林俊廷希望邀請您參與打造 Flipboard 雜誌 "土地開發"。
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2014年12月16日 星期二
2014年7月17日 星期四
[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》北市搞容積銀行，被啃食完才來做莊
台北市公共設施保留地、道路用地、歷史建築，過去因政府財政困難，幾乎沒有資金可進行徵收，地主只能枯等持有土地等同廢地，2008年北市開放容積移轉，讓廢地瞬間變黃金，加上房價狂飆推波助瀾，形成「建商狂買、中人賺很大」的情形，不過，北市府已經確定推動容積銀行，由政府做莊賣給建商容積，試圖扭轉資訊不透明的負面現況。
台北市自2008年開始開放道路、公園綠地容積移轉以來，市府已經核給18公頃建築容積作為對價關係，其中近3年更核定了52件約市值350億元的容積價值。
台北市都發局局長邊泰明舉例，以信義路五段的移入基地來說，從其他行政區移出的道路用地土地公告現值約6億元，但移入信義區後換算樓地板面積市值高達23億元，中間價差非常驚人。
他指出，未來容積銀行執行方式將在建商申請開發時提出需求，並請3家以上估價師進行估價，再透過都市設計審議確認量體，最後收取代金。
未來代金會先扣除建築成本，並保留1成5至2成利潤給建商，因此市府未來出售1坪容積增額樓地板面積，至少有6~7成利潤。
邊泰明也說，全市仍有592公頃可增加容積的可開發土地，換算下上看1兆6億元的代金收入，可作為未來開發公共建設，如公營住宅的經費，一旦「台北市容積移轉審查許可自治條例（草案）」通過，3年後為落日期限。
法令發佈後、落日期限前，建商移入容積至少須50％向市府繳納代金取得，而另外50％則可採現行取得方法移入。
日前等同容積銀行首例的「南山廣場」地上權案，64億元容積代金目前則是納入作為「都市更新基金」。
好房News記者蔡佩蓉／台北報導
[土地 e 平台 · 土地買賣] +最新消息 》桃縣府減徵地，航空城捷運過關
環保署環評大會今討論桃園航空城綠線捷運案，桃園縣政府為避免被打入二階環評，主動將位於市區因徵收反彈大的G09、G10及G11等3站，原共要徵收147名地主用地，現以取消車站、縮減捷運車站出入口等方式，減少徵收95%，只有7名地主徵收，且其他車站若被排除桃園航空不用區段徵收，桃園縣政府也同意會再跟地主溝通，降低衝擊，環評大會因此審議通過此案。
環保署環評大會去年退回專案小組再審的「桃園航空城捷運綠線開發案」，專案小組最後仍維持原建議，做成進入二階或補充資料通過兩案併陳，將問題再丟回環評大會討論，支持捷運儘速動工的居民，在國民黨桃園選區立委陳根德、楊麗環、廖正井帶領下，和反對開發捷運的環團及在地恐被捷運徵收的居民，壁壘分明。
楊麗環說，施工影響生態保育及文化古蹟的部分，桃園縣政府已多次溝通做修正，希望不要進入二階環評。支持居民指桃園市人口大幅增加，桃園中正路、介壽路交通擁擠，盼捷運儘快動工。居民張馨方說，很遺憾縣府沒有積極溝通，讓市民過了痛苦的一年，希望政府積極跟民眾溝通。
桃園縣政府所提方案，將爭議最大位於市區的G9、G10、G11站做調整，其中G9車站撤掉，G10縮減徵收改為只有1個出入口，G11站則是移到公有地，徵收戶數由147名減到只有7名地主。
其他車站例如G14站因位於桃園航空城範圍內，恐面臨區段徵收問題，但如果營建署審議剔除此車站範圍，居民盼能夠比照G10等站協調減少徵收，會中也成了環委關注焦點，在桃園縣副縣長黃宏斌在會中允諾，並做成環評決議後，同意此開發案。
黃宏斌說，此開發案還要將細部計畫送交通部審議，預計最快1年後動工，2019年完工，目標是日運量50萬人次，減輕桃園市區交通負荷。
