬翔說，「提高的容積應該是政府的財產，應可放入容積銀行中，想要加高建築的地主得向政府購買容積。」
營建署長葉世文指出，增額容積制度和容積獎勵制度是衝突的，當容積變成有價之後，現行「送」容積獎勵的制度會受到檢討，這意味著一旦容積銀行上路後，現行容積獎勵制度也可能退場，成為過去式。

經建會提議籌設「容積銀行」，內政部營建署長葉世文表示，增額容積制度（即經建會所提容積銀行）大概只在台北市和新北市能實施，中南部容積都用不完，幾乎無需求。

新聞辭典》增額容積
現行都市計畫採總量控管容積，避免過度開發。當時空環境有變，如開闢捷運線，那麼捷運周邊的農地、工業用地等會配合需求，提高土地使用，經都市計畫檢討後，提高後建築法定容積，與前一次容積差額就叫增額容積。
【經濟日報╱記者徐碧華╱台北報導】

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》經建會：催生容積銀行增值歸公

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經建會：催生容積銀行增值歸公
經建會副主委黃萬翔接受本報訪問時表示，在政府財政困難的此刻，透過容積銀行讓公共建設所產生的「增額容積」為建設挹注經費，可以讓有限的財政做更多、更快速的建設，並且還能杜絕蚊子館、蚊子路，使公共建設進入一個良性的循環。

黃萬翔於去年率先提出容積銀行的構想，何以會有此一想法？他表示，我們過去一直把土地當成不動產，並且把土地發展的權利固定在土地上，這使得土地發展失去了彈性。如果土地發展權可以與土地分離，並且選擇在不同位置的土地上累積、移動，將可以突破當前公共建設及都市發展的許多困境。

黃萬翔表示，容積銀行就是要突破上述這個困境，因為容積率就是土地發展權，長期以來土地常常隨著時間增值，但這並不是因為私人的努力，而是政府建設後容積提高所致，如果讓地主坐享其成，並不公平。容積銀行就是要把公共建設所創造的「增額容積」拿走，放在容積銀行，挹注建設所需的經費。

黃萬翔表示，容積銀行不但可以降低政府公共建設的財政負擔，也創造了空間上的分離，讓增額容積移動到最適的地段，同時更創造了時間的分離，使得儲存到容積銀行的容積可以因應景氣，調節市場供需，達到「均輸平準」的效果。

目前包括鳳山鐵路地下化、捷運萬大線、民生汐止線等建設都已做了容積銀行的規畫，黃萬翔表示，由於增額容積屬於地方政府的都市計畫變更，未來交通建設計畫提出來的同時，都委會的都市計畫變更草案也要同時提出，在地方政府標售這些「增額容積」之後，收入就回到建設本身所設置的基金協助建設，以降低中央政府的財政壓力。

黃萬翔表示，容積銀行就是負責調節容積買賣的平台，這機制會設在地方政府，但不會掛牌成立「容積銀行公司」。

他表示，公共建設沒效率是不能做的，有效率而增值的效益無法回到政府手中不符公平原則，更不該做，因為這會形成財富分配不公平，容積銀行這個概念和國父「漲價歸公」概念是一致的。

黃萬翔強調，容積銀行的作法不但有助財富分配的公平，也讓有限財政可做更多、更快速的建設，由於對建設自償率有所要求，也不會再創造一些蚊子館，蚊子路，而會讓政府的公共建設及都市規畫可以進入一個良性的循環，估計一連串的加成效果將會逐漸出現。
工商時報【記者于國欽╱專訪】
 

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》內政部將實施容積移轉新規定，中市搶先修訂要點因應

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內政部將實施容積移轉新規定，中市搶先修訂要點因應

內政部即將頒佈實施新的容積移轉新規定，臺中市搶先修正臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點，將於5月1日實施新制，透過新的容積移轉要點，容積移出地不再只有既成道路，公園、老樹、歷史建築也都納入，而移入的容積則有最高30％的限制，也可讓無安全顧慮的違建得以合法化。

