+土地買賣e資訊平台 》祭祀公業 》內政部函轉有關祭祀公業及神明會土地以「共有型態變更」為登記原因，免課徵土地增值稅之研議

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內政部函轉有關祭祀公業及神明會土地以「共有型態變更」為登記原因，免課徵土地增值稅之研議

有關祭祀公業及神明會土地以「共有型態變更」為登記原因，免課徵土
  　　　　　地增值稅之研議
  發文機關：內政部
  發文日期：中華民國102年5月3日
  發文字號：內授中民字第1025760094號
  主　　旨：有關本部函請財政部研議同意祭祀公業及神明會土地，依祭祀公業條例及地籍清理條例規定辦理囑託登記，以「共有型態變更」為登記原因，免課徵土地增值稅1案，詳如說明，請　查照。
  說　　明：
  　　　一、依據財政部102年4月2日台財稅字第10100720090號函副本辦理（影本如附）
  　　　二、本案經轉准財政部上揭函說明略以：「...依祭祀公業條例第50條第3項、第28條第2項及地籍清理條例第24條第2項、第25條規定，祭祀公業及神明會未於期限內依規定之方式處理其土地，為達清理目的，即視為無內部規定，應由直轄市、縣（市）主管機關依派下全員證明書之派下現員名冊或現會員（或信徒）名冊，囑託該管土地登記機關均分登記為派下員或現會員（或信徒）分別共有，該囑託登記屬共有型態之變更。準此，本案參照本部68年8月25日台財稅第35920號函規定，應不課徵土地徵值稅；嗣其派下員或現會員（或信徒）再移轉該土地時，其前次移轉現值，應以該祭祀公業或神明會原取得該筆土地時核定之移轉現值為準。」同函說明三略以：「．．．祭祀公業及神明會所有不動產依旨揭條例規定辦理囑託登記時，免依土地稅法第51條第1項及房屋稅條例第22條第1項規定辦理查欠。囑託登託前祭祀公業或神明會之不動產屬其派下員或現會員（或信徒）公同共有，如尚有囑託登記前之地價稅或房屋稅繳款書未送達，稽徵機關應依稅捐稽徵法第12條及第19條有關公同共有財產納稅義務人及送達之規定辦理。本部78年10月24日台財稅第780362111號函，自即日起停止適用。
        三、另有關財政部建議將旨揭登記之登記原因改為「囑託登記共有型態變更」1節，因囑託登記為土地登記申請方式之一，乃政府機關為執行公務，本於權責函囑登記機關辦理登記之方式，並非申請登記之事由或原因；又本部訂頒之登記原因標準用語已有「共有型態變更」之登記原因，其意義指公同共有後型態變更為分別共有之登記，屬未涉權屬變動之登記，本無須依稅法規定課徵土地增值稅及辦理查欠，故旨揭登記既經財政部函復應屬共有型態之變更，其登記原因仍應以標準用語「共有型態變更」辦理登記，併予敘明。

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+土地買賣e資訊平台 》稅務新聞 》財產移轉 1200萬內繼承免稅

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財產移轉 1200萬內繼承免稅
【倪浩倫╱台北報導】華人文化多有為孩子置產傳家的習慣；但在財產移轉過程中，聰明節稅是重要課題。專家表示，財產移轉有贈與和繼承２種方式，一般享有1200萬元遺產稅免稅額度，若在此額度內，可採子女繼承財產。或夫妻分別贈與可節稅。

根據《遺產及贈與稅法》，每人每年有220萬元的贈與免稅額，超過此金額的部分須課徵稅金。房產價格動輒數千萬元，如果直接整棟贈與，多半得繳交大筆贈與稅和土地增值稅，還可能錯過申請自用住宅的優惠稅率。

夫妻贈與免徵贈與稅
土增稅稅率20%~40%，房產持有時間愈長，增值幅度愈大，土增稅課徵愈多。另每人可享一生一次的自用住宅用地土增稅10%的優惠。由於稅法規定，夫妻間相互贈與房產可免徵贈與稅與土地增值稅；若房產為夫妻任一方所有，可先部分贈與另一半，再由夫妻分批贈與子女，即可節稅。
台灣房屋法務部經理汪靜雯建議，父母親或祖父母欲贈與房產給子孫，可利用持分方式，採計劃性逐年將房產按比例，移轉至下一代名下。不過，須注意贈與人過世前2年，所贈與的財產將併入遺產稅課徵範圍，因此想利用贈與節稅的民眾，宜及早規劃。
遺產繼承則為另一種財產轉移方式，可享最低1200萬元的免稅額，再加上各種減免，一般家庭不易被課遺產稅。永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，在替客戶規劃到遺產稅時，免稅額度通常會估到1800~1900萬元，如果客戶稅後總資產超過此上限，才會建議客戶提早採計劃性1年220萬元贈與的方式。

繼承免繳土地增值稅
以1棟位於台北市、實價登錄約3000萬元的房子為例，房屋評定現值乘上土增稅率40%後，可得金額約1200萬元，若想採分期贈與節稅，這段贈與移轉的過程長達數年。陳俊宏認為，繼承遺產的方式較適合多數受薪家庭，「繼承遺產不須繳交土地增值稅，還可將土地增值年限歸零。」
他舉例，父母在民國90年購買的房屋，若在102年由子女繼承，不須繳交期間12年的土地增值稅，若子女在104年轉售房屋，只須繳102~104年持有期間的土地增值稅。

曾有子女繼承財產後，發現上一代負債大於資產，反而年紀輕輕就背千萬債務。汪靜雯表示，繼承人可選擇「限定繼承」，即遺產中的債務，僅由遺產中的資產償還，避免背債上身。

若納稅人無法1次繳納現金時，可於納稅期限內，向該主管稽徵機關申請，分18期、每期間格不超過2個月繳納，在繳納完畢前房產無法過戶。專家建議，若房產繼承人有意轉售，可憑相關證明文件尋找買方，並用定金繳交稅金。

 

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+土地買賣e資訊平台 》容積新聞 》台中市容積移轉的新制已上路

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台中市容積移轉的新制已上路
根據民國102年5月1日工商時報A4版記者劉朱松的報導，領先全國的《台中實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點》新規定已於民國102年5月1日上路，這項新法除了透過容積移轉史安全無虞的違建得以合法化，另外也保存了台中市79處的歷史建物及老樹生長的土地，也可以用來換取容積率以保存老樹，同時也保障所有人的權利。 

新修正的《台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點》最大的變革就是過去規定僅得以「道路用地」來換取容積率，而現在擴大對象到老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地、停車場、排水道、廣場、溝渠及河道等公設用地，此外歷史建築、文化景觀、聚落也可以換取容積率。這些土地的所有權人，可以將容積賣給需要的人，像是建商及違章建築的所有權人。

台中市政府表示台中市每年增加7000多件違建，目前總計約4萬多件，目前都發局人力、物力，一年只能拆1000件，因此對於100年4月20日以前的建物進行列管，並集中火力拆除100年4月21日以後的違建，尤其是影響公共安全、佔用國有地、影響交通的違建，優先拆除。 

筆者認為同這樣的作法，對違章建築與其用一律禁止的方式，不如用疏導的方式，讓違章建築和其他土地所有權人購買「容積」，以求合法化，並同時可以維護老樹和古蹟，創造雙贏！！

 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》單筆面積最大，底價最高，北市超級土地標案 7月登場，通化街4000坪地，底價逾126億

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14806

單筆面積最大，底價最高，北市超級土地標案 7月登場，通化街4000坪地，底價逾126億

〔記者徐義平、鄭琪芳╱台北報導〕台北市單筆面積最大、底價最高的土地標售案將在今年七月初登場，交通部旗下財團法人台灣電信協會委託商仲標售名下通化街上兩塊土地逾四千坪，總底價達一二六．八五億元，拆算每坪價格約三百萬元。

負責標售作業的戴德梁行表示，這兩塊土地屬於電信協會、地上建物屬於員工，得標後得花時間整合，但台北市難得出現如此大坪數的土地標售案，預期將會吸引不少建商目光。

戴德梁行指出，將標售的通化街土地是通化段二小段1069地號、通化段三小段245、246、247、248、249、251、787、788等共九筆地號，靠近通化夜市；標售土地分為兩塊，一塊是通化街一七一巷、一八三巷間土地；另一塊是通化街一八○巷、一八四巷間土地，合計面積約四二三九．八四坪，土地使用分區有道路用地、住三，其中道路用地面積近千坪，其餘均是住三土地，住三容積率二二五％。

根據地籍資料，土地持有人是交通部旗下的電信協會，自一九七八年十月持有，持有約三十五年。

台灣房屋智庫研究員洪佩君說，通化街一帶開發相當成熟，鮮少有土地交易，根據內政部實價網已揭露土地價格，其中通化段一小段、較靠近光復南路一帶，每坪土地揭露實價約四○五萬元，以此為標準估算，粗估即將標售的土地每坪行情在三○○到三五○萬元間。

粗估每坪行情 300到350萬元
商仲指出，此標售案看起來相當誘人，但兩塊土地並非素地，均有地上建物，登記建號約二十筆，多為二樓平房，加總起來逾百戶合法建物，欲投標業者應會先行評估整合的難易度。尤其是砸下逾百億元後，還須花相當長的時間整合，何況戶數超過百戶，整合難度相對增加。

上百合法建物 整合難度高
另外，「國有財產法」早已明定五百坪以上國有土地不得標售，只能以設定地上權的方式釋出；此案為交通部旗下財團法人土地，公開標售是否有爭議？

國產署官員說明，政府各部會捐助財團法人名下土地，被認定是私有土地，不受禁售令限制，只要經主管機關同意，就可以處分。但相關財團法人若進行清算，包括土地等資產就要繳回主管機關，繳庫後就屬於國有地，五百坪以上不得標售。
 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》桃園航空城6月公開展覽，103年啟動區段徵收

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14807

桃園航空城6月公開展覽，103年啟動區段徵收。
桃園航空城在4月25日審查通過特定區計畫，提前約2個月達成第一階段目標。交通部表示，依目前各項工作推動進度，在用地取得方面預定在6月公開展覽、7月辦理地方說明會，並在12月底前通過內政部都市計畫委員會審議，預計在103年起即可正式啟動區段徵收作業。

行政院副院長毛治國在1日下午召開行政院桃園航空城核心計畫專案小組第4次委員會議，確認多項重要工作辦理情形。

交通部報告指出，桃園航空城核心計畫已先後完成政策環境影響評估、重大建設核定、農業用地同意變更、用水計畫及公益性及必要性評估，內政部區域計畫委員會也在4月25日審查通過特定區計畫，較原規劃時程提前約2個月，順利達成第一階段目標。

為加速推動桃園航空城核心計畫，毛治國指示「都市計畫及用地取得」、「開發建設」及「產業規劃與招商」等，3項功能分組確實依據管控期程推動各項工作，在第一階段目標順利達成後，將各審查會議中所承諾事項，在第二階段都市計畫相關作業展開時繼續研議落實，務必在年底前完成審議工作。

交通部表示，特定區計畫預定在6月公開展覽、7月辦理地方說明會，預計12月底前通過內政部都市計畫委員會審議，103年起即可正式啟動區段徵收作業。
記者彭夢竺╱台北報導
 

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》北市「容積銀行」有眉目，配套年底前出爐未來建商容積移轉交易”需登錄資訊公開”

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14808

北市「容積銀行」有眉目，配套年底前出爐未來建商容積移轉交易”需登錄資訊公開”
〔自由時報記者郭安家╱台北報導﹞
台北市都發局長邊泰明昨天在台北市議會首度鬆口，今年底前將研擬出台北容積銀行相關配套措施，建商容積移轉交易都需登錄，資訊公開，與房屋實價登錄一樣，容積價格傾向由市場機制決定，而容積接受基地則需經過都市計畫通盤考量，避免老舊矮房聚落突然出現超高大樓，影響環境；不過，都發局總工程司高文婷坦言，「容積銀行配套還有好幾洞要補」。

容積價格傾向由市場機制決定
民眾房舍、土地位於公共設施保留地、道路用地，不少人還沒拿到徵收補償費用，即可透過容積移轉機制換取金額，台北容積銀行上路後有兩種可能做法，其一建商透過平台向政府買容積，金額入市庫後，再由市府轉為開闢公共設施保留地，其二政府僅架設平台監管買賣雙方，讓價格資訊透明。

記者詢問未來如何確保容積移轉價格透明？邊泰明說，價格是要用公告現值、市價或競標方式，真的要看市場機制，政府無法明訂，不過未來會設計容積價格試算基準，並參考台北市副市長張金鶚指示研擬的房價指數。

建商進行容積移轉前，容積移入基地的地主須取得容積移出地主的所有權人同意，容積原始所有權人還要清除基地的地上物，並通過台北市都市設計審議委員會准駁。

高文婷表示，高雄市搶快推出容積銀行，但容積移轉機制有太多破洞，萬一有人購買容積，等了十年才要賣出，公告現值翻數倍，反而造成暴利，但行政機關目前還無法解決此問題；另外，容積移轉過去都是賣方市場，建商透過中間人找地，若往後都在平台公開，將形成買方市場，導致建商打壓價格，利潤最後又回到建商。

台北市議會工務委員會昨早進行「公共設施保留地之容積移轉政策與相關自治條例檢討」專案報告。市議員黃珊珊說，不少容積從邊陲的北投移往大安區精華地，最離譜狀況導致老舊社區旁突然出現新建超高大樓，當地環境也無法承受，情況若繼續下去台北將會沒有天際線，未來應該要有各行政區都市計畫管控容積移入；該主張也獲得現場官員、議員一致認同。