桃園航空城捷運綠線全長為17.2公里，設13座車站（含地下車站8座、高架車站5座），興建總經費約600億元。
對於捷運施工可能影響桃園市中正路古蹟景福宮，開發單位承諾施工前會做建物調查、施工中也會加強建物監測及支撐保護、灌漿等導保護措施，未來營運時對景福宮的振動量是55.3分貝，低於建物輕微損害標準80分貝。捷運施工期間，開發單位允諾交通最擁擠的桃園市中正路，會採用潛盾施工及站區側邊開挖，以維持原有車道數通行，仍可維持現況E級的道路服務水準。
﹝洪敏隆／台北報導﹞
2014年5月18日 星期日
[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》奢侈稅，行政院版過關
上週奢侈稅八大版本交鋒，最後是行政院版勝出，財政部長張盛和重申，房市已到強弩之末，大幅翻修對房市衝擊過大，縮小修法尺度，「有利房市軟著陸」。
張盛和說，房市明顯有泡沫化疑慮，但是「還沒有破」，政府不會希望奢侈稅變成壓垮房市的最後一根稻草。他認為，泡沫最好是自然「消風」，不是被政府戳破。
初審通過特種貨物與勞務稅條例修正案的行政院版，維持目前兩年閉鎖期不變，稅率也未調整。主要修正重點包括：
一、擴大不動產奢侈稅課徵範圍至非都市土地的工業區用地；
二、通過「避免誤傷條款」，針對非屬短期投機且經財政部核定的案件，可免予課徵奢侈稅；
三、訂定「自用住宅防弊條款」。
其他七大立委修法版本內容五花八門，審查會議中支持行政院版本的委員不少，認同張盛和「宜修不宜廢」、「小修比大改好」的委員也居多數，政院版順利過關。
張盛和表示，從329推案量、中古屋成交量來觀察國內不動產銷售狀況，可發現價格都已達到高檔，房價欲振乏力，包括雙北與高雄等高房價地區，有些「假豪宅」成交價只有開價的六到七成。目前的房市不適合再下重手，只能讓它「慢慢軟著陸，而不是戳破泡泡」。
張盛和說，行政院提出的奢侈稅修正版本是在不影響目前房市下，再往公平方向邁進一點，不會讓房市有太激烈的震盪。
【網路地產王/綜合報導】
2014年4月27日 星期日
[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》離台68年日本「灣生」繪圖尋故居
〔自由時報記者黃明堂／台東報導〕1926年在台灣出生的日本人鈴木寅夫，20歲那年回到日本，近90歲的他，思念童年故居，憑記憶手繪68年前的住家街廓圖（如圖，記者黃明堂攝），越洋輾轉送進台東戶政事務所，課員蘇家鑫鍥而不舍幫他找到舊家園，他預計4日偕同也在台東出生的妹妹返故居尋根。 
由 Blogger 於 4/04/2014 10:43:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
憑兒時記憶畫出街道圖
這位日本「灣生」（在台灣出生的日本人）鈴木寅夫，輾轉透過台北亞士都大飯店向台東縣政府請求協尋故居，蘇家鑫上週五接下任務，查詢到日治時代地址是「台東街旭村9番」，調閱日治戶籍，確實有此戶籍，且就是鈴木一家。
不過，鈴木寅夫傳真的手繪記憶拼圖，是方正格局的日式街道圖，數條街道均無路名，有兩大關鍵地標是「旭村小學校」及「神社」，但2座地標建築如今都不存在。
蘇家鑫查訪得知，「旭村」包括目前的大豐地區到康樂共6里，接著問到此帶唯一日治設立的小學校就是現在的豐里國小，但校址已變遷，連校方都不知前校址。
台東戶政員訪查出原址
蘇翻查豐里國小畢業紀念冊，找到鈴木寅夫名字後，同時找到「侯慶銓」同學，出示鈴木的記憶拼圖，成為破解謎團的有利線索。
侯慶銓是退休教師，就住在鈴木舊居附近，雖不認識鈴木，但一看手繪圖，馬上認出。侯慶銓說，豐里街是日本時代的移民村，專供移台日本人居住，他家就在移民村外圍。
鈴木手繪圖的故居是在「青年會館」旁，蘇家鑫實勘訪問得知日本青年會館的建築還在，已殘破荒廢，豐里街大致還保有狹窄方正的日治社區特色，但地貌改變，尚難完全指認出鈴木的家是在哪一塊。
