http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14252
小心都更6大陷阱！
都更帶來了誘人的商機，但不是每個人都願意張開雙臂歡迎都更，有些人是因為情感因素，有些人是因為房子還很新，不論拒絕的理由為何，不想都更的地主，該如何保護自己？
陷阱一：幽靈人口虛灌同意比例
林先生的家位在永吉路與松山路路口，這一帶的房子以三層樓的透天居多，屋齡大多有40年了，林先生坦承，如果有好的建商出面整合，能帶來更好的居住環境，他並不反對都更。
但建商以分割不到一坪的土地與僅三坪的建物，分別贈與數十名人員，使用幽靈人口，企圖拉高同意比例，讓許多住戶無法依自己的意願決定是否要參與都更，甚至在未取得建照前，就先行拆除同意都更戶的房子，逼得同意戶得出面去壓迫不同意戶，讓多年老鄰居反目成仇。這種做法，林先生絕不苟同。
事實上，同意比例除了看人數外，也要計算「面積」。由於虛灌人口的事件層出不窮，主管機關目前也尚未有防範辦法，律州聯合法律事務所律師蔡志揚建議，「不同意」的地主要盡量募集不同意者的「面積」，只要反對都更的地主持有面積超過五分之四，就不怕同意的幽靈人口。
陷阱二：為容積獎勵 新屋也被逼劃入
而黃先生更是無辜，才蓋好12年的房子，卻因能增加建商30%的容積獎勵而被建商強制劃入更新範圍，不僅土地持份大縮水，原本戶數單純的住家，也變成近200戶的住商混合大樓。
一開始有建商找上黃先生時，黃先生就已斷然拒絕，因此收到公聽會的通知後，他也沒有予以理會，但最後卻被以「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全」為由被劃入都更範圍，黃先生簡直氣炸了，委託律師提起訴願與行政訴訟。
最後雖因12年新屋爭議太大，台北市政府敗訴，但蔡志揚直言，政府機關打官司輸了通常會上訴，在本案中北市府亦不放棄地持續上訴，為了捍衛家園，黃先生只得繼續以70幾歲的高齡對抗市府與建商。
陷阱三：都更範圍 竟不能由地主決定
有許多民眾都是等到都市更新事業計畫都核定過了，在木已成舟的狀況才知道自己的新家也要被都更。蔡志揚就指出，建商為了能拿到容積獎勵，就算是新房子也照劃不誤，臨主要幹道、周邊都是老舊房子的新房更是危險。
而且根據都更條例，都更採多數決的機制，即使自己不想被納入都更範圍，只要被劃入的區域內有80％的地主同意，搬不搬、都更與否，你都沒有說不的權利！因此，若遇到像林先生的情況，都更案形同被綁架。而且都更條例的威力強大，即使是新屋，也不能保證透過法律救濟或訴訟一定會成功。
陷阱四：不積極表態不參與 居然被歸為同意
在文林苑王家事件後，許多地主都意識到，不是將建商代表趕出門就能把都更拒於門外，現在他們聽到有可能被劃入都更範圍的風聲時，就會先委託蔡志揚發函給市政府，副本給建商，強烈表達不願意參與都更的意見。
雖然建商的計畫還沒送到市政府，但市政府都會紀錄地主的表達，未來就可作為依據。蔡志揚強調，「一定要以書面通知及積極出席公聽會表達強烈意見，尤其是書面的律師函或存證信函特別重要，建商或市政府都不能說他們不知道你沒有都更的意願。」因此就算無意參與都更，還是必須注意建商或政府所舉辦的公聽會，並出席陳情。
《黑心建商的告白》作者Sway也提醒地主，若真不想要都更，一定要緊守界限，任何金額都不要填寫，任何的會議都要參與，在公聽會上更不要忘了大聲發表意見，才不會讓黑心建商故意不把你的意見列入會議記錄，而有些黑心建商甚至會利用假住戶製造謠言分化拒絕都更戶，讓彼此猜忌懷疑，削減反對的聲音，因此拒絕都更的地主一定要團結才能聯合力量對抗建商。
陷阱五：過了審議會 翻盤比登天還難
都更案一但過了同意門檻，只要再經過政府審議通過，地主就算不想參與都市更新，恐怕亦無法如願。審議會可說是都更過關與否的最後關卡，因此若不願參與都更，一定要把握機會掌握陳情的時間。審議會召開前，都會通知相關權利人，審議時會有建商簡報，讓到場登記發言的地主陳情。
蔡志揚建議，若拒絕都更的地主有好幾位，不妨聯合陳情，因為每個陳情人只有3分鐘的時間，務必要把握時間，彼此分配要陳情的事項，這樣在有限的時間內，才能完整陳述自己的意見。另外，為了避免浪費陳情時間，事前也可聯合請教精通相關專業的律師或專家，讓自己可在最短時間內能準確地表達意見。
陷阱六：住不起豪宅 補償金為都更前價值
因為都更有其強制性，若真的不能參與，就只能向實施者領取現金補償，補償金的金額是以不動產估價師估算更新前的土地權利價值計算，土地上有建物的話，實施者需另發給拆遷補償金，但僅為扣除折舊後建物的殘餘價值，而且還要扣除實施者代為拆遷的費用，而若地主不願參加都更選擇領取現金補償，還得課徵60％的土地增值稅。另外一種情況，不是地主不願意參與都更，而是建商將坪數都規劃成豪宅，多的坪數
還要要求地主補足差額價金，導致地主根本無力參與選屋，只好拿補償金走人。蔡志揚呼籲地主不要放棄自己的權益，可向都更的主管機關陳情，都更的審議委員通常會要求建商重新修改設計。
雖然跟建商對抗就像小蝦米對抗大鯨魚，但蔡志揚建議，若對都更內容不服，想走司法救濟的程序，仍可提起訴願或行政訴訟以捍衛自己的財產權。
來源好宅王房地專刊(文∕胡嘉玲)
快速連結：網頁首頁│主要業務│土地定位│業務專區│相關法規│房地資訊
買賣區域：新莊塭仔圳、林口特定區、二重疏洪道、蘆洲北側、台北港特定區、士林社子島、關渡平原、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、江子翠重劃區、板橋浮洲地區、淡水新市鎮、中和彈藥庫、三重高速公路北側、樹林堤防新生地、新莊知識產業園區。
服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、地籍清理辦理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。
土地e行動平台 》178888.3cc.cc