市議員李新也說，早期許多民眾家被徵收做為道路，非常倒楣，容積移轉可以恢復行政正義，他主張未來應該要移出基地放寬，但移入基地審慎評估。

 

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點

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高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點

中華民國102年3月25 日高市府都發規字第10231303900號令訂定

ㄧ、為規範本市容積移轉申請案件之許可條件，並依都市計畫容積移轉實施辦法（以下簡稱本辦法）第四條第一項規定訂定本要點。

二、容積移轉申請案件之許可條件，除本辦法、都市計畫書或其他法規另有規定外，依本要點之規定。

三、容積移轉申請案件以本府都市發展局為受理機關，並應提送高雄市都市設計及土地使用開發許可審議委員會（以下簡稱都設會）審議。但接受基地屬第六點第五款之土地者，得不提送都設會審議，逕由受理機關審核。

容積移轉申請案件審查作業流程如附圖。

四、送出基地除依古蹟土地容積移轉辦法申請者外，以下列土地為限：

（一）經本府公告之歷史建築所定著之土地。
（二）為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地。
（三）依都市計畫法指定為道路、園道、公園、體育場所、廣場、綠地(帶)或兒童遊樂場用地之私有公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。

五、送出基地所有權人依本辦法提出移出容積之意願後，應經送出基地目的事業主管機關許可，並登載於受理機關網站。

前項許可，由各該目的事業主管機關以本府名義為之。

六、接受基地除依古蹟土地容積移轉辦法申請者外，以下列未實施增額容積之土地為限：

（一）以大眾捷運場站、臺鐵捷運化車站及本府指定之交通轉運中心為中心，半徑四百公尺範圍內，街廓完整之住宅區、商業區或特定專用區土地。但範圍外之街廓剩餘面積不足原面積二分之一者，全街廓納入。
（二）前款以外，以前款大眾捷運場站、臺鐵捷運化車站及本府指定之交通轉運中心為中心，半徑八百公尺範圍內，街廓完整之住宅區、商業區或特定專用區土地。但範圍外之街廓剩餘面積不足原面積二分之一者，全街廓納入。
（三）依都市計畫書或其他法規規定得為接受基地之土地。
（四）面臨十公頃以上已開闢公園用地之住宅區、商業區或特定專用區土地，且連續面臨公園長度在二十五公尺以上或達周界總長度六分之一以上。
（五）前四款以外之住宅區、商業區或特定專用區土地。

前項第一款至第四款土地之範圍，由本府公告之。

七、接受基地之可移入容積，不得超過下列規定：

（一）前點第一項第一款及第四款：基準容積之百分之三十。
（二）前點第一項第二款：基準容積之百分之十五。
（三）前點第一項第五款：基準容積之百分之十。
（四）前點第一項第三款：依都市計畫書規定辦理；其未明定者，依前三款規定辦理。

八、接受基地應臨接八公尺以上都市計畫道路或臨綠地(帶)並與八公尺以上都市計畫道路相臨接，且面積達一千平方公尺以上。

九、接受基地應優先適用容積移轉並達可移入容積之百分之八十後，始得申請容積獎勵。但依都市更新條例規定申請容積獎勵者，不在此限。

前項容積獎勵累計不得超過基準容積之百分之二十。

十、接受基地移入容積之百分之五十，應以折繳代金方式移入容積，其計算公式如下：

折繳代金金額＝1/2×接受基地面積×接受基地公告現值× (接受基地移入容積/接受基地基準容積)。

十一、接受基地地下室開挖率不得超過百分之八十。但基地形狀不規則或特殊者，得提出基地保水及植栽綠化具體對策，並經都設會審議通過後，酌予提高開挖率。

十二、接受基地應設置雨水貯集設施，並依高雄市綠建築自治條例第十四條規定辦理。

十三、接受基地之退縮建築設計，應符合下列規定：

（一）地下室外牆與建築物主要出入口側基地境界線之淨距離應在三公尺以上；與其他基地境界線之淨距離應在四十五公分以上。但無法於主要出入口側留設三公尺以上淨距離者，得於其他基地境界線留設。
（二）建築物在十二層以下者，地面以上各樓層與基地境界線之淨距離應在二公尺以上。
（三）建築物在十三層至十五層者，地面以上各樓層與基地境界線之淨距離應在二點五公尺以上。
（四）建築物在十六層以上者，地面以上各樓層與基地境界線之淨距離，以建築技術規則規定建築物高度之平方根除以二計算，且不得小於四公尺。

接受基地之建築物因設置陽台、雨遮、花台及其他不計入建築面積構造物，經都設會審議通過者，其地面以上各樓層與基地境界線之淨距離，不受前項規定之限制。但不得小於二公尺。

十四、送出或接受基地之土地在二筆以上者，其公告土地現值按申請當期各筆土地公告現值及面積加權平均計算之。

接受基地之土地在二筆以上且位於不同土地使用分區者，其容積率按各筆土地面積加權平均計算之。

十五、申請容積移轉，除應檢具本辦法第十六條所定文件外，接受基地所有權人並應檢具第五點之許可證明文件及接受基地鄰近地區公共設施服務品質與交通影響之分析資料。依本辦法第十一條規定再次申請者，亦同。

十六、申請容積移轉案件經審議(核)通過後，除第四點第一款土地外，接受基地所有權人應於限期內完成下列事項，始得由受理機關以本府名義核發容積移轉許可證明：

（一）取得送出基地所有權。
（二）清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。
（三）將送出基地贈與本府並辦理移轉登記。
（四）繳納代金完竣。

十七、申請容積移轉許可所需之稅捐、規費及其他必要費用，由申請人負擔。

十八、容積移轉許可證明核發後，受理機關應將相關資料送本府建築主管機關、使用分區證明核發機關及土地登記機關，辦理套繪、登錄及建檔管理。

十九、第九點及第十點自中華民國一百零二年七月一日起施行。

 

不良債權評估處理+房地產疑難評估處理+房地產免費鑑價評估+土地疑難處理

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、土地未開闢處理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》吳志陽：五楊高架就像心臟裝支架，打通堵塞

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14770

吳志陽：五楊高架就像心臟裝支架，打通堵塞

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】國道1號五股至楊梅段拓寬工程，繼2012年12月16日中壢楊梅段通車之後，五股中壢段也將於2013年4月20日開放通車。交通部於19日在該路段新北市與桃園縣交界處舉行通車典禮。總統馬英九、行政院長江宜樺、交通部長葉匡時、以及桃園縣長吳志揚，都親自出席觀禮。 吳志揚在應邀致詞時特別代表桃園縣民感謝總統、院長、部長、立法委員、交通部及工程單位所有同仁的支持與努力，讓五楊高架順利完成。他指出，五楊高架不是解決桃園縣的交通問題，而是解決整個北台灣的交通問題。 因為高速公路交通最繁忙的兩個收費站就是泰山收費站跟楊梅收費站。兩個收費站間這段，就是高速公路最容易塞車的路段。南來北往的人流物流都塞在這邊，對國家競爭力非常不利。而五楊高架工程就像是心臟裝支架，把堵塞部份打通。 
在台鐵也有類似情形，台鐵的桃園站和中壢站，旅客量都在全國前四名，剛好這一段也正在進行鐵路高架工程的工程。前述情形都是桃園縣作為北台灣交通最繁忙的中心點，必然面臨的挑戰。感謝總統在愛台12建設，針對這些問題提出解決方案，大家也看到了成果。 吳志揚補充表示，五楊高架是為了交通分流，他希望交通部多幫忙，儘速進行相關後續建設，讓五楊高架的效率擴大，包括五楊高架中壢中豐北路交流道、楊梅校前路交流道、桃園中正北路交流道、以及國道一號主線幼獅交流道出口的改善。還有航空城計畫範圍內的國道二號往機場延伸到西濱、國道三號龍潭第二交流道、國道三號與台66線快速道路的銜接，以及為解決航空城貨物運輸而規劃的國一甲線，桃園縣民都殷切期待。 
吳志揚說，因為航空城的關係，桃園將成為國內國外人流物流的重心，無論公路或鐵道，都需要積極因應。而鐵道系統的串連，最重要的就是機場捷運。它不只是一個機場的捷運，更把台鐵、高鐵、台北捷運、還有桃園未來的捷運系統串連在一起。希望中央多加把勁，儘速完工通車。

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》容積移轉炒房，加強選案查核

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14771

容積移轉炒房，加強選案查核

台北國稅局表示，近期將強打非土地所有權人，藉土地容積移轉進行炒房，對此加強選案查核，追查交易過程中，是否有漏報交易所得稅額，或符合奢侈稅課徵條件，近期也查獲一起假借古蹟買賣增加土地容積炒房案，經國稅局查核，補稅加罰鍰達1,400萬元。
台北國稅局指出，近期業者以土地容積移轉方式炒房，藉由買賣道路用地、古蹟名義炒作，導致容積移轉價格攀升，也助長房價向上，形成居住正義漏洞。
具體如何運作，部分業者先低價購買冷門古蹟或公共設施保留地，捐贈給政府後，取得可移轉容積，再將容積移轉到熱門地段使用，拉抬交易價格。雖然容積移轉不是實際土地、房屋等不動產買賣，但仍屬「權利」交易，必須課徵財產交易所得稅。近期私人土地容積移轉獲利可觀，導致相關炒作交易熱絡。
為抑止這類手法，台北國稅局日前啟動選案查核，查獲A君於2005年與某祭祀公業B君，簽訂祭祀公業的「古蹟土地容積移轉買賣契約書」，並以2.1億元取得該土地容積權益；A君2008年將該土地容積以2.4億餘元出售給甲建設公司，經國稅局查核計算後，A君短漏報2008年度財產交易所得2,300多萬元，補稅加罰1,400萬餘元。
此外，由於A君還另支付建築師設計款、律師酬金及仲介者佣金，台北國稅局也分頭追稅，持續課徵執行業務和佣金所得。
國稅局官員說明，依「古蹟土地容積移轉實施辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」規定，民眾若依規定取得土地容積權益，該容積權益移轉視同「權利移轉」，必須課徵所得稅。
官員指出，依所得稅法，除了土地所有權人可免繳納所得稅，其餘非土地所有權人買賣土地容積若有所得，應申報財產交易所得，併計個人綜合所得稅，仲介也要據實申報佣金所得。
【經濟日報╱記者吳泓勳╱台北報導】 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》地上權夯！1個月成交4筆標逾60億元

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14772

地上權夯！1個月成交4筆標逾60億元

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】地上權土地標案再傳捷報，日前公開標售成功高中旁國有地設定地上權案，2013年4月25日進行廠商資格審查，價格標作業後由富邦人壽以26.08億元得標，溢價14.4%，這是繼2012年底國泰人壽取得高鐵桃園站特定區的地上權開發案後，壽險公司再度前進地上權的市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房地產景氣維持高檔，加上市中心土地難尋，開發商也將過去不擅長開發的地上權市場，也納入購地評估的選項之一，近期台北市就有4筆的地上權土地招商順利標脫，總標脫金額在60億元以上，顯見今年以來地上權的市場也正逐步增溫中。 

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，換算富邦人壽買進地上權每坪單價已高達239萬元，與一般的所有權土地價格差距縮小。相較國泰積極垮足旅館事業，富邦投資旅館事業過去著墨不多，此次富邦人壽積極出手投標的，應該是希望加強旅館事業投資比重。

台北市府與國防部、財政國有財產署第1次共同合作開發，招商基地位置鄰近板南線捷運善導寺站，地段佳、交通便利，同時也是市中心內罕見的上千坪產權完整土地，具不錯的開發潛力，不過由於規定開發限制做觀光旅館使用，對於一般的開發商吸引力有限。 

台北市財政局表示，該案預估民間投資金額約38億元，順利標脫後，除可收取權利金外，未來民間業者營運的70年間，每年尚可收取土地租金幣1,400萬元、房屋稅254萬元、地價稅487萬元，不僅增裕公庫收入，同時帶動整體經濟發展，更可創造市民就業機會約950人。

 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》地上權有「融資+續約」雙罩門，需專業解決

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14773

地上�有「融�+��」�罩�，需��解�

【MyGoNews廖��/台北��】台北市�江路地上��出��，政府�於地上���案招�越�越�手，不只�放外�，也逐�放���的投��定，�向��地上�一直�取�格放款的�行�，也�始正�地上���。
 瑞普��物�董事�暨CCIM台�分�����曾�茂表示，2012年地上���案�金��到378�元，占了2012年土地及商用不��市��交易金��3,135�元的12%。2013年政府��及公�事���推出地上���案，�土地面��超�24�坪，招���包括�防部、各�市政府、及台�菸酒、中油等公股事��位，�而易�地上�案�成�未��年的土地��重��目。�於大台北地�市中心一地�求，地上���案�成�建商的另一���，尤其�精��土地，如信����A25 5,452坪、SOGO後方停��、台北�苑等地上�案���之若�。
曾�茂表示，�然投�人�於地上�案是�趣�厚、信心十足，但�受限於�多限制而�法出手投�，最大的限制便是地上���案的融���。因�有地之地上�及其建物限制不得分割移�，承�人�到的只有使用�而非所有�(如台北京站案)，��行�理分��款之���保力不佳，影��行�理分��款的意�。
另外依�行法�，地上�人若�欠地租�2年，�催告後仍未付地租，所有�人得�止地上�，不利�行之抵押��保，影��行承作地上���案的融�意�。因此，根�2013年3月29日在台�金融��院主�的「金融�因�地上���制度研��」，�中公布��，某大公股�行至2013年2月底止其地上���案融��有�件�7�3千多�元，相�於去年地上���案�金�378�元，比率偏低。