台中市現有79處歷史建物因舊的容積管制規定無法移出容積，導致地主不願意保留建築，也不甘捐出土地蒙受損失，新的容積移轉實施要點打開了這個心結，79處建築得以保存，地主可將容積賣給建商還可以保有土地產權，老樹生長的私有土地也可用來換取容積率以保住老樹，同時也保住所有權人的權益。

新舊容積移轉作業要點最大的不同在於，過去舊規定是以「道路」用地來換取容積率，現在範圍擴大到老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地、停車場、排水道、廣場、溝渠及河道等公共設施用地，還有歷史建物、文化景觀、聚落，以及舊市區更新地區的建地如捐作開放空間使用，也可換取容積率。

都發局指出，新的容積移轉規定，上述這些土地所有權人可以將容積率賣給需要的人，像是建商及違章所有權人等，如此建商可以蓋比較高的樓，而違建則可合法化。另外這些土地所有權人也可將地捐給政府，來換取容積率在別處蓋房子，政府則可因此加速取得公設用地。

都發局長何肇喜指出，新規定的修訂是依市長胡志強對建物管理「安全第一、務實處理」的指示，可以有效解決「都市之瘤」的違建問題，歷史建物也得以保存，所有人的權益也不致受損，政府還可大幅減少徵收公共設施用地的經費，一舉數得。

何肇喜以違建為例說，臺中市每年約增加七千多件違建，目前累約計四萬多件，即使傾都發局的所有人力、物力，一年只能拆一千件，拆都拆不完，所以目前對於100年4月20日以前的建物進行列管，集中火力拆除100年4月21日以後的違建，尤其是影響公共安全、占用國有地、影響交通的違建，優先拆除，其餘的違建都可透過買公園、綠地或歷史建物等等的容積率之後，得以合法。
記者黃志政╱台中報導

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》中市容積移轉開首例，設容積銀行

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中市容積移轉開首例，設容積銀行
建商推案購買容積將有新管道，台中市預訂5月1日實施全國首創的容積移轉新規定，計劃成立第一家「容積銀行」，未來建商可透過市政府購買容積，價格透明、又方便。

不過，建築業界強烈要求市政府尊重市場機制，擔心容積銀行未來有可能成為第二個「中央銀行」，一旦容積價格由市政府掌控，很可能成為政府管控房地產市場的打手，只要房市熱絡，容積銀行就調高容積價格，將不利整體市場發展。

台中市都市發展局長何肇喜指出，市政府不會與民爭利，硬性規定建商非得向市政府購買不可，完全尊重建商的自由選擇，但他強調，容積銀行的容積價格絕對公開透明，也會比市場便宜，建商不必受制於容積掮客漫天叫價。

新修正的「台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」5月1日上路，這項新規定最大的特色是，過去舊規定是以「道路」用地來換取容積率，現在範圍大幅擴大。

包括老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地等公共設施用地都可換取容積率；舊市區更新地區的建地如捐作開放空間使用，也可換取容積率。何肇喜說，容積範圍擴大後，容積銀行成為一個「大水庫」，初估這些可移轉的容積，市值超過1,500億元。

新的容積移轉規定，上述土地所有權人可以將容積率賣給需要的建商，如此建商可以蓋比較高的樓。另外，這些土地所有權人也可將地捐給政府，來換取容積率在別處蓋房子，政府則可因此加速取得公設用地。

不過，何肇喜強調，容積移轉的比率是有限制的，以免造成建築「怪物」，所以新法規定臨接未達20公尺已開闢道路的建地，其移入容積量不得超過基準容積的20%，臨接20公尺以上道路，不得超過30%。