蘇家鑫說，雖沒見過鈴木寅夫本人，但一位近90歲老人家還能準確畫出68年前的故居鄉里場景，且左鄰右舍的姓氏完全無誤，這種對兒時故鄉的思念情懷，令他感動，更願意全力以赴，協助他找到故居。
由 Blogger 於 4/04/2014 10:43:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》代金換容積，挹市庫做建設
中國時報【陳芃╱台北報導】
容積買賣目前由市場主導，交易價格、交易量不透明，政府也無法有效取得公共設施保留地。台北市長郝龍斌18日宣布，北市將推動成立「容積銀行」，出售容積給有需求者，並以市價計算「代金」，市府再將收入用於重大公共建設。
市政會議昨天通過「台北市容積移轉審查許可自治條例（草案）」修正案，郝龍斌說，月底將送議會審議，通過後就能上路。目前設定捷運站周邊800公尺，和信義計畫區、大彎北段等整體開發區或都市更新區，都可做容積接收基地，未來市府會把得到的款項用於取得公設保留地或重大公共建設。
北市於民國97年開放捐綠地、道路用地換容積以來，僅取得約6公頃的公設保留地，但核准的容移面積卻達18公頃。都發局長邊泰明舉例，某內湖建案從大安、中正區的道路用地取得容積，換算下來竟是「1坪換9坪」，多出的樓地板面積價值約9億，相當驚人。
未來容積銀行上路，將有3年緩衝期，之後有需求者都須繳代金換容積。
金額由3家以上估價業者評估，再扣掉營建、管銷成本和合理利潤，實際須繳納部分約占50%25至60%25。
邊泰明說，根據估算，北市的都更、整體開發區還可容納約592公頃的容積量，如果都能透過容積銀行，市府至少可獲得1兆以上的收入，很有「潛力」。
不動產開發商業同業公會全聯會祕書長于俊明表示，容積銀行的計價方法、審議基地接受量的方式都要夠明確，才能讓業者預估成本。他也認為，傳統捐地換容積制度應和容積銀行併行。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，容積銀行立意良善，但議會是否能通過將是關鍵。他也說，像捷運當初由國家出資興建，周邊房屋更新時，市府應考慮將部分獎勵容積「歸公」，或要求業者回饋，以用於興建青年住宅等。 
由 Blogger 於 4/04/2014 07:33:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
容積買賣目前由市場主導，交易價格、交易量不透明，政府也無法有效取得公共設施保留地。台北市長郝龍斌18日宣布，北市將推動成立「容積銀行」，出售容積給有需求者，並以市價計算「代金」，市府再將收入用於重大公共建設。
市政會議昨天通過「台北市容積移轉審查許可自治條例（草案）」修正案，郝龍斌說，月底將送議會審議，通過後就能上路。目前設定捷運站周邊800公尺，和信義計畫區、大彎北段等整體開發區或都市更新區，都可做容積接收基地，未來市府會把得到的款項用於取得公設保留地或重大公共建設。
北市於民國97年開放捐綠地、道路用地換容積以來，僅取得約6公頃的公設保留地，但核准的容移面積卻達18公頃。都發局長邊泰明舉例，某內湖建案從大安、中正區的道路用地取得容積，換算下來竟是「1坪換9坪」，多出的樓地板面積價值約9億，相當驚人。
未來容積銀行上路，將有3年緩衝期，之後有需求者都須繳代金換容積。
金額由3家以上估價業者評估，再扣掉營建、管銷成本和合理利潤，實際須繳納部分約占50%25至60%25。
邊泰明說，根據估算，北市的都更、整體開發區還可容納約592公頃的容積量，如果都能透過容積銀行，市府至少可獲得1兆以上的收入，很有「潛力」。