地上�在到期後的����，也是投�人考量的因素。在�行�定下，地上�到期後需拆屋�地或�建物��移�政府，�有明�的���制，投�者�其重大��投��值於地上�到期後便�零，因此大都�地上�投�持保守�度。
曾�茂�，台�地上�的�行可�考新加坡的作法，包括��的原�、申�的���，以及�利金的�算方式等，都由政府公告一�明�的��，�想要��的地上�人可以依照政府所公告的�算方式，�算出�利金，��的做法�投�人有所依���估是否��，有利地上�的�展。
 

不良���估�理+房地�疑��估�理+房地�免����估+土地疑��理

���域：新��仔圳、林口特定�、二重疏洪道、�洲北�、台北港特定�、士林社子�、�渡平原、五股洲子洋、五股新市�、文山老泉里、土城���展�、江子翠重��、板�浮洲地�、淡水新市�、中和���、三重高速公路北�、�林堤防新生地、新�知�����。

服��目：重�土地��、市地重�土地、�段徵收土地、日��承土地、收�道路用地、容�移��理、公同共有�理、整合土地�理、疑�土地�理、困�案件�理、土地未���理、祭祀公��理、畸零土地��、共有土地�理、河川用地��、地籍���查�、地籍清理�理、�承人查��理、地籍���查�、共有人�多整合、土地疑��症、住道尚未分割等、各�土地相���。

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》條件過關！淡江大橋環差報告「納入4項修正後通過」

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14774

條件過關！淡江大橋環差報告「納入4項修正後通過」

淡江大橋案之可行性研究於2010年4月8日經行政院通過，期間因部分工程內容調整，交通部公路總局於2011年8月16日提送環境差異分析報告書供行政院環境保護署審查，並於2013年4月24日召開第3次專案小組審查。本次審查會議吸引許多關心地方發展之團體代表與會討論，立法委員吳育昇、新北市鄭戴麗香議員及蔡錦賢議員等均親自到場表示支持。 
預期淡江大橋未來興建完成後將可做為台灣國際新地標，淡水往返八里交通將不須繞行關渡大橋，約可縮短15公里之路程，尖峰時段可節省45分鐘車行時間，並分擔淡水及北海岸部分車流，改善台2線交通，提供北海岸3座核電廠更為便捷之逃生路徑，藉以擴大台北港發展腹地，刺激北部濱海遊憩活動，做為淡海新市鎮之主要聯外走廊，串聯桃園航空城、台北港及北海岸地區，形成國際觀光軸線。

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》吳志揚：遠雄自貿港區可說是「蛋黃」中的「蛋黃」

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14775

吳志揚：遠雄自貿港區可說是「蛋黃」中的「蛋黃」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園縣長吳志揚認為，航空城計劃分為「蛋黃」和「蛋白」區，所謂的「蛋黃」就是指桃園國際機場所管理的區域，近鐵公司選擇在遠雄自貿港區建立專區作為運籌基地，該區更可以說是「蛋黃」中的「蛋黃」，有了像近鐵這樣的國際級企業加持，對於往後招商引資，更能作為航空城區域計畫開發的良好示範，進而吸引更多國際級企業投資，而不管蛋黃還是蛋白都要中央和地方通力合作共同做好，如此台灣的經濟也一定會更好。 
桃園縣長吳志揚2013年4月24日出席遠雄自由貿易港區近鐵專區新建工程動土典禮，與經濟部商業司長游瑞德、財政部關務署副署長曾瑞育、民航局副局長方志文、桃園機場公司董事長尹承蓬、桃園航空城公司董事長劉志清及遠雄集團董事長趙藤雄等共同舉行開工祭祀及動土儀式。日商進鐵運通股份有限公司將建置佔地6,190坪的大型倉庫，並以此作為台灣的物流運籌基地，吳縣長期望近鐵專區為台灣帶來尖端的運輸支援及全球化的高品質物流服務，也為航空城的開發扮演關鍵性的示範角色。 
吳志揚表示，自從一年前由行政院全球招商聯合服務中心引薦近鐵投資案，桃園縣政府便積極從旁協助，終於開花結果，見到近鐵運通進駐桃園，透過其帶來的日資企業文化，為台灣創造更多的就業機會，歡迎更多的日資、外資企業來台灣，來桃園航空城投資。 
吳志揚接受媒體聯訪時也表示，桃園的地理位置加上桃園國際機場，在整個東亞來看可說是最好的地點，在2~3小時的航程內，往北可到日本、韓國，往南可到新加坡、泰國、馬來西亞，往西更可至中國各地，桃園航空城就等於面對了亞洲最大的市場，更可以藉此進入全球市場。 
而航空城區域計畫中約3300公頃的土開發比例也即將由行政院會舉行審議委員審核，確定航空城計畫內桃園縣政府負責的蛋白區域中商業、工業和居住用地的比例後，航空城的開發速度就可以大幅提高，縣政府將會爭取在最短的時間完成區域內的開發。 
遠雄集團董事長趙藤雄極力讚揚吳縣長率領縣府團隊所展現的遠見和執行力，在中央和地方政府積極協助下，與民間企業一起招商打拼，透過近鐵運通的進駐，將會成為帶動其他國際級企業投資意願的契機，有了航空城加上自由貿易港區，台灣在速度與創新、運籌與加值等產業結構上，將有望擺脫目前的經濟困境，重回亞洲四小龍之首。

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》容積移轉賺暴利，稅局嚴查

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14760

容積移轉賺暴利，稅局嚴查

為回應本報報導「十年數倍 容積價格漲翻天」，有不少人低價收購古蹟地，再以高價賣給建商，大賺一筆卻幾乎不用繳稅，引起關注。財政部已啟動防漏計畫，五區國稅局將加強選案查核，近期已查獲逃稅個案，並補稅帶罰。

容積移轉增值潛力驚人，以台北市、新北市移轉容積買賣市場為例，都飆破土地市價，據市場大戶透露，從88年至今，台北市容移行情由公告現值的20％，一路飆漲至170％至200％，光是近5年間就翻漲一倍，玩容積的市場大咖，在2、3年間就能賺得一倍以上價差，獲利驚人。

台北國稅局近期查獲一案例，在94年度間，甲君向某祭祀公業，以2.1億元的代價購買旗下的古蹟土地容積權益；3年後，甲君再與乙建設公司簽訂容積移轉買賣契約書，並以2.4億元高價售出，共賺取3千萬元差價，卻未依法申報財產交易所得，遭國稅局補稅帶罰1,400餘萬元。

國稅局官員指出，針對容積移轉案件，國稅局已和各縣市政府建立通報機制，凡是捐贈公設地等情況，國稅局在接獲通報後，會對容移案件的資金流向等加強查核，常能發現漏報個人財產交易所得等情事。
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》國稅局：容積移轉，列查稅重點

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14761

國稅局：容積移轉，列查稅重點

中國時報【沈婉玉╱台北報導】
容積移轉衍生暴利，相關交易熱絡，但實務上卻幾乎沒繳稅。在本報率先專題披露、點出問題後，國稅局宣布要將「容積移轉」列為查稅重點，不能讓「容積移轉」成為暴利者逃漏稅的超級大黑洞。

財政部台北國稅局表示，容積移轉除原始地主可免繳納所得稅外，其餘非地主買賣土地容積有所得，就要申報財產交易所得。仲介買賣容積移轉者，也要據實申報佣金所得。

台北市國稅局表示，部分容積交易業者假買賣道路用地、古蹟之名，挾容積移轉物件的稀有性加以炒作，使容積移轉價格屢創天價，也同時助長房價向上攀升，形成居正正義的超級大黑洞。

台北國稅局日前針對容積移轉的案件進行選案查核，發現一位地產投資客在94年時以2.1億多元向台北某祭祀公業購買古蹟土地的容積權益，在97年時再以2.4億多元將容積賣給建設公司，一買一賣賺了2千300多萬元，卻沒有申報。

台北國稅局揪出上述逃稅投資客後，連稅加罰1千400多萬。

此案相關建築師的設計款、律師酬金及仲介佣金，也要加課執行業務及佣金所得。
 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》研究報告！「林、三、淡」人口自然成長，牽動房市上揚

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研究�告！「林、三、淡」人口自然成�，��房市上�

【MyGoNews林湘慈/�合��】�察2012年新北市各行政�之人口成�率，前三名依序�林口�(36.91‰)、淡水�(26.43‰)及三��(20.29‰)，分析其原因林口不��有工��，又有新市�重��的��案，造成人口快速成�；淡水�有淡海新市���案，不�淡海��可作���台北市的另一�交通工具，所���六大新����四大智慧型��������等，都��地的交通建�、���展��更大的助力，�期未�淡水�人口仍然有持�成�的�力；三��亦因「台北大�特定�」的�立及教育�系的完整，��地���大量移入人口。
 
房地��者表示：「�央行搞懂林口、淡水、三�房��高，是因�人口『自然成�』，��房地�需求之後，�於���域的金融管制措施，也���加以�解，�些�域�房的客源，大多是中���的『新移民』，央行��些�域的金融管制、�款限制��更加『�恤�情』。」
 
根�新北市主��的研究�告指出，人口成��自於自然增加�社�增加的�果，前者�出生��死亡�之�的差距，後者�是�出���入�的差距，一般以人口成�率含社�增加率及自然增加率��察其�化。出生��婚姻��息息相�，因社��值�的改�，�婚年�延後，加以��育女的��成本提高，直接影�我�出生���的增加。
 
由於���源及社�福利措施的改善，�人平均�命延�，使死亡�始��持在低值；另人口�移的主要原因�自於工作、教育或婚姻等因素，因此由人口�化�料可以��各地�的�展情形及地�特性，以下���年六都人口�化情形�行比�，��一步�察分析新北市各行政�人口的消�情形，以�示各�域的差�。
 
一、 六都人口��比�
新北市主��表示，�察2007年到2012年六都人口成�率(�一)�化情形，以�解�些地�人口移�及生死增��化情形；相�於2011年，新北市2012年人口成�率在六都中排名第四(5.82‰)，最高者�台北市(8.36‰)，最低者�高雄市(1.51‰)。�2007至2012年�人口成�情形，六都中人口�化�大者�台北市、桃��及新北市，其中台北市自2009年金融�暴後，人口成�率反降�升，由2009年的-5.93‰升�2010年的4.34‰，主要受惠於大都�地�就���相��多，再加上2011年推出多�生育��措施，更��提升出生率，使得民�百年台北市人口成�率�12.22‰，�下近年的新高��。
 其次，桃���去�年�力拼升格�直�市，推出多���入籍措施，使得2007年到2010年人口成�率都有二位�的增幅，2011年成���，2012年又受惠於�年生育潮及奢侈��徵，相�低廉房�吸引人口�入而明�回升；新北市人口成�在2009年�下高峰後，因�近台北市、桃��推出多�提升人口�惠措施，使得新北市社�增加率下降，2012年人口��入�有0.58‰，�然整�人口成�率因自然增加率而回升，但2012年社�增加率�近於零，�是一大警�。
 
二、 新北市人口成��化
新北市主��表示，新北市2012年人口�2011年成�2�2,854人，�察2005年至2012年人口成�呈�先上升後下降，其最大值�生於2009年(3�9,923人)，最小值�生於2011年(1�9,084人)。
 
因人口成��社�增加�自然增加的加�，故以下分��察近8年社�增加�自然增加�化情形。
 
（一）社�增加─先升後降 
新北市人口社�增加�年皆呈�正值，2005年至2012年平均每年增加�1�4千人，�示新北市�人口�移入地�，究其原因�新北市社��境�展完善，能�提供�多的工作��，且生活�能相�便捷，加上房�又��近之台北市低，因此相�於其他�市，更能吸引人口移入。
 
分析�8年�人口�入出情形，以2009年��入2�5,789人�最大值；而後因�近的桃��、台北市相�推出多��惠措施，吸引人口移入，也�接影�新北市人口的社�增加，致使2010年以後人口社�增加幅度持�下降，於2012年��增加2,287人，亦使新北市移入人口大幅��，因此持�推�相�福利措施及地�建��展，以吸引企���，�造工作��，是有其必要性的。
 
（二）自然增加─�定成� 
在人口自然增加方面，新北市�年均呈正成�，�示人口出生�仍大於死亡�，�然新北市於2005年起�入高�化社�，�逐年�向高�社�，但是由於市府自2011年起��推�多�婚育��政策及�放生育��金，��完整的促�生育政策，�新北市成�一�「�婚、�生、能�」的城市，加上2012年正逢�年，�人生育意�提高，使2012年自然增加的人口�2�567人，��年平均自然增加1�5千人，多出6千人，此�示新北市推�促�生育政策已具成效。
 
三、新北市各�人口�� 
（一）�域�展��人口成� 
新北市主��表示，�察2012年新北市各行政�之人口成�率(表一)，前三名依序�林口�(36.91‰)、淡水�(26.43‰)及三��(20.29‰)，�示林口、淡水、三�人口成�快速；分析其原因林口不��有工��，又有新市�重��的��案，造成人口快速成�；淡水�有淡海新市���案，不�淡海��可作���台北市的另一�交通工具，所���六大新����四大智慧型��������等，都��地的交通建�、���展��更大的助力，�期未�淡水�人口仍然有持�成�的�力；三��亦因「台北大�特定�」的�立及教育�系的完整，��地���大量移入人口。
 