其次，新法也規定，捐道路用地最多能換取原規定一半的建築容積，另一半必須用公園、綠地、停車場、排水道等公設用地來換取，以便政府加速取得公設用地。

新聞辭典╱容積率
容積率即是建築物總樓地板面積與基地面積比（即建坪與地坪之比），例如100坪土地蓋4層樓，每樓的樓板面積為50坪，總樓地板面積200坪，容積率就是百分之兩百，增加容積率後，就可增加樓層。

容積銀行是指將可換取容積率的土地，包括道路、老樹生長地、公園等公共設施用地，全數納入共同管理，有如一個虛擬的銀行。
【經濟日報╱記者宋健生╱台中報導】

 

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》取消捐地換容積，建商須跟政府買容積

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取消捐地換容積，建商須跟政府買容積
內政部營建署長葉世文今天（30號）在年度記者會時表示，未來將取消「捐地」換「容積」，以後民間不得自行買賣容積，而是改由政府以市價訂定容積價格，也就是官方根據移入基地的房價行情來訂定，建商要取得容積只能透過政府。

要就跟政府買 營建署：捐地不得轉換容積
葉世文指出，目前基地開發容積移轉有兩種方式，第一種是直接向政府購買，另一種則是購買公共設施保留地，將土地捐給政府後，容積再移轉到預定開發的基地。

而過去曾經有許多建商以低價購買公共設施保留地後，把容積移轉到其他建案，再以高價賣出獲取暴利，營建署因此將取消民間買賣容積移轉管道，未來建商必須向政府購買容積，價格由移入基地房價行情訂定，但目前計價方式還沒定案，會以區域實際行情作為參考，或是只比市價行情便宜一點作為誘因，不過現在還沒有實施時間，只能估計約在今年可能上路。

至於「捐地」不能換「容積」是否可能造成房價上漲，葉世文強調，建商要漲價總有很多藉口，但民眾不一定要照單全收。而對於還沒被徵收公共設施保留地的地主而言，日後地方政府出售容積，將專款專用都用在公共建設、徵收公共設施保留地上，就能解決地主問題。

此外，營建署也提到，除了「容積移轉」以外，未來也研擬設置「容積獎勵」上限，包括一般區域獎勵預計上限為20%，都更區域則是訂在50%。中廣新聞

容積獎勵將總量管制 都更上限五成

容積發放浮濫，影響環境居住品質，內政部營建署決定對「容積獎勵」進行總量管制，都更地區最多五成，一般地區最多給兩成，新制預定下半年實施，以後建築物想要長高變胖，恐怕沒那麼容易。

營建署同時將檢討容積移轉規定，關閉民間「捐地買容積」的管道，建商必須向政府購買容積。

葉世文昨天說，建商申請都更、綠建築、開放空間、停車場、開發規模等項目，政府都會給予容積獎勵，總量無上限，一旦獎勵過度或浮濫，建築物就會不適當變胖或長高，影響環境品質。

他說，未來容積獎勵將採取總量管制、設定上限，都更地區的容積獎勵總量上限為法定容積的五成，一般地區則為兩成。

在容積移轉部分，葉世文說，目前基地開發容積移轉有兩種方式，一是直接向政府購買，二是購買公共設施保留地，土地捐給政府後，容積則轉到預定開發的基地。但公共設施保留地價格便宜，建商捐了便宜的公設地，取得容積移入建案，一本萬利，各界頗有批評。

為此營建署決定關閉民間容積移轉管道，建商若需要容積，只能向各地方政府購買。葉世文說，以後地方政府出售容積，將專款專用在公共建設、徵收公共設施保留地。

新聞辭典》容積率
容積率是指每單位土地可蓋的建物面積比率；容積率愈高，代表可蓋面積愈大，土地成本跟著下降。建商取得土地後，透過容積獎勵或容積移轉，可讓建案「向上發展」。