不動產開發商業同業公會全聯會祕書長于俊明表示，容積銀行的計價方法、審議基地接受量的方式都要夠明確，才能讓業者預估成本。他也認為，傳統捐地換容積制度應和容積銀行併行。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，容積銀行立意良善，但議會是否能通過將是關鍵。他也說，像捷運當初由國家出資興建，周邊房屋更新時，市府應考慮將部分獎勵容積「歸公」，或要求業者回饋，以用於興建青年住宅等。
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[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》《台北筆記》容移利益 應歸公眾
容積移轉的利益有多大？
位於北市信義區基隆路、松高路口，一處約一四一七坪基地，從道路等公設用地取得一三六四坪土地面積，獲准可移入三十二．七％容積，即約二五九七坪樓地板面積，以一坪一○三萬元計算，移入容積價值二十六億七千多萬元，但土地取得的經費卻僅十一億七千多萬元，就這樣移出、移入，賺了十五億。
這就是現行制度下，容積移轉的利益所在，在道路、公園等公設用地供過於求下，價格會被掮客壓低，甚至低於土地公告現值，但移入的地區土地價值高，一出一進，容積價值就這樣翻漲好幾倍，形成暴利。
所以，現在應該進一步討論的是，這十五億的價值應該歸誰擁有？從自由經濟的買賣市場邏輯下，這十五億元利益當然歸於買方與中間商，因為他們有本事購買到價格低廉的商品，有資本拿到價格高的市場增值。
但問題是，容積是公共財，移轉過程中所產生的可建面積增加，就會產生一定的環境負荷量，這些都必須由公眾集體承擔。也因此，公共財所產生之利益就應歸於公共利益所有，但現在卻歸買方與中間商，這就是社會的不公平、不正義。
如何解決長期以來的不公平、不正義，就是政府該做的事，必須找出現行制度問題，提出新的解決方案；簡言之，就是如何把這十五億元，在提供買賣雙方合理的利潤下，其餘歸於公眾，取之於民、用之於民，投入公共建設提升環境品質，興建公營住宅扶助弱勢，推動都市更新帶動資產價值等，政府責無旁貸。（記者陳曉宜） 
由 Blogger 於 4/04/2014 07:37:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
位於北市信義區基隆路、松高路口，一處約一四一七坪基地，從道路等公設用地取得一三六四坪土地面積，獲准可移入三十二．七％容積，即約二五九七坪樓地板面積，以一坪一○三萬元計算，移入容積價值二十六億七千多萬元，但土地取得的經費卻僅十一億七千多萬元，就這樣移出、移入，賺了十五億。
這就是現行制度下，容積移轉的利益所在，在道路、公園等公設用地供過於求下，價格會被掮客壓低，甚至低於土地公告現值，但移入的地區土地價值高，一出一進，容積價值就這樣翻漲好幾倍，形成暴利。
所以，現在應該進一步討論的是，這十五億的價值應該歸誰擁有？從自由經濟的買賣市場邏輯下，這十五億元利益當然歸於買方與中間商，因為他們有本事購買到價格低廉的商品，有資本拿到價格高的市場增值。
但問題是，容積是公共財，移轉過程中所產生的可建面積增加，就會產生一定的環境負荷量，這些都必須由公眾集體承擔。也因此，公共財所產生之利益就應歸於公共利益所有，但現在卻歸買方與中間商，這就是社會的不公平、不正義。
如何解決長期以來的不公平、不正義，就是政府該做的事，必須找出現行制度問題，提出新的解決方案；簡言之，就是如何把這十五億元，在提供買賣雙方合理的利潤下，其餘歸於公眾，取之於民、用之於民，投入公共建設提升環境品質，興建公營住宅扶助弱勢，推動都市更新帶動資產價值等，政府責無旁貸。（記者陳曉宜）
由 Blogger 於 4/04/2014 07:37:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