（二）����促�人口外移
新北市29�行政�中，人口��成�者(人口�少)共8�，最�重�平溪�(-17.08‰)，次之�瑞芳�(-9.90‰)，再次之��溪�(-9.46‰)及�寮�(-9.35‰)，�示平溪、�溪、瑞芳、�寮人口�少快速；平溪�和�溪�同因�地老年人口比率(26%、22%)居高不下，使自然增加率下降，平溪�又因������，人口外移�重；瑞芳�和�寮��因����因素，可提供之工作��逐年�少，因此人口外移�象�重，同�因青�年人口�少，生育率亦�之下降，使人口呈��成��象。
 
四、�避免人口�出增加，宜�平衡�域�展 
新北市主��表示，�期而言，新北市人口呈�成���，此要�功於��建�的��及完善福利措施，�外�人口持�移入，且市民生�下一代的意�也提高，因此推�交通建�、促�工��展，�更多����及鼓�生育政策�市府�心的��。
 
另值得注意的是，近年因�之台北市、桃��推出相��惠福利措施，使新北市人口移入大幅降低，尤其近4�月(2012年10月至2013年1月)的人口社�增加
���值，表示外移人口已大於�入；此外，由於新北市各行政�都市化度差�大，有成�快速的�域，亦人口�流失地�，因此如何使平衡�展，及凸�或整�在地特色，�造就���，鼓�市民在地�活是刻正�重�之��。
 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》機場捷運A7合宜宅8日辦理第一階段出售公告

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機場捷運A7合宜宅8日辦理第一階段出售公告

MyGoNews林湘慈/綜合報導】營建署表示，機場捷運A7站合宜住宅已於2013年4月8日辦理第一階段出售公告，本案預計於4月15日至6月23日，受理符合第一類合宜住宅承購資格之民眾申辦預售登記作業。
 
為避免承購民眾看屋奔波，將由遠雄建設事業股份有限公司(A基地)、皇翔建設股份有限公司(B基地)、名軒開發股份有限公司 (C基地)及麗寶建設股份有限公司(D基地)於桃園縣龜山鄉華亞三路成立聯合銷售接待中心，以聯合銷售之方式統一辦理登記、抽籤及選位作業。

辦理登記期間，因考量目前各直轄市、縣市政府核發資格證明已超過35,000件，為方便民眾辦理預售登記作業，擬規劃以各縣市分梯分時之方式，排定各縣市符
合承購資格的民眾辦理登記作業之時程，屆時請民眾配合於指定期間前往聯合銷售接待中心(桃園縣龜山鄉華亞三路、科技二路口)辦理預售登記事宜。
 
另為服務登記民眾，於桃園縣龜山鄉復興一路上長庚病理停車場前備有「機場捷運A7 站合宜住宅」專用免費接駁車，接送登記民眾到聯合銷售接待中心，歡迎民眾多加利用。本案受理登記完畢後，將擇期辦理公開抽籤決定選位順序，並按選位順序依序辦理選屋及簽約作業。

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》吳志陽：「桃園航空城」不分「蛋黃、蛋白」同時開發

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吳志陽：「桃園航空城」不分「蛋黃、蛋白」同時開發

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園航空城「產業經濟領袖高峰論壇」2013年4月1日於桃園諾富特華航機場飯店舉行，原定由諾貝爾經濟學獎得主康納曼和桃園縣長吳志揚、遠見雜誌創辦人高希均教授、民航局長沈啟、中興工程顧問社董事長蔡勳雄對談，針對台灣公共政策及經濟環境提供建言，為台灣未來經濟提供最佳的「健檢」，不料會議之前，驚傳康納曼身體不適，緊急送醫。
 
高均希說明康納曼送醫的過程表示，大師上午還參與天下文化的研討會，不料站起來答覆幾位同事問題後，隨即表示身體不舒服，想去洗手間，等康納曼出來之後，仍然感到身體不適，緊急送台北榮總，因為晚上還要搭機離台，深怕心臟病發作，康納曼夫人還特別打電話來轉達歉意。
 
高希均引述康納曼此行對桃園的看法與感覺，在其巡迴世界各地演講的過程中，很少遇到地方首長親自接機，尤其是3月29日一下飛機立即獲得吳志陽致贈最新款的hTC智慧型手機NEW ONE當見面禮，讓他對台灣擁有良好的第一印象，康納曼還問他說，台灣所有縣市首長英文這麼棒嗎？後得知吳志陽畢業於哈佛大學，對此印象更深。
 
作為國門之都的首長，吳志陽衷心祝福康納曼教授能平安，知道高齡80多歲的康教授晚上七點還要趕回舊金山的另一場演講，還能這麼有動力，令人感到相當敬佩。
 
吳志陽表示，「桃園航空城計畫是中華民國愛台十二建設之中的旗艦計畫，開發航空城是經過政府理性評估及思考，結合都委會、區委會和環評委員會等各單位提供相關意見整合後的決策，正符合康納曼在《快思慢想》書中所提及之『慢想』的觀念，其上任後經多次極力中央爭取並剖析重要性後，終於在2012年9月18日由行政院正式宣布啟動「桃園航空城計畫」！桃園縣政府也隨即成立「桃園航空城推動委員會」大力推動，在縣府團隊過去3年「基礎打穩」的施政成果下，只要政府與全民共同努力，桃園將可成為帶動台灣經濟「快速起飛」的領頭羊。
 
吳志陽很榮幸能拜讀「行為經濟學之父」─康納曼大師的最新著作「快思慢想」，作為台灣熱銷超過12萬本的經典書籍作者，康教授不僅是2002年諾貝爾經濟學獎得主，也是繼佛洛伊德之後偉大的心理學家、2012年全球金融50大最具影響人物之一，學習了康納曼博士書中的觀念後，將讓縣府團隊在面對決策制定時，有更深入的思考、更新的觀點，為桃園航空城的未來發展更進一步加值。
 
吳志陽強調，「桃園航空城」是台灣有史以來最大的開發案，將以桃園國際機場及機場捷運線各車站為核心，經向中央強力剖析，將不分「蛋黃、蛋白」同時開發，帶動國家整體發展，孵出台灣經濟的「金雞母」，其五大發展主軸為：
(一)提昇桃園國際機場競爭力：新增第三航廈、第三跑道及擴大自由貿易港區。
(二)擴大捷運建設效益：透過「機場捷運線」及「航空城捷運線」，於各站點周邊地區，因應發展需求開發，與捷運運量相輔相成。
(三)促進產業群聚發展：設立「產業專區」，發展國家及產業聚落。
(四)紓解大台北發展壓力：作為台灣北部發展腹地，解決大台北地區飽和問題。
(五)促進雙港整合發展：桃機(空港)及台北港(海港)整合發展，提昇國家整體競爭力。
 
日前行政院公佈「自由經濟示範區方案」，初期規劃以自由貿易港區升級為自由經濟示範區，北部選定桃園航空城與台北港結合為其實施範圍，而桃園航空城未來將釋出500-600公頃的產業專區，非常適合作為自經區發展的場域，在國際經濟情勢迅速變化的時代，如何使台灣避免邊陲化，是國人都應關注的重要議題。
 
在與高均希教授、民航局長沈啟和中興工程顧問社董事長蔡勳雄的交流座談中，吳志陽認為，康教授所提的快思慢想，即為決策者在做決定時，所必須考量的理性和感性層面，以桃園航空城計畫來說，這不僅只是思考決策者本身於制定計劃時的理性想法，更應該以感性層面去照顧人民的心理感受。如航空城計畫內預定搬遷的1萬4千多戶居民，縣府與民航局就專門召開了多場說明會與設立駐地工作站，甚至是週六工作站內都有工作人員駐守，就是為了向區域內受到影響的居民解說，讓他們實際體會到在整個計畫內他們所能保留的權益與未來的長期利益。
 
在未來，吳志陽也承諾會以台灣過去許多重大建設作為借鏡，除了站在政府、專家學者的理性決策之外，也會運用康教授的「慢想」觀念，對航空城各項相關建設作到層層把關，並顧及民眾感受的方式去執行，讓桃園航空城的開發一定會成功。
 
為掌握發展良機，藉由本次論壇的經驗交流與討論，桃園縣政府將爭取時效加緊推動航空城計畫，傾力使投入相關建設與發展，使台灣國際競爭力不落人後，讓桃園成為東亞樞紐、國際級都會城市，領航台灣，迎向國際。

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》2.5萬公頃公設地，檢討解編還民

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2.5萬公頃公設地，檢討解編還民

內政部長李鴻源昨（21）日表示，國內未經徵收的公共設施保留地高達2.5萬公頃，要徵收得花7兆元，鑑於政府沒錢徵收，加上少子化使得公設保留地已不需這麼多，政府將在四年內進行都市計畫通盤檢討，將不需要的公設保留地解編，還給地主自由使用的權利。

立法院內政委員會邀李鴻源報告業務概況，李鴻源表示，多年前許多民眾的土地被劃設為學校用地、停車場用地、機關用地等「公共設施保留地」，而政府也沒有錢徵收，使得這些民眾所擁有的土地二、三十年來一直被限制使用。

他表示，在少子化及人口結構變遷下，有些公共設施保留地已不需要，內政部將在四年內進行都市計畫通盤檢討，讓那些確實用不到的保留地解編，還給民眾自由使用的權利。

立委吳育昇、張慶忠、陳超明等人對於長期未能解決的「未徵收公共設施保留地」紛紛提出質詢，李鴻源表示將會在四年內把用不到的公共設施保留地全部解編，他說：「解編所需的作業經費1.9億元，內政部已經編列，相關草案報行政院核定後即可推動。」

立委陳超明對李鴻源說：「這個幾十年來沒人解決的問題，若你能解決，那是功德無量，我們會支持你做總統！」李鴻源聞言立即表示：「和這個無關！」

對於月前內政部提出要讓「捐地換容積」落日，昨日又提出公設保留地解編，兩者是否有關？營建署長葉世文於會後表示：「兩者確實有關。」他說，月前他提出容積買賣改由政府做莊，政府可藉由建商購買容積繳交的代金來徵收公設保留地，這是徵收公設保留地的第一筆財源，昨日提出解編部分公設保留地，又可為徵收公設保留地挹注另一筆財源。

葉世文解釋，解編公設保留地是透過都市計畫變更，地主所屬的公設用地解編後會變為商業用地、住宅用地，土地更具價值，獲解編的地主自然可受益。而依市地重劃規定，都市計畫變更後，政府可分得部份土地，這些土地出售後所得到的收入即可用來徵收那些未解編的公設保留地，如此未解編的地主也可受益。

工商時報【記者于國欽╱台北報導】

 

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》「容積銀行」替公設找錢 「容積」應該拿來賣嗎？

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「容積銀行」替公設找錢 「容積」應該拿來賣嗎？

替公設找錢經建會提議「容積銀行」，為弭平公共建設預算缺口，經建會副主委黃萬翔提議要設「容積銀行」，透過出售捷運和高速公路沿線的建物建築容積來籌措經費。容積銀行制度目前正由內政部研擬，預定6月10日召集地方政府研商「公共建設影響範圍容積討調整運作要點」。

一旦形成政策，新北市籌建中的三環三線捷運，將成優先適用對象。據了解，近期三環三線中的萬大線已被要求重新進行財務規畫，要納入容積出售計算自償金額，未核定的汐止民生線、三鶯線也要納入容積銀行制度中。

據了解，容積銀行機制正由內政部營建署研擬，營建署已初步提出草案。這在經建會稱容積銀行制度，在內政部改稱為「增額容積」。

政府估算，明年延續性的重大公共建設需要2,600億元經費，但經建會至今只取得1,200億元預算額度，資金缺口相當龐大。各項建設中又以交通建設所需經費最大，為避免房市炒作，行政院已不准國有財產局再賣地，為了籌措財源，黃萬翔靈機一動想到—雖然不能賣地面，應該可賣地面上的空間（容積）。

黃萬翔說：「容積是政府的財產，是有價的。」只是過去一直沒有這種觀念，容積都無償贈送，當作獎勵用，例如蓋停車場可以送容積、都市更新可以送容積。但容積既然是政府有價物，當然可出售，籌措公設經費。
他指出，開通一條捷運線後，周邊的地價、房價立刻上漲約三成，這不是現有住民的功勞，而是全國百姓的納稅錢堆出來的，好處不該由沿線地主獨享。

黃萬翔說，「提高的容積應該是政府的財產，應可放入容積銀行中，想要加高建築的地主得向政府購買容積。」
營建署長葉世文指出，增額容積制度和容積獎勵制度是衝突的，當容積變成有價之後，現行「送」容積獎勵的制度會受到檢討，這意味著一旦容積銀行上路後，現行容積獎勵制度也可能退場，成為過去式。

經建會提議籌設「容積銀行」，內政部營建署長葉世文表示，增額容積制度（即經建會所提容積銀行）大概只在台北市和新北市能實施，中南部容積都用不完，幾乎無需求。

新聞辭典》增額容積
現行都市計畫採總量控管容積，避免過度開發。當時空環境有變，如開闢捷運線，那麼捷運周邊的農地、工業用地等會配合需求，提高土地使用，經都市計畫檢討後，提高後建築法定容積，與前一次容積差額就叫增額容積。
【經濟日報╱記者徐碧華╱台北報導】