例如某塊基地的法定容積為百分之五百，獎勵容積最多給五成，也就是百分之二百五十，合計為百分之七百五十。

容積移轉指將甲地的未使用容積移出，透過捐贈公共設施保留地、道路用地的方式，移轉到同一都市計畫範圍內的乙地使用。
【聯合報╱記者何醒邦╱台北報導】

 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》消基會：實價登錄具參考價值，民眾多利用

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消基會：實價登錄具參考價值，民眾多利用

消費者文教基金會今天公布民調，「實價登錄」上路至今，有八成四民眾認為登錄資訊具參考價值，另有八成六民眾購屋前會參考登錄資訊；不過，有五成七的人不認為有抑制房價效果，合計高達九成六的民眾都認同房價偏高。

84%民眾認為實價登錄具參考價值
購屋時會查詢

消基會調查指出，認為國內「房價太高」有54%的民眾，另有42%的人認為「房價偏高」，兩者合計高達96%；儘管實價登錄已實施快半年，仍有20%的民眾對此並不清楚，且年齡集中於31歲至50歲主力購屋族群。

在知道實價登錄制度的前提下，調查顯示，有84%的人認為實價登錄的交易資訊具參考價值，甚至有86%的民眾會在購屋前參考登錄資訊。

逾半數民眾則認為實價登錄制度並不完善，占52%，而有57%的人認為對房價的抑制效果不高。消基會秘書長雷立芬指出，為抑制房價所推動的實價登錄，並未達到預期效果。

消基會也調查房仲業者看法，業者認為實價登錄讓交易資訊透明化，有助縮減議價過程。

業者表示，由於登錄資訊可能因案件較少或資料內容缺乏，無法確實反應個別屋況的特殊性，容易造成價格誤判，對交易市場產生不好的影響；對於抑制房價效果，業者則給予正面看法，指交易資訊透明化，讓隨意炒作空間被壓縮。

消基會分別針對一般民眾調查，主要以消基會志工團透過街頭隨機訪問方式進行，受訪民眾年齡25歲至65歲間，共回收1,022份，有效問卷為913份。
【經濟日報╱記者徐筱嵐╱即時報導】

消基會：民眾應多利用「實價登錄」
台灣仍有許多年輕購屋族不知道「實價登錄」制度！消基會15日召開記者會指出，政府必須加強實價登錄制度的宣導。中華民國地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥表示，實價登錄實施後，民眾可以得到房屋「產權」資訊，民眾仍應主動上網多了解房屋相關資訊，未來購屋更能把握重點。

消基會15日召開記者會，公布「實價登錄」實施以來民眾的觀感。調查顯示，仍有高達96%的民眾認為國內的房價偏高或太高；84%的民眾認為實價登錄的交易資訊具參考價值；43%的民眾認為實價登錄有抑制房價炒作的效果，36%的民眾則認為沒有；52%的民眾認為實價登錄制度並不完善。

調查顯示，國內有20%的民眾還不知道「實價登錄」制度，其中有57%屬於31-50歲的主要購屋族群。消基會祕書長雷立芬對此表示，政府應該加強實價登錄的宣導。

地政士王進祥表示，實價登錄實施後，民眾可在網路上看到非常多的房屋資訊，包括地籍、地形、使用執照號碼等，複雜程度可能讓民眾一開始看不懂，但是民眾仍應主動上網了解房屋相關資訊，而後才能把握重點購屋。

過去民眾購屋首重「屋況」，但自實價登錄以來，民眾可以現在可看到房屋「產權」資訊。雷立芬指出，房屋產權涉及車位、違建物相關產權，沒有區隔清楚就會有模糊空間，實價登錄後，購屋者可以確認購買價格所含蓋的產權範圍，而這會影響之後繳納的稅，如所得稅、增值稅等。

有關實價登錄制度的缺失，王進祥指出，一般民眾出租房屋若沒有透過仲介，就可以不用上網登錄；另外，代銷公司銷售預售屋，只要沒有和建商終止契約，也可以不用登錄成交價格，而這都會影響房屋交易資訊的透明度。
台灣醒報╱記者劉運╱台北報導
 

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