2014年12月16日 星期二
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2014年7月17日 星期四
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台北市公共設施保留地、道路用地、歷史建築，過去因政府財政困難，幾乎沒有資金可進行徵收，地主只能枯等持有土地等同廢地，2008年北市開放容積移轉，讓廢地瞬間變黃金，加上房價狂飆推波助瀾，形成「建商狂買、中人賺很大」的情形，不過，北市府已經確定推動容積銀行，由政府做莊賣給建商容積，試圖扭轉資訊不透明的負面現況。
台北市自2008年開始開放道路、公園綠地容積移轉以來，市府已經核給18公頃建築容積作為對價關係，其中近3年更核定了52件約市值350億元的容積價值。
台北市都發局局長邊泰明舉例，以信義路五段的移入基地來說，從其他行政區移出的道路用地土地公告現值約6億元，但移入信義區後換算樓地板面積市值高達23億元，中間價差非常驚人。
他指出，未來容積銀行執行方式將在建商申請開發時提出需求，並請3家以上估價師進行估價，再透過都市設計審議確認量體，最後收取代金。
未來代金會先扣除建築成本，並保留1成5至2成利潤給建商，因此市府未來出售1坪容積增額樓地板面積，至少有6~7成利潤。
邊泰明也說，全市仍有592公頃可增加容積的可開發土地，換算下上看1兆6億元的代金收入，可作為未來開發公共建設，如公營住宅的經費，一旦「台北市容積移轉審查許可自治條例（草案）」通過，3年後為落日期限。
法令發佈後、落日期限前，建商移入容積至少須50％向市府繳納代金取得，而另外50％則可採現行取得方法移入。
日前等同容積銀行首例的「南山廣場」地上權案，64億元容積代金目前則是納入作為「都市更新基金」。
好房News記者蔡佩蓉／台北報導
[土地 e 平台 · 土地買賣] +最新消息 》桃縣府減徵地，航空城捷運過關
環保署環評大會今討論桃園航空城綠線捷運案，桃園縣政府為避免被打入二階環評，主動將位於市區因徵收反彈大的G09、G10及G11等3站，原共要徵收147名地主用地，現以取消車站、縮減捷運車站出入口等方式，減少徵收95%，只有7名地主徵收，且其他車站若被排除桃園航空不用區段徵收，桃園縣政府也同意會再跟地主溝通，降低衝擊，環評大會因此審議通過此案。
環保署環評大會去年退回專案小組再審的「桃園航空城捷運綠線開發案」，專案小組最後仍維持原建議，做成進入二階或補充資料通過兩案併陳，將問題再丟回環評大會討論，支持捷運儘速動工的居民，在國民黨桃園選區立委陳根德、楊麗環、廖正井帶領下，和反對開發捷運的環團及在地恐被捷運徵收的居民，壁壘分明。
楊麗環說，施工影響生態保育及文化古蹟的部分，桃園縣政府已多次溝通做修正，希望不要進入二階環評。支持居民指桃園市人口大幅增加，桃園中正路、介壽路交通擁擠，盼捷運儘快動工。居民張馨方說，很遺憾縣府沒有積極溝通，讓市民過了痛苦的一年，希望政府積極跟民眾溝通。
桃園縣政府所提方案，將爭議最大位於市區的G9、G10、G11站做調整，其中G9車站撤掉，G10縮減徵收改為只有1個出入口，G11站則是移到公有地，徵收戶數由147名減到只有7名地主。
其他車站例如G14站因位於桃園航空城範圍內，恐面臨區段徵收問題，但如果營建署審議剔除此車站範圍，居民盼能夠比照G10等站協調減少徵收，會中也成了環委關注焦點，在桃園縣副縣長黃宏斌在會中允諾，並做成環評決議後，同意此開發案。
黃宏斌說，此開發案還要將細部計畫送交通部審議，預計最快1年後動工，2019年完工，目標是日運量50萬人次，減輕桃園市區交通負荷。
桃園航空城捷運綠線全長為17.2公里，設13座車站（含地下車站8座、高架車站5座），興建總經費約600億元。