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》經建會：催生容積銀行增值歸公

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14722

經建會：催生容積銀行增值歸公
經建會副主委黃萬翔接受本報訪問時表示，在政府財政困難的此刻，透過容積銀行讓公共建設所產生的「增額容積」為建設挹注經費，可以讓有限的財政做更多、更快速的建設，並且還能杜絕蚊子館、蚊子路，使公共建設進入一個良性的循環。

黃萬翔於去年率先提出容積銀行的構想，何以會有此一想法？他表示，我們過去一直把土地當成不動產，並且把土地發展的權利固定在土地上，這使得土地發展失去了彈性。如果土地發展權可以與土地分離，並且選擇在不同位置的土地上累積、移動，將可以突破當前公共建設及都市發展的許多困境。

黃萬翔表示，容積銀行就是要突破上述這個困境，因為容積率就是土地發展權，長期以來土地常常隨著時間增值，但這並不是因為私人的努力，而是政府建設後容積提高所致，如果讓地主坐享其成，並不公平。容積銀行就是要把公共建設所創造的「增額容積」拿走，放在容積銀行，挹注建設所需的經費。

黃萬翔表示，容積銀行不但可以降低政府公共建設的財政負擔，也創造了空間上的分離，讓增額容積移動到最適的地段，同時更創造了時間的分離，使得儲存到容積銀行的容積可以因應景氣，調節市場供需，達到「均輸平準」的效果。

目前包括鳳山鐵路地下化、捷運萬大線、民生汐止線等建設都已做了容積銀行的規畫，黃萬翔表示，由於增額容積屬於地方政府的都市計畫變更，未來交通建設計畫提出來的同時，都委會的都市計畫變更草案也要同時提出，在地方政府標售這些「增額容積」之後，收入就回到建設本身所設置的基金協助建設，以降低中央政府的財政壓力。

黃萬翔表示，容積銀行就是負責調節容積買賣的平台，這機制會設在地方政府，但不會掛牌成立「容積銀行公司」。

他表示，公共建設沒效率是不能做的，有效率而增值的效益無法回到政府手中不符公平原則，更不該做，因為這會形成財富分配不公平，容積銀行這個概念和國父「漲價歸公」概念是一致的。

黃萬翔強調，容積銀行的作法不但有助財富分配的公平，也讓有限財政可做更多、更快速的建設，由於對建設自償率有所要求，也不會再創造一些蚊子館，蚊子路，而會讓政府的公共建設及都市規畫可以進入一個良性的循環，估計一連串的加成效果將會逐漸出現。
工商時報【記者于國欽╱專訪】
 

不良債權評估處理+房地產疑難評估處理+房地產免費鑑價評估+土地疑難處理

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服務項目：重劃土地買賣、市地重劃土地、區段徵收土地、日據繼承土地、收購道路用地、容積移轉辦理、公同共有處理、整合土地辦理、疑難土地處理、困難案件處理、土地未開闢處理、祭祀公業處理、畸零土地買賣、共有土地處理、河川用地買賣、地籍總歸戶查詢、地籍清理辦理、繼承人查尋辦理、地籍總歸戶查詢、共有人眾多整合、土地疑難雜症、住道尚未分割等、各種土地相關業務。

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》內政部將實施容積移轉新規定，中市搶先修訂要點因應

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14726

內政部將實施容積移轉新規定，中市搶先修訂要點因應

內政部即將頒佈實施新的容積移轉新規定，臺中市搶先修正臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點，將於5月1日實施新制，透過新的容積移轉要點，容積移出地不再只有既成道路，公園、老樹、歷史建築也都納入，而移入的容積則有最高30％的限制，也可讓無安全顧慮的違建得以合法化。

台中市現有79處歷史建物因舊的容積管制規定無法移出容積，導致地主不願意保留建築，也不甘捐出土地蒙受損失，新的容積移轉實施要點打開了這個心結，79處建築得以保存，地主可將容積賣給建商還可以保有土地產權，老樹生長的私有土地也可用來換取容積率以保住老樹，同時也保住所有權人的權益。

新舊容積移轉作業要點最大的不同在於，過去舊規定是以「道路」用地來換取容積率，現在範圍擴大到老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地、停車場、排水道、廣場、溝渠及河道等公共設施用地，還有歷史建物、文化景觀、聚落，以及舊市區更新地區的建地如捐作開放空間使用，也可換取容積率。

都發局指出，新的容積移轉規定，上述這些土地所有權人可以將容積率賣給需要的人，像是建商及違章所有權人等，如此建商可以蓋比較高的樓，而違建則可合法化。另外這些土地所有權人也可將地捐給政府，來換取容積率在別處蓋房子，政府則可因此加速取得公設用地。

都發局長何肇喜指出，新規定的修訂是依市長胡志強對建物管理「安全第一、務實處理」的指示，可以有效解決「都市之瘤」的違建問題，歷史建物也得以保存，所有人的權益也不致受損，政府還可大幅減少徵收公共設施用地的經費，一舉數得。

何肇喜以違建為例說，臺中市每年約增加七千多件違建，目前累約計四萬多件，即使傾都發局的所有人力、物力，一年只能拆一千件，拆都拆不完，所以目前對於100年4月20日以前的建物進行列管，集中火力拆除100年4月21日以後的違建，尤其是影響公共安全、占用國有地、影響交通的違建，優先拆除，其餘的違建都可透過買公園、綠地或歷史建物等等的容積率之後，得以合法。
記者黃志政╱台中報導

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》中市容積移轉開首例，設容積銀行

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14730

中市容積移轉開首例，設容積銀行
建商推案購買容積將有新管道，台中市預訂5月1日實施全國首創的容積移轉新規定，計劃成立第一家「容積銀行」，未來建商可透過市政府購買容積，價格透明、又方便。

不過，建築業界強烈要求市政府尊重市場機制，擔心容積銀行未來有可能成為第二個「中央銀行」，一旦容積價格由市政府掌控，很可能成為政府管控房地產市場的打手，只要房市熱絡，容積銀行就調高容積價格，將不利整體市場發展。

台中市都市發展局長何肇喜指出，市政府不會與民爭利，硬性規定建商非得向市政府購買不可，完全尊重建商的自由選擇，但他強調，容積銀行的容積價格絕對公開透明，也會比市場便宜，建商不必受制於容積掮客漫天叫價。

新修正的「台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」5月1日上路，這項新規定最大的特色是，過去舊規定是以「道路」用地來換取容積率，現在範圍大幅擴大。

包括老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地等公共設施用地都可換取容積率；舊市區更新地區的建地如捐作開放空間使用，也可換取容積率。何肇喜說，容積範圍擴大後，容積銀行成為一個「大水庫」，初估這些可移轉的容積，市值超過1,500億元。

新的容積移轉規定，上述土地所有權人可以將容積率賣給需要的建商，如此建商可以蓋比較高的樓。另外，這些土地所有權人也可將地捐給政府，來換取容積率在別處蓋房子，政府則可因此加速取得公設用地。

不過，何肇喜強調，容積移轉的比率是有限制的，以免造成建築「怪物」，所以新法規定臨接未達20公尺已開闢道路的建地，其移入容積量不得超過基準容積的20%，臨接20公尺以上道路，不得超過30%。

其次，新法也規定，捐道路用地最多能換取原規定一半的建築容積，另一半必須用公園、綠地、停車場、排水道等公設用地來換取，以便政府加速取得公設用地。

新聞辭典╱容積率
容積率即是建築物總樓地板面積與基地面積比（即建坪與地坪之比），例如100坪土地蓋4層樓，每樓的樓板面積為50坪，總樓地板面積200坪，容積率就是百分之兩百，增加容積率後，就可增加樓層。

容積銀行是指將可換取容積率的土地，包括道路、老樹生長地、公園等公共設施用地，全數納入共同管理，有如一個虛擬的銀行。
【經濟日報╱記者宋健生╱台中報導】

 

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》取消捐地換容積，建商須跟政府買容積

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14731

取消捐地換容積，建商須跟政府買容積
內政部營建署長葉世文今天（30號）在年度記者會時表示，未來將取消「捐地」換「容積」，以後民間不得自行買賣容積，而是改由政府以市價訂定容積價格，也就是官方根據移入基地的房價行情來訂定，建商要取得容積只能透過政府。

要就跟政府買 營建署：捐地不得轉換容積
葉世文指出，目前基地開發容積移轉有兩種方式，第一種是直接向政府購買，另一種則是購買公共設施保留地，將土地捐給政府後，容積再移轉到預定開發的基地。

而過去曾經有許多建商以低價購買公共設施保留地後，把容積移轉到其他建案，再以高價賣出獲取暴利，營建署因此將取消民間買賣容積移轉管道，未來建商必須向政府購買容積，價格由移入基地房價行情訂定，但目前計價方式還沒定案，會以區域實際行情作為參考，或是只比市價行情便宜一點作為誘因，不過現在還沒有實施時間，只能估計約在今年可能上路。

至於「捐地」不能換「容積」是否可能造成房價上漲，葉世文強調，建商要漲價總有很多藉口，但民眾不一定要照單全收。而對於還沒被徵收公共設施保留地的地主而言，日後地方政府出售容積，將專款專用都用在公共建設、徵收公共設施保留地上，就能解決地主問題。

此外，營建署也提到，除了「容積移轉」以外，未來也研擬設置「容積獎勵」上限，包括一般區域獎勵預計上限為20%，都更區域則是訂在50%。中廣新聞

容積獎勵將總量管制 都更上限五成

容積發放浮濫，影響環境居住品質，內政部營建署決定對「容積獎勵」進行總量管制，都更地區最多五成，一般地區最多給兩成，新制預定下半年實施，以後建築物想要長高變胖，恐怕沒那麼容易。

營建署同時將檢討容積移轉規定，關閉民間「捐地買容積」的管道，建商必須向政府購買容積。

葉世文昨天說，建商申請都更、綠建築、開放空間、停車場、開發規模等項目，政府都會給予容積獎勵，總量無上限，一旦獎勵過度或浮濫，建築物就會不適當變胖或長高，影響環境品質。

他說，未來容積獎勵將採取總量管制、設定上限，都更地區的容積獎勵總量上限為法定容積的五成，一般地區則為兩成。

在容積移轉部分，葉世文說，目前基地開發容積移轉有兩種方式，一是直接向政府購買，二是購買公共設施保留地，土地捐給政府後，容積則轉到預定開發的基地。但公共設施保留地價格便宜，建商捐了便宜的公設地，取得容積移入建案，一本萬利，各界頗有批評。

為此營建署決定關閉民間容積移轉管道，建商若需要容積，只能向各地方政府購買。葉世文說，以後地方政府出售容積，將專款專用在公共建設、徵收公共設施保留地。

新聞辭典》容積率
容積率是指每單位土地可蓋的建物面積比率；容積率愈高，代表可蓋面積愈大，土地成本跟著下降。建商取得土地後，透過容積獎勵或容積移轉，可讓建案「向上發展」。

例如某塊基地的法定容積為百分之五百，獎勵容積最多給五成，也就是百分之二百五十，合計為百分之七百五十。

容積移轉指將甲地的未使用容積移出，透過捐贈公共設施保留地、道路用地的方式，移轉到同一都市計畫範圍內的乙地使用。
【聯合報╱記者何醒邦╱台北報導】

 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》消基會：實價登錄具參考價值，民眾多利用

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14732

消基會：實價登錄具參考價值，民眾多利用

消費者文教基金會今天公布民調，「實價登錄」上路至今，有八成四民眾認為登錄資訊具參考價值，另有八成六民眾購屋前會參考登錄資訊；不過，有五成七的人不認為有抑制房價效果，合計高達九成六的民眾都認同房價偏高。

84%民眾認為實價登錄具參考價值
購屋時會查詢

消基會調查指出，認為國內「房價太高」有54%的民眾，另有42%的人認為「房價偏高」，兩者合計高達96%；儘管實價登錄已實施快半年，仍有20%的民眾對此並不清楚，且年齡集中於31歲至50歲主力購屋族群。

在知道實價登錄制度的前提下，調查顯示，有84%的人認為實價登錄的交易資訊具參考價值，甚至有86%的民眾會在購屋前參考登錄資訊。

逾半數民眾則認為實價登錄制度並不完善，占52%，而有57%的人認為對房價的抑制效果不高。消基會秘書長雷立芬指出，為抑制房價所推動的實價登錄，並未達到預期效果。

消基會也調查房仲業者看法，業者認為實價登錄讓交易資訊透明化，有助縮減議價過程。

業者表示，由於登錄資訊可能因案件較少或資料內容缺乏，無法確實反應個別屋況的特殊性，容易造成價格誤判，對交易市場產生不好的影響；對於抑制房價效果，業者則給予正面看法，指交易資訊透明化，讓隨意炒作空間被壓縮。

消基會分別針對一般民眾調查，主要以消基會志工團透過街頭隨機訪問方式進行，受訪民眾年齡25歲至65歲間，共回收1,022份，有效問卷為913份。
【經濟日報╱記者徐筱嵐╱即時報導】

消基會：民眾應多利用「實價登錄」
台灣仍有許多年輕購屋族不知道「實價登錄」制度！消基會15日召開記者會指出，政府必須加強實價登錄制度的宣導。中華民國地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥表示，實價登錄實施後，民眾可以得到房屋「產權」資訊，民眾仍應主動上網多了解房屋相關資訊，未來購屋更能把握重點。

消基會15日召開記者會，公布「實價登錄」實施以來民眾的觀感。調查顯示，仍有高達96%的民眾認為國內的房價偏高或太高；84%的民眾認為實價登錄的交易資訊具參考價值；43%的民眾認為實價登錄有抑制房價炒作的效果，36%的民眾則認為沒有；52%的民眾認為實價登錄制度並不完善。

調查顯示，國內有20%的民眾還不知道「實價登錄」制度，其中有57%屬於31-50歲的主要購屋族群。消基會祕書長雷立芬對此表示，政府應該加強實價登錄的宣導。

地政士王進祥表示，實價登錄實施後，民眾可在網路上看到非常多的房屋資訊，包括地籍、地形、使用執照號碼等，複雜程度可能讓民眾一開始看不懂，但是民眾仍應主動上網了解房屋相關資訊，而後才能把握重點購屋。

過去民眾購屋首重「屋況」，但自實價登錄以來，民眾可以現在可看到房屋「產權」資訊。雷立芬指出，房屋產權涉及車位、違建物相關產權，沒有區隔清楚就會有模糊空間，實價登錄後，購屋者可以確認購買價格所含蓋的產權範圍，而這會影響之後繳納的稅，如所得稅、增值稅等。

有關實價登錄制度的缺失，王進祥指出，一般民眾出租房屋若沒有透過仲介，就可以不用上網登錄；另外，代銷公司銷售預售屋，只要沒有和建商終止契約，也可以不用登錄成交價格，而這都會影響房屋交易資訊的透明度。
台灣醒報╱記者劉運╱台北報導
 

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》獎勵移轉設限，防「捐地換容積」

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14697

獎勵移轉設限，防「捐地換容積」
商蓋房常利用容積獎勵與容積移轉方式，增加可興建坪數，但獎勵政策無上限，建商常藉此獲取暴利、區域居住品質差等爭議，營建署昨表示，將訂立容積獎勵與容積移轉上限，並停止建商「捐地換容積」，未來建商只能向政府買進容積再移轉。
營建署署長葉世文昨說，建商常以低價購入公共設施保留地，利用捐地容積移轉增加興建面積，再賣高價賺暴利，未來將停止民間自行買賣容積管道，僅能向政府購買容積，價格由政府根據移入基地的房價行情來訂定。

一般區域上限20％
現行容積獎勵項目多，連綠化都可增加興建坪數，高雄市便曾有大樓多爭取到1.2倍容積，居住人口密度高易使生活品質不佳。營建署副署長許文龍指出，「未來將設定容積獎勵與容積移轉上限，一般區域容積獎勵上限預計為20％，都更區域50％，容積移轉上限則未定。」

許文龍說，未來將修改《容積獎勵辦法》、《容積移轉辦法》與《都市計劃施行細則》，送至行政院核定後實施，但確切時間未定。麗寶建設副總經理何昭宏認為，限定容積獎勵會縮減土地可創造價值，增加土地成本。

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》公告現值連漲…贈房節稅成主流

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14699

公告現值連漲…贈房節稅成主流
公告現值連年大幅調漲，民眾擔心實價登錄上路後，現值升幅更快，不動產贈與件數激增，內政部統計，去年全國不動產贈與件數逾4.7萬，創新高，其中新北市1萬多件、台北市則有9千多件，雙北的不動產贈與數量佔了4成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雖然去年中古屋交易量創下新低紀錄，但是遺贈不動產數量卻創下歷史新高，顯示不少民眾藉由贈與不動產節稅成為主流。

舉例來說，若贈與子女現金1億元，贈與稅將以1億元作為基礎，即便扣除220萬元免稅額後，遺贈稅10%計算下來，仍得繳交978萬元贈與稅；但若父母贈與1億元的不動產，贈與稅的計算基礎是「公告現值」加上「房屋評定現值」，兩項加總僅為市價的2至3成，若以3000萬元計算，贈與稅只剩下278萬元，足足可省下700萬元。
徐佳馨表示，自從2009年政府將遺贈稅從50%調降至10%後，贈與件數明顯上升，原本每年固定贈與的不動產件數各為3萬件上下，但2010年增加到3.5萬件、2011年達3.9萬件，去年更高達4.7萬件，創下歷史新高。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，各地方政府近幾年來陸續調高公告現值，這3年來，台北市公告現值調幅約1成，新北市調幅約15%，部份地區年調幅達50，公告現值調漲、贈與成本提升，導致民眾加速贈與不動產給子女，是去年不動產贈與數量大增的主因。
 

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+土地買賣e資訊平台 》稅務新聞 》藉公共設施保留地捐贈地方政府以取得可移轉容積達成無償移轉應稅財產實際目的之行為，應課徵贈與稅

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14700

藉公共設施保留地捐贈地方政府以取得可移轉容積達成無償移轉應稅財產實際目的之行為，應課徵贈與稅

財政部北區國稅局表示，贈與人藉贈與免徵贈與稅之公共設施保留地予子女，完成移轉登記後，子女再轉贈地方政府取得可移轉之容積獎勵，並以此可移轉容積與贈與人為負責人之建設公司合建，使子女獲配售屋款。

此種透過迂迴之安排，達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之行為，依財政部98年7月3日台財稅字第09800237380號函釋規定，應有實質課稅原則之適用，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。

該局進一步舉例說明，轄區內A君於92年間購買公共設施保留地，93年間先贈與子女等3人部分公共設施保留地，並於同年辦妥所有權移轉登記，其子女隨即於同年將公共設施保留地轉贈地方政府，以換取可移轉之容積獎勵。A君於94年間再以本人為負責人，經營住宅大樓開發租售業之建設公司，與子女所取得之可移轉容積簽訂合建分屋共同開發契約，其子女等3人獲配售屋款各28,503,409元、28,013,911元、29,259,764元合計85,777,084元，因A君未依規定辦理贈與稅申報，經該局查獲，核定贈與總額85,777,084元，應納稅額33,556,342元。A君雖主張其子女依都市計畫容積移轉實施辦法取得土地容積權益，再與建商合建分得房地，係屬合法行為，並無取巧安排應稅財產給子女之行為，惟申經復查及提起訴願、行政訴訟均遭駁回，循序提起上訴，亦經最高行政法院判決A君敗訴。

最高行政法院判決略以，A君係透過先贈與公共設施保留地予子女等人，再利用其子女等人將受贈之公共設施保留地轉贈政府機關以換取可移轉容積獎勵之方式，增加建築基地樓地板之面積，再以合建、委託出售、分配屋款等方式，將應稅之現金贈與改以贈與免稅之公共設施保留地方式為之，其行為已達租稅規避，應可認定屬遺產及贈與稅法第4條第2項之贈與行為，乃將A君所為之稅捐規避行為予以導正，認定A君真正之目的在於贈與應稅之現金，判決A君敗訴。

該局籲請納稅義務人注意，邇來房地產市場交易日益活絡，贈與公共設施保留地予地方政府取得可移轉容積，申報不計入贈與總額之案件有增加趨勢，若有前揭迂迴安排達到無償移轉應稅財產予子女情事者，應依稅捐稽徵法第48條之1儘速自動補報繳贈與稅，切勿取巧逃漏，以免被查獲，遭稽徵機關補稅並處罰。

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http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14701

都市土地經認定公共設施已完竣，依法即應課徵地價稅

(臺中訊)有關6月6日報載，沙鹿地區部分民眾對開闢道路現況與徵收土地位置不符，是否屬公共設施完竣尚有爭議，並表示不應課徵地價稅及加徵15％之滯納金。針對民眾疑義，臺中市政府地方稅務局特別提出說明。
該局表示，沙鹿地區土地公共設施完竣業經沙鹿區公所確認，依法律規定該局即須據以開徵地價稅，這是全國地方稅捐稽徵機關一致性作法，無一例外。另外95年度已開徵之地價稅，地主如在繳納期限前繳納，或依法在繳納期限屆滿翌日起30日內提出復查，就不會被加徵滯納金。

地方稅務局強調，課稅事宜雖然是稅務局的職權，但該局是公共設施完竣後依法課稅作業流程之後端辦理機關，至於公共設施是否完竣、是否屬依法不能建築之土地，仍應由主管機關都市發展局認定。

該局去年共針對3,568筆沙鹿公共設施完竣土地開徵95年度地價稅，截至目前為止85％以上的地主均已依規定繳納。本案民眾提出異議案件計133件，業經認定土地為公共設施完竣，至於是否屬不能建築仍作農業使用之土地，地方稅務局刻正協調都市發展局就不能建築疑義部分主動清查，俟都市發展局確認後，地方稅務局即會主動辦理地價稅徵免事宜，積極保障納稅義務人之權益。
 

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+土地買賣e資訊平台 》稅務新聞 》經重測之土地面積有增減再行移轉時其前次移轉現值應重新計算

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14702

經重測之土地面積有增減再行移轉時其前次移轉現值應重新計算

土地移轉後，經地政機關重測而使得面積有增減，於再行移轉時，前次移轉現值應以重測前面積乘上原前次移轉現值單價後再除以重測後面積計算。

舉例來說，林君於80年11月因買賣取得一筆土地，其前次移轉現值為每平方公尺1,200元，面積為100平方公尺，嗣地政機關於86年辦理土地重測，使得林君取得重測後土地面積為120平方公尺，林君於101年申報移轉該筆土地時，雖然土地登記謄本上前次移轉現值仍為80年11月每平方公尺1,200元，但稅捐稽徵機關應改算其前次移轉現值為每平方公尺1,000元（計算方式：1,200×100÷120）計課土地增值稅。

該局提醒民眾，目前試算土地增值稅，均以謄本登載之前次移轉現值為試算基準，如民眾取得土地後經地政機關重測，面積有變動時，可向地政機關查詢重測前土地之面積，重新改算前次移轉現值後，再試算土地增值稅會較為準確。

 

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+土地買賣e資訊平台 》稅務新聞 》戶籍全戶遷出 雖仍居住於該地 地價稅改按一般用地稅率課徵

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14703

�籍全��出 �仍居住於�地 地��改按一般用地�率�徵

民�於地��核准按自用住宅用地�率�徵後，因子女就�需要或其他原因��籍「全部�出」，�仍居住於�地，已�法再�用自用住宅用地�率，�按一般用地�率核�地��。

��局�明，地��自用住宅�惠�率�2 ‰，而一般用地�率��按10
‰至55 ‰等累��率�徵，民��理�籍�出��特�注意，至少保留土地所有�人或其配偶、直系��任何一人在原�籍�，且�住宅用地�出租或供��用，��地��才可持��用自用住宅用地�率。此外，重新�入�也必�再提出申�，否��使�籍�入符合自用�件，一��法�用�惠�率。

但如果�用自用住宅用地�惠�率之原因、事�消��，亦�向主管稽徵��申�，以免被追���之�款外���以短匿��3倍以下之��。

 

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》容積移轉政府做莊？制度應全面檢討改革

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14704

容積移轉方式將有大變革。營建署長葉世文昨（30）日表示，開發商為了增加建物容積，自行向地主買公共設施保留地，再捐給政府換容積獎勵，未來將改由政府做莊，直接賣容積給開發商，所得專款專用於公共建設。
容積移轉變革，政府將做莊

此外，容積獎勵過往並無上限，為避免浮濫，營建署也正研擬上限，初步規劃一般地區為20%、都更地區為50%。捐地換容積落日與容積獎勵訂上限這2大政策目前正在討論階段，最快上半年就有結果。

建築業界普遍認為，容積移轉限制增多，開發商的成本墊高，可能造成房價上漲；但葉世文認為，房價是由市場供需所決定，容積關係到市容、建物安全、民眾的日照權等，必須經過全面審視與改革。

營建署昨天宣布今年政策重點。葉世文說，今年會全力推動社會住宅，除找出適合的國宅用地來興建之外，也有意運用閒置校舍、營舍等，比方說，老松國小全盛時有1.2萬學生，如今因少子化只有500人，閒置校舍其實可用來當社會住宅，惟仍在研議。
【經濟日報╱記者黃啟菱╱台北報導】

政府做莊賣容積？ 相關制度應全面檢討改革
前日台北市「一坪換一坪」都更獎勵才通過第二案，昨天中央就針對容積相關制度做出最新政策宣示；根據今日報導，營建署正在修訂容積移轉辦法等規定，擬定『落日條款』。也就是，購買甲地(通常為公設保留地或道路用地等)，將其容積移轉到乙地的方式將走入歷史，未來開發商想增加容積，只能向政府購買。

根據官方說法，這樣做的好處是，容積移轉產生的利益將可全民共享；實際做法則是，未來出售容積，會訂出一套計算公式，出售所得則會存入地方政府設立的基金，做為徵收公設保留地時經費不足之用。

這項針對容積制度所提的變革，約半年前就有風聲；而上週台中市府更率先開出第一槍，預告今年5月起將實施『容積移轉審查許可條件作業要點』修改條文，限縮建築高度與容積率，將導致未來新推案樓地板面積縮減至少兩成。結果，當然立即引發建商申請建照熱潮，就是為了搶得最後一波容積獎勵；而且毫無意外地，也已成為今年台中建商喊漲房價的最新理由。

業者的動作和訴苦，甚至反彈，在過去各地實施容積率時也都曾發生過，而營建署也早就料到；根據報導引述署長葉世文說法，他認為房價最後決定因素仍在供需，而不是單純的成本利潤論。