對於捷運施工可能影響桃園市中正路古蹟景福宮，開發單位承諾施工前會做建物調查、施工中也會加強建物監測及支撐保護、灌漿等導保護措施，未來營運時對景福宮的振動量是55.3分貝，低於建物輕微損害標準80分貝。捷運施工期間，開發單位允諾交通最擁擠的桃園市中正路，會採用潛盾施工及站區側邊開挖，以維持原有車道數通行，仍可維持現況E級的道路服務水準。
﹝洪敏隆／台北報導﹞
2014年5月18日 星期日
[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》奢侈稅，行政院版過關
上週奢侈稅八大版本交鋒，最後是行政院版勝出，財政部長張盛和重申，房市已到強弩之末，大幅翻修對房市衝擊過大，縮小修法尺度，「有利房市軟著陸」。
張盛和說，房市明顯有泡沫化疑慮，但是「還沒有破」，政府不會希望奢侈稅變成壓垮房市的最後一根稻草。他認為，泡沫最好是自然「消風」，不是被政府戳破。
初審通過特種貨物與勞務稅條例修正案的行政院版，維持目前兩年閉鎖期不變，稅率也未調整。主要修正重點包括：
一、擴大不動產奢侈稅課徵範圍至非都市土地的工業區用地；
二、通過「避免誤傷條款」，針對非屬短期投機且經財政部核定的案件，可免予課徵奢侈稅；
三、訂定「自用住宅防弊條款」。
其他七大立委修法版本內容五花八門，審查會議中支持行政院版本的委員不少，認同張盛和「宜修不宜廢」、「小修比大改好」的委員也居多數，政院版順利過關。
張盛和表示，從329推案量、中古屋成交量來觀察國內不動產銷售狀況，可發現價格都已達到高檔，房價欲振乏力，包括雙北與高雄等高房價地區，有些「假豪宅」成交價只有開價的六到七成。目前的房市不適合再下重手，只能讓它「慢慢軟著陸，而不是戳破泡泡」。
張盛和說，行政院提出的奢侈稅修正版本是在不影響目前房市下，再往公平方向邁進一點，不會讓房市有太激烈的震盪。
【網路地產王/綜合報導】
2014年4月27日 星期日
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〔自由時報記者黃明堂／台東報導〕1926年在台灣出生的日本人鈴木寅夫，20歲那年回到日本，近90歲的他，思念童年故居，憑記憶手繪68年前的住家街廓圖（如圖，記者黃明堂攝），越洋輾轉送進台東戶政事務所，課員蘇家鑫鍥而不舍幫他找到舊家園，他預計4日偕同也在台東出生的妹妹返故居尋根。
由 Blogger 於 4/04/2014 10:43:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
憑兒時記憶畫出街道圖
這位日本「灣生」（在台灣出生的日本人）鈴木寅夫，輾轉透過台北亞士都大飯店向台東縣政府請求協尋故居，蘇家鑫上週五接下任務，查詢到日治時代地址是「台東街旭村9番」，調閱日治戶籍，確實有此戶籍，且就是鈴木一家。
不過，鈴木寅夫傳真的手繪記憶拼圖，是方正格局的日式街道圖，數條街道均無路名，有兩大關鍵地標是「旭村小學校」及「神社」，但2座地標建築如今都不存在。
蘇家鑫查訪得知，「旭村」包括目前的大豐地區到康樂共6里，接著問到此帶唯一日治設立的小學校就是現在的豐里國小，但校址已變遷，連校方都不知前校址。
台東戶政員訪查出原址
蘇翻查豐里國小畢業紀念冊，找到鈴木寅夫名字後，同時找到「侯慶銓」同學，出示鈴木的記憶拼圖，成為破解謎團的有利線索。
侯慶銓是退休教師，就住在鈴木舊居附近，雖不認識鈴木，但一看手繪圖，馬上認出。侯慶銓說，豐里街是日本時代的移民村，專供移台日本人居住，他家就在移民村外圍。
鈴木手繪圖的故居是在「青年會館」旁，蘇家鑫實勘訪問得知日本青年會館的建築還在，已殘破荒廢，豐里街大致還保有狹窄方正的日治社區特色，但地貌改變，尚難完全指認出鈴木的家是在哪一塊。
蘇家鑫說，雖沒見過鈴木寅夫本人，但一位近90歲老人家還能準確畫出68年前的故居鄉里場景，且左鄰右舍的姓氏完全無誤，這種對兒時故鄉的思念情懷，令他感動，更願意全力以赴，協助他找到故居。
由 Blogger 於 4/04/2014 10:43:00 上午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
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中國時報【陳芃╱台北報導】
容積買賣目前由市場主導，交易價格、交易量不透明，政府也無法有效取得公共設施保留地。台北市長郝龍斌18日宣布，北市將推動成立「容積銀行」，出售容積給有需求者，並以市價計算「代金」，市府再將收入用於重大公共建設。
市政會議昨天通過「台北市容積移轉審查許可自治條例（草案）」修正案，郝龍斌說，月底將送議會審議，通過後就能上路。目前設定捷運站周邊800公尺，和信義計畫區、大彎北段等整體開發區或都市更新區，都可做容積接收基地，未來市府會把得到的款項用於取得公設保留地或重大公共建設。
北市於民國97年開放捐綠地、道路用地換容積以來，僅取得約6公頃的公設保留地，但核准的容移面積卻達18公頃。都發局長邊泰明舉例，某內湖建案從大安、中正區的道路用地取得容積，換算下來竟是「1坪換9坪」，多出的樓地板面積價值約9億，相當驚人。
未來容積銀行上路，將有3年緩衝期，之後有需求者都須繳代金換容積。
金額由3家以上估價業者評估，再扣掉營建、管銷成本和合理利潤，實際須繳納部分約占50%25至60%25。
邊泰明說，根據估算，北市的都更、整體開發區還可容納約592公頃的容積量，如果都能透過容積銀行，市府至少可獲得1兆以上的收入，很有「潛力」。
不動產開發商業同業公會全聯會祕書長于俊明表示，容積銀行的計價方法、審議基地接受量的方式都要夠明確，才能讓業者預估成本。他也認為，傳統捐地換容積制度應和容積銀行併行。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，容積銀行立意良善，但議會是否能通過將是關鍵。他也說，像捷運當初由國家出資興建，周邊房屋更新時，市府應考慮將部分獎勵容積「歸公」，或要求業者回饋，以用於興建青年住宅等。
由 Blogger 於 4/04/2014 07:33:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
容積買賣目前由市場主導，交易價格、交易量不透明，政府也無法有效取得公共設施保留地。台北市長郝龍斌18日宣布，北市將推動成立「容積銀行」，出售容積給有需求者，並以市價計算「代金」，市府再將收入用於重大公共建設。
市政會議昨天通過「台北市容積移轉審查許可自治條例（草案）」修正案，郝龍斌說，月底將送議會審議，通過後就能上路。目前設定捷運站周邊800公尺，和信義計畫區、大彎北段等整體開發區或都市更新區，都可做容積接收基地，未來市府會把得到的款項用於取得公設保留地或重大公共建設。
北市於民國97年開放捐綠地、道路用地換容積以來，僅取得約6公頃的公設保留地，但核准的容移面積卻達18公頃。都發局長邊泰明舉例，某內湖建案從大安、中正區的道路用地取得容積，換算下來竟是「1坪換9坪」，多出的樓地板面積價值約9億，相當驚人。
未來容積銀行上路，將有3年緩衝期，之後有需求者都須繳代金換容積。
金額由3家以上估價業者評估，再扣掉營建、管銷成本和合理利潤，實際須繳納部分約占50%25至60%25。
邊泰明說，根據估算，北市的都更、整體開發區還可容納約592公頃的容積量，如果都能透過容積銀行，市府至少可獲得1兆以上的收入，很有「潛力」。