房價之變動，供需確實先於成本，住展企研室相當認同署長看法。不過住展企研室更關注的是，過去有關容積制度，包含移轉、獎勵等等，經常造成某些市場，乃至城市亂象，這部份官方應趁機一次做全盤檢視，讓真正的改革畢其功於一役。

首先有關移轉部份，其實制度設計初衷是希望讓一些有歷史文化意義的古蹟建築能保存下來，因此設立相關辦法，讓古蹟所在土地的法定容積可移轉到其他地方，一來古蹟得以留存，二來容積公共財也能有最有效利用。

只不過如此美意，到了實務面卻遭到扭曲；癥結除了近年轉出(容積)基地，已變成公設保留地或道路用地居多，而非古蹟之外，主要是(容積)從甲地轉到乙地時，可能因為乙地地價、房價高於甲地，而讓申請移轉者從中獲得不當暴利，結果讓不少有心人士居中刻意操作牟利，讓容積公共財本質無法得到彰顯；相信這是營建署修訂相關辦法的主要用意所在。

然而除了移轉外，近年有關容積制度另一項更大問題，其實是出在獎勵上。包含文首提到的北市都市更新或稍早的台北好好看，乃至鼓勵業者進駐重劃區購地開發，因此祭出大面積及限時開發容積獎勵。

同樣地，或許制度設計原意良善，但執行卻有欠妥當；因為這些獎勵辦法，經常都凌駕原本的都市或區域計劃規範之上，最後又再複製擁擠的水泥叢林，更嚴重的是，該區域公共建設的容納量，無法負荷獎勵之後多出來的樓地板面積、戶數及進駐人口；最後是肥了地主、開發商，惡果卻要住民及官方承擔，這絕對不合理；當中甚至有官商之間利益輸送的疑義存在，也難怪先前台北好好看大方送容積會遭到監察院提出糾正。

據此，趁著營建署整頓移轉辦法之際，住展企研室建議，應針對容積相關辦法做更全盤、縝密的檢討規劃；不但應訂出相關上限乃至總量，更應讓容積回歸公共財本質，而且即便要推動都市更新之類的政策，相關辦法也仍應服膺都市計劃規範與精神，這才是都市及國家整體發展之福。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》捐地換容積喊停，土地開發業者跳腳

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14705

捐地換容積喊停，土地開發業者跳腳
串連地主發動抗議
營建署有意修訂容積移轉相關法令，捐地換容積恐將走入歷史，桃園、台北兩地的土地開發業者、公設保留地地主昨發起全台串連行動，要求維持現制，同時醞釀北上抗議。

政府財政拮据，不少道路、公園等公設地至今未徵收，尤其八米巷道尚未徵收者更多，民國九十一年，立院增訂都市計畫法第八十三之一條，鼓勵建商購買公設地捐給政府，以換取容積獎勵。

新法增設後衍生新興行業—土地開發業者，專門居間收購、整合公設地，方便建商購買後捐地換容積。桃園縣道路聯誼促進會長陳鵬展估計，全台約有一萬多人從事土地開發業。陳鵬展昨串連台北市聯誼會前會長翁聖儒等幹部、公設地地主，在中壢市研商全台串連行動。

翁聖儒說，依照營建署的構想，未來建商推建案不必再捐地換容積，而是由建商繳交一筆代金給政府，由政府統籌向地主招標購買公設地，影響所及，建商成本大增反映到房價，且在低價者得標的制度下，地主將被迫以低價賣掉公設地，有違憲法保障自由買賣土地精神。

陳鵬展也說，官版的容積移轉相關法令一旦通過，全台一萬多位從事土地開發業者都要失業，一萬多個家庭的生計也將陷入困境，當年政府立法鼓勵建商捐地換容積，現在卻說變就變，政策沒有一貫性，將又會是民怨四起。
〔自由時報記者羅正明╱中壢報導〕

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》登錄不實裁罰掛零，專家促全查

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14686

登錄不實裁罰掛零，專家促全查
實價登錄上路邁向第6個月，登錄不實裁罰掛零，專家開藥方，建議採電腦加人工兩階段全面查核，遏止「不實價登錄」。

攸關民眾買房賣房的不動產交易實價登錄制度自去年8月1日上路，民眾只要有不動產交易買賣，需在所有權移轉登記完成的30天內申報登錄。8月至今可供查詢的成交案件資料，累積有10萬7000多件。

對於如何有效查核登錄不實，內政部委託中華民國住宅學會，由政治大學地政系特聘教授張金鶚進行「不動產交易實價登錄之研究」，列出多項建議，包括有效查核的建議做法。

張金鶚及研究團隊建議，不動產交易案件一經申報，主管機關應立即查核處理，利用電腦系統初步查價，篩選出可能申報不實的案件，再針對有疑義的案件進行人工查核。

此外，團隊建議，登錄不實涉及刑責，可適用刑法使公務人員登載不實罪，內政部應加強宣導，降低民眾登錄不實的誘因；另搭配「檢舉機制」，由民眾檢舉查核不實的個案。

團隊也建議，地政司應提供實價登錄初步統計數值和價格指數供民眾參考，以利民眾了解房價變化趨勢。

有關整體機制的長期性建議，研究指出，房東自租、自建自售都應納入實價登錄規範，應修法擴大預售屋和租屋全面申報實價。
（中央社記者蔡和穎台北27日電）
 

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+土地買賣e資訊平台 》稅務新聞 》農地贈與5年內轉手補，徵贈與稅

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14688

農地贈與5年內轉手補，徵贈與稅
您知道嗎？只要是農地分贈給親屬後，經國稅局核定能享受免贈與稅的優惠，但須列管5年不得移轉；倘若在5年內轉賣者，就必須要被追回原本該繳的贈與稅。因此，名下有農地而欲贈與給親屬的民眾，千萬要留意這項規定，以免為了省稅，最後沒省到還得補稅。
贈與之農地5年內轉手 須補徵贈與稅

近日有陳姓民眾向國稅局詢問，他將名下農地贈予給兒子、女兒各二分之下；然現在兒子因債務原因，決定出售受贈的持分農地。那麼，國稅局補徵贈與稅時，是否就整筆農地或僅就兒子受贈後移轉部分補徵？

財政部臺灣省南區國稅局表示，贈與人贈與單筆農地給子女2人共有時，如經國稅局依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定核定免徵贈與稅後，其中一位受贈人將其受贈的農地出售給第三人，而有未繼續經營農業生產的情形時，只要受贈人已就出售部份分割或提示全部共有人簽章的分管契約，則國稅局得僅就這位受贈人受贈持分的農地部分追繳贈與稅，而不是整筆補稅。
 
以陳先生詢問的案例而言，如果能提供該筆農地分割或經全部共有人簽章的分管契約，則可僅就兒子持分農地未繼續經營農業生產部分追繳贈與稅。
新聞提供：住展房屋網

繼承或受贈之列管農地，若於列管期間內未作農用或移轉，將追繳稅負。

財政部臺灣省南區國稅局表示，轄內某甲向該局詢問，其去年取得父親贈與的一筆農地，並申請依法免徵贈與稅，近期想將該農地出租予他人設立工廠，是否需補徵贈與稅？

該局指出，依據遺產及贈與稅法第17條第1項第6款及第20條第1項第5款規定，依法申請免徵遺產稅或贈與稅之農業用地，繼承人或受贈人自承受或受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但若該土地之承受人或受贈人死亡、土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。

該局進一步說明，本案甲君受贈之農業用地，若將土地出租他人設立工廠，違反農業用地作農業使用之規定，核與農業用地免徵遺產及贈與稅之立法意旨不符，即應追繳稅負。經詳細向甲君解說後，甲君即取消出租農地之打算。

該局特別提醒，申請免徵遺產稅或贈與稅之列管農地，農業主管機關會不定期派員勘查，若發現土地所有權人未依規定作農業使用且經限期仍未恢復作農業使用，將通知國稅局追繳稅負，繼承人或受贈人不得不慎。
資料來源：財政部新聞稿

 

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+土地買賣e資訊平台 》道路用地 》容積獎勵容積移轉限縮，台中市開第1槍

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14689

容積獎勵容積移轉限縮，台中市開第1槍。
內政部全面檢討縮減容積獎勵之際，台中市政府率先自5月1日起縮減容積移轉，縮減幅度最高一半，台中市建築開發公會初步評估，此舉將連帶推升房價，漲幅至少在15%至20%，還會引發新一波搶照、搶建潮。

業界並盛傳，內政部縮減容積獎勵一事，將在7月1日全面上路，對此，內政部部長李鴻源昨（24）日表示，並無此時間表，此案還在醞釀階段，待營建署擬妥方案之後，會邀請學界專家與業界代表共同商討，等全案成熟後才會推出。

李鴻源指出，容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全，乃至於民眾的居住安全與日照權等，都有影響，過往容積獎勵並無上限，近來他請營建署評估訂定上限；業界普遍認為，容積獎勵降低將帶動房價上漲，對此，李鴻源說，將與業界交換意見，考量各項因素後，找出平衡點。

營建署署長葉世文透露，容積獎勵上限將由中央政府訂出標準，地方政府則在此標準下自行調整，各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍，台北市昨天未表意見，新北市將配合中央政府、但盼保有彈性；台南市直指台南法定容積率本就偏低，不希望大砍容積獎勵；高雄市則有意採取總量管制方式，而非全面限縮。

據了解，內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管，導致建築物長高、長胖現象到處可見，影響都市景觀與居住品質，而遭到監察院
糾正，因而決定修法。
台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正，預計5月1日起正式上路。
閱讀秘書╱容積獎勵

每塊土地都有不同的使用分區以及法定容積，所謂容積，就是1坪土地可興建的房屋面積。
舉例來說，一塊面積1,000坪的土地，若其使用分區為第三種住宅區，法定容積率為225%，也就是可以興建2,250坪的房子；若建商又得到20%的容積獎勵，則可加碼蓋到2,700坪的面積。

台灣土地資源珍貴，尤其大台北地區素地難尋，開發商在買土地時，除評估法定容積之外，多會將可得到的容積獎勵也都納入考量，以興建更多樓層。
【經濟日報╱黃啟菱綜合報導】

 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》閒置畸零地，70年增值百倍，2萬元翻漲2億

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14692

閒置畸零地，70年增值百倍，2萬元翻漲2億。
台北市有許多土地地籍資料不明，有陳年舊帳理都理不清，在萬華區就有塊土地，所有權人竟然是保生大帝，原來這這塊土地在日據時代由「神明會」成員集資取得，土地共分成28筆，總面積約500坪，經過內政部地籍清理後，公告現值超過2.2億，如今已有建商談都更市值翻倍漲。

東區處女地閒置70年 2萬元翻漲2億
另外位在台北SOGO復興館對面也有塊處女地，由於地主在民國32年以2萬元作抵押，多年來一直沒有塗銷抵押，如今土地翻漲100倍，市值粗估超過2億。

萬華老舊公寓多，都更議題炒得熱，許多建商搶進獵地，但在萬華區有許多土地地籍資料不明，像這塊
位在萬華區民和街的土地，地上建物屋齡都超過50年的2層樓老房子，最離譜的是土地所有權人竟是保生大帝。如今廢地變黃金，這塊500坪土地光是公告現值就超過2.2億，如今已有建商收購，都更後市值勢必翻倍漲。民眾：「(萬華)1坪差不多30萬左右，都更之後那個價錢就不曉得了。」

對於萬華都更土地增值，民眾態度保留，但在台北市東區精華地，人來人往的捷運忠孝復興站出口，卻有1塊處女地價值連城。

TVBS記者黃立偉：「捷運出口前這塊土地，當初在民國32年以2萬元抵押給他人，如今價值翻漲了1萬倍，市值超過2億元。」

位在忠孝東路三段與安東街口，這塊面積1500坪的土地，其中有一小塊74坪的畸零地，過去一直卡著債權問題，因為在民國32年，1位林姓地主以2萬元做抵押，由於年代久遠，又一直沒有塗銷抵押，這塊土地一直閒置，如今透過內政部地籍清理計畫，讓這塊土地在70年後終於解套。內政部地政司副司長王靚琇：「清查之後我們還會公告，那公告之後如果也沒有人提出異議，那這個部份我們才會去把它塗銷。」

內政部地政司表示，目前全台共有5萬5千多筆產權妾身未明的土地完成登記，公告現值破百億，內政部決定打鐵趁熱，明年再推動第二期地籍清理計畫，預估可再為國庫挹注至少415億。
新聞來源 TVBS

不良債權評估處理+房地產疑難評估處理+房地產免費鑑價評估+土地疑難處理

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》購屋警惕！Sway：作夢三種房，自欺欺人

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購屋警惕！Sway：作夢三種房，自欺欺人 。
有三種類型的房地產，最受炒房者喜愛，因為有炒作題材，配合「房地產永遠只有漲沒有跌」的不負責謬論，全台炒作的搶搶滾，但有炒作必有人上當，最後一棒接手的自住客，就是承接夢想的受害者，房價高買套牢十年不說，還要享受屋況爛、機能差的痛苦。

都更屋這兩年最受投資客青睞，講好聽有都更前景，直接點就是買間老到不能住的爛公寓，然後用個未來新屋的每坪百萬夢幻價格，賣給下一個想作夢的自住客。令人不齒的房價計算方式，不是用房屋的坪數與折舊來計算，而是土地坪數換算建坪與獎勵容積。