不動產開發商業同業公會全聯會祕書長于俊明表示，容積銀行的計價方法、審議基地接受量的方式都要夠明確，才能讓業者預估成本。他也認為，傳統捐地換容積制度應和容積銀行併行。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，容積銀行立意良善，但議會是否能通過將是關鍵。他也說，像捷運當初由國家出資興建，周邊房屋更新時，市府應考慮將部分獎勵容積「歸公」，或要求業者回饋，以用於興建青年住宅等。
由 Blogger 於 4/04/2014 07:33:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
[土地 e 平台 · 土地業務] +土地平台 》《台北筆記》容移利益 應歸公眾
容積移轉的利益有多大？
位於北市信義區基隆路、松高路口，一處約一四一七坪基地，從道路等公設用地取得一三六四坪土地面積，獲准可移入三十二．七％容積，即約二五九七坪樓地板面積，以一坪一○三萬元計算，移入容積價值二十六億七千多萬元，但土地取得的經費卻僅十一億七千多萬元，就這樣移出、移入，賺了十五億。
這就是現行制度下，容積移轉的利益所在，在道路、公園等公設用地供過於求下，價格會被掮客壓低，甚至低於土地公告現值，但移入的地區土地價值高，一出一進，容積價值就這樣翻漲好幾倍，形成暴利。
所以，現在應該進一步討論的是，這十五億的價值應該歸誰擁有？從自由經濟的買賣市場邏輯下，這十五億元利益當然歸於買方與中間商，因為他們有本事購買到價格低廉的商品，有資本拿到價格高的市場增值。
但問題是，容積是公共財，移轉過程中所產生的可建面積增加，就會產生一定的環境負荷量，這些都必須由公眾集體承擔。也因此，公共財所產生之利益就應歸於公共利益所有，但現在卻歸買方與中間商，這就是社會的不公平、不正義。
如何解決長期以來的不公平、不正義，就是政府該做的事，必須找出現行制度問題，提出新的解決方案；簡言之，就是如何把這十五億元，在提供買賣雙方合理的利潤下，其餘歸於公眾，取之於民、用之於民，投入公共建設提升環境品質，興建公營住宅扶助弱勢，推動都市更新帶動資產價值等，政府責無旁貸。（記者陳曉宜）
由 Blogger 於 4/04/2014 07:37:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
位於北市信義區基隆路、松高路口，一處約一四一七坪基地，從道路等公設用地取得一三六四坪土地面積，獲准可移入三十二．七％容積，即約二五九七坪樓地板面積，以一坪一○三萬元計算，移入容積價值二十六億七千多萬元，但土地取得的經費卻僅十一億七千多萬元，就這樣移出、移入，賺了十五億。
這就是現行制度下，容積移轉的利益所在，在道路、公園等公設用地供過於求下，價格會被掮客壓低，甚至低於土地公告現值，但移入的地區土地價值高，一出一進，容積價值就這樣翻漲好幾倍，形成暴利。
所以，現在應該進一步討論的是，這十五億的價值應該歸誰擁有？從自由經濟的買賣市場邏輯下，這十五億元利益當然歸於買方與中間商，因為他們有本事購買到價格低廉的商品，有資本拿到價格高的市場增值。
但問題是，容積是公共財，移轉過程中所產生的可建面積增加，就會產生一定的環境負荷量，這些都必須由公眾集體承擔。也因此，公共財所產生之利益就應歸於公共利益所有，但現在卻歸買方與中間商，這就是社會的不公平、不正義。
如何解決長期以來的不公平、不正義，就是政府該做的事，必須找出現行制度問題，提出新的解決方案；簡言之，就是如何把這十五億元，在提供買賣雙方合理的利潤下，其餘歸於公眾，取之於民、用之於民，投入公共建設提升環境品質，興建公營住宅扶助弱勢，推動都市更新帶動資產價值等，政府責無旁貸。（記者陳曉宜）
由 Blogger 於 4/04/2014 07:37:00 下午 張貼在 土地 e 平台 · 土地業務
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