當你買到都更屋時，除了要等上二十年才有機會完工獲利，自住者更可以自欺欺人的住在整天漏水壁癌的不安全公寓，用賺錢夢想當作房屋結構來對抗地震。現在好啦，一堆人套牢在這�，房仲自己統計，超級精華的台北市信義區、中正區，房價大跌四成，你的夢想馬上縮水，但數鈔票的投資客跟房仲則是慶幸「賺好離手」，上網翻翻房仲的網站，一堆自住型投資客正苦哈哈的跌價出售，但已經沒人想接手。

六月份內政部再開一槍，打算修改都更條例，重點如沒拆完就不能預售、調高都更同意比例、以及政府不幫建商代拆了。我當然認為這些修正是好的，起碼降低文林苑事件再度出現，這時，曾經賺爽的建商跟投資客自然罵翻天，配合的立委、不，是「利委」則是低調運作，你投資的都更屋，更沒人要囉。

別碰，除非你打算把這房屋的獲利，留給你的孫子執行。

未來商圈的房屋，也是最近再度流行的炒作標地，說是未來商圈，就是現在根本就是黃土一片，有都市計畫但要等十年以上，現買現套，不只生活極度不便利，還要忍受十年的塵土飛揚，因為你知道，只愛賺錢的建商蓋房子就那個樣，又髒又吵。

不信？當年桃園的大江、台茂購物中心、新光三越百貨旁邊就是一個例子，那時炒作翻天，後來呢？連商圈自己都快撐不下去；台北總好一點吧？別忘了淡水曾經炒過竹圍的家樂福商圈，而今店都搬走了，沒了生活機能，房價又停住；台中更別提過去風光的那些百貨公司，七期的地位快要不保，台灣塔才是下一個標地；高雄的夢時代商圈，咳咳咳，空地還是空的，購物中心你也不常去嘛。

至於重劃區的房屋，如果不是搶前幾個建案，你大概只有當投資客跟建商砲灰的份，有沒有發現，台灣的重畫區本來看圖都是美麗的，公園多馬路寬，結果完成的重畫區都是大樓高聳、戶戶沒景觀，住進去沒有生活機能不說，有景觀的都是「墳墓第一排」、「高架橋第一排」、「臭河第一排」，沒景觀的就是「面壁思過房」跟「一線天豪宅」，誰賺到了？絕對不是抱持夢想的你。
HiNet專欄作家

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+土地買賣e資訊平台 》容積移轉 》容積大改革！ 取消捐地換容積

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容積大改革！ 取消捐地換容積
民間不得自行買賣容積，由政府做莊，價格以市價訂定

容積大改革！營建署長葉世文中午表示，有鑑於不少建商低價購買公共設施保留地後，將容積移轉至其他建案，再以高價賣出獲取暴利，營建署將關閉民間自行買賣容積管道，全由政府做莊，未來建商都必須向政府購買容積，容積價格則由政府根據移入基地的房價行情來訂定。

葉世文表示，公共設施保留地容積價格如何訂，尚待討論，但會接近當地房價行情，不會再像以前那麼便宜；至於如此一來，是否會造成房價上漲，葉世文表示，建商要漲價有很多藉口，建商如因此漲價，民眾不一定買單。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，營建署關閉民間買賣容積管道，並以市價賣出方式，如果房市景氣好，建商勢必會直接轉嫁到房價上，如果房市景氣不好，則會造成地價會下跌，因為建商會合併計算整體可建容積的成本。

葉世文表示，目前基地開發容積移轉有兩種方式，一是直接向政府購買，另一則是購買公共設施保留地，將土地送給政府後，容積則轉到預定開發的基地。由於公共設施保留地價格便宜，建商買進移入後卻可高價賣出，各界頗有批評。

為此營建署日前開會決定未來將關閉民間買賣容積移轉管道，簡單說，目前市場上經常看到，民間持有的公共設施保留地標售或買賣都會不見，未來建商需要容積，只有一種管道，就是向各縣政府購買。

營建署官員表示，目前容積計價方式還沒定案，但以區域實際行情作為參考，或是只比市價行情便宜一點作為誘因，目前還沒有實施時間，預計上半年就會做出落日時間，這項措施，只需修正都市計劃容積移轉辦法，不需經過立法院。

至於手中持有公共設施保留地、但政府遲遲未予徵收的地主，葉世文表示，以後地方政府出售容積，將專款專用都用在公共建設、徵收公共設施保留地，也可解決地主問題。

除了容積移轉外，營建署也研擬設置容積獎勵上限，將目前包括期程、綠建築等各式各樣的容積獎勵，設定上限，一般區域獎勵預計上限為20%，都更區域為50%，不少建商認為，由於容移受限，可售面積減少，也會造成房價上漲。

 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》建商批政府作莊，拉業者背黑鍋

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14696

建商批政府作莊，拉業者背黑鍋
政府一步步限縮容積獎勵，甚至不准民間買賣，建商直言批評這無異是政府當莊拉高房價，卻要建商背黑鍋；建商也認為，容積移轉禁止私人買賣明顯有違自由經濟原則，也會對建商開發案增添不確定性。

建商公會全聯會理事長吳寶田說，未來政府統一出售容積，如計算公式不合理，就會推升房價；且目前沒有明確制度來制訂合理的容積價格，當不確定增加，建商開發時程將受影響。

麗寶建設副總何昭宏分析，容積移轉買賣早有市場機制，如是房價較高及房市買賣熱絡地區，容積移轉價格當然較高，如一些新開發區，房價並不高，開發商未必會去購買容積。

他說，依規定，同一都市計畫區內才能辦理容移，也就是在房市熱絡區域，建商為了增加效益，勢必得加購容積，當僧多粥少，最後恐只能公開標售，當一公開標售，就會炒高價格，房價勢必連動上揚，這就如同當初國有地標售一樣的問題。

桃園縣建商公會理事鍾吉昌也指出，當各項容積獎勵都在減少，勢必推升建商營建成本，最後將轉嫁到房價上，這無異是政府拉抬房價，卻將責任推給建商。

建商批評，近來政府針對房市推出多項措施，如改變公有土地標售成本計價方式、容積限縮，到都更條例修法等，都會直接或間接推高建商成本、拉高房價。

建商公會全聯會秘書長于俊明表示，建築業界其實可接受由政府作莊，設立容積交易平台，這可改善目前容積移轉市場行情混亂，動輒飆到公告現值一、兩倍的現象；但容積價格如何透明化、合理化，才是重點，否則反會造成市場困擾。
〔自由時報記者林美芬╱台北報導〕

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》實價登陸，揭露型式更透明，房市發展才健康

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14684

實價登陸，揭露型式更透明，房市發展才健康

大概是出版社出奇招，想和近年暢銷書《黑心房仲的告白》一書互別苗頭；房仲全聯會理事長李同榮昨天發表新書《良心房仲的告白》發表會，不但話題十足，還成為今天各媒體的房市頭條或重點新聞。

不過住展企研室真正關注的議題，不是出版新書的的房仲告白，而是本地房市的發展是否步向正軌，及消費者權益是否得到應有保障。因此，昨天信義、中信及台灣房屋不約而同發佈新聞稿，時間點和李理事長新書發表會撞期。

當然，這三家業者同日公佈調查，主要還是配合今天上線的第四波實價資料，而且都可做為本地房市展望及制度改進的參考。

首先，信義及中信調查，都和上路近半年的實價登錄新制直接相關。信義據了解是向內政部購買資料，計算得出交易總合，再以揭露率七成左右，回推全台房市實際交易總量；而信義的推估值，約是每月兩千到兩千五百億之間。

只不過，這也只能得出去年八到十二月的數據，先前的月交易量仍是一無所知；結果就是，一來無從比較這兩千億交易量是多還少？成長或衰退？當然更突顯台灣房市，長期以來的交易資訊極端不透明，絕非健康常態。

說到這裡，中信的調查就更值得深入探究。中信委託民調機構所做調查，是要了解民眾認為實價揭露須改善的部份；而前三名分別是：一、車位及坪數應強制登錄並拆算，二、階露之門牌區段單位應縮小，甚至應直接寫出門牌或社區名稱，三、特殊產權如露台或違建部分應加註說明。

從上述前兩名都有超過五成六的受訪者認為應改善，顯示這是主流看法，也說明新制上路前，官方一再宣稱實價揭露形式，需『去識別化』、以免造成侵犯隱私等說法，其實是多慮了。

歐美等國實施相關制度多年，也未傳出有類似問題；是否侵犯隱私，和資料揭露的完整性，是可以不衝突的，關鍵只在於官方如何把關而已。尤其對多數民眾來說，購屋金額龐大，當然希望有更完整、清晰的資料可考。

台灣房屋(智庫)發布的調查，結果則更聳動；該調查主題是2013年購屋意向，雖有近半數(49.1%)認為今年房市將持平，但看壞者卻超過三成，看好者則只有兩成多一點。由於結果是相對負面，因此見報率略低於前面兩份調查；不過蘋果日報則仍以大篇幅截取，標題為『展望房市
僅2成看好』。

綜合以上房仲調查可推知，儘管近期賣方(建商為主)作多態勢明顯，但買方對今年房市看法卻仍趨於保守，原因則不外乎價格持續探高、無鬆動跡象，及更重要的經濟復甦力道不足、分配面待改革，購屋能力及意願降低等。

據此，今日經濟日報『活絡房地產交易帶動景氣』之社論，住展企研室認為十分中肯，但作法除了該文提到的加速推動公共建設外，交易制度也還有諸多需改進的地方，如現行實價揭露資訊形式，甚至還有不動產稅制等。如果這些交易制度能得到具體改進，則不但房市將趨於健康，業者罵臭頭的奢侈稅及銀根緊縮皆可適時退場，台灣財富分配不均(貧富差距)的問題，也能獲得一定程度改善！
新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》實價登錄裁罰掛零，專家促全查，地政司：先累積量

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14683

實價登錄裁罰掛零，專家促全查，地政司：先累積量

實價登錄上路邁向第6個月，登錄不實裁罰掛零，專家開藥方，建議採電腦加人工兩階段全面查核，遏止「不實價登錄」。攸關民眾買房賣房的不動產交易實價登錄制度自去年8月1日上路，民眾只要有不動產交易買賣，需在所有權移轉登記完成的30天內申報登錄。8月至今可供查詢的成交案件資料，累積有10萬7000多件。

登錄不實裁罰掛零，專家促全查
對於如何有效查核登錄不實，內政部委託中華民國住宅學會，由政治大學地政系特聘教授張金鶚進行「不動產交易實價登錄之研究」，列出多項建議，包括有效查核的建議做法。

張金鶚及研究團隊建議，不動產交易案件一經申報，主管機關應立即查核處理，利用電腦系統初步查價，篩選出可能申報不實的案件，再針對有疑義的案件進行人工查核。

此外，團隊建議，登錄不實涉及刑責，可適用刑法使公務人員登載不實罪，內政部應加強宣導，降低民眾登錄不實的誘因；另搭配「檢舉機制」，由民眾檢舉查核不實的個案。

團隊也建議，地政司應提供實價登錄初步統計數值和價格指數供民眾參考，以利民眾了解房價變化趨勢。

有關整體機制的長期性建議，研究指出，房東自租、自建自售都應納入實價登錄規範，應修法擴大預售屋和租屋全面申報實價。
【中央社╱台北電】

 

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+土地買賣e資訊平台 》房地新聞 》「圖利」人民 2萬元地翻身變2億

http://tw.myblog.yahoo.com/house-acre/article?mid=14682

「圖利」人民 2萬元地翻身變2億
內政部推動全台地籍清理，從不少個案可以看出土地發展的歷史；地上權、抵押權、物權都套住民眾權益。以台北市捷運忠孝復興站出口的土地，一位林先生塗銷抵押權登記為例，卅二年前抵押給他人的土地僅兩萬元，目前身價達兩億元以上。

內政部提醒民眾，如果有類似祭祀公會的共有土地，地籍、權利內容不明，糾纏已久，可以利用政府正在地籍清理的機會申請登記，讓土地「翻身」。

內政部官員透露，林先生位於捷運復興站出口、懷生段一小段土地，依公告現值約一億八千三百多萬元，卅二年前因設定抵押權給郭姓男子，權利價值當時是兩萬元，由於所有權狀一直有「抵押權」，致很難處分或開發。在辦理塗銷登記後，目前土地身價已是卅二年前的一萬倍。其他私人個案，取得明確土地產權，不勝枚舉。

內政部官員也舉例，日據時期的會社（公司）或組合土地，如合作社等，在全面清理後，不僅產權清楚了，還可保存古蹟的完整。例如台南市後壁區的「黃振興合資會社」，名下有五筆土地，經地籍清理，更正登記為「養雞大王」黃崑虎等廿六人分別共有。目前地上物為日據時代所建的黃家古厝，已公告為台南市市定古蹟。

還有，台北市萬華區的「保生大帝」廟，清理土地產權，共有廿八筆土地，公告現值為一億七千多萬，市價至少兩億元以上，經過會員同意完成移轉登記。目前該地正進行都市更新，價值還將攀升，促成土地的有效利用。

官員也說，在台中市梧棲區的朝元宮，主祀神明是天上聖母、觀世音菩薩，建廟已一百五十多年，土地仍登記在「聖母」名下，由於神明不能成為地主，經地方政府努力，已成功將土地更名登記為朝元宮所有，土地產權終告明確。

在新北市新莊區的保元宮，共四筆土地，公告現值在八千萬以上，登記在「池府王爺」名下，建廟已兩百多年，經信徒大力奔走，已辦妥更名登記，目前為保元宮所有。